金九全国65城楼市同比价量齐跌 北上深成交跌5成
房天下2011/10/11 13:36
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房天下数据监控 数据显示，65个大中城市9月住宅成交套数环比上涨7.22%,同比下跌35.75%；成交面积环比上涨0.49%，同比下跌36.76%，其中北京、上海、深圳同比跌幅超5成；成交均价环比下跌0.68%，同比下跌2.11%：北京同比跌21.97%，环比降4.03%。成都同比涨20.11%，环比跌0.35%；实际开盘量环比上涨36.35%，同比上涨18.85%：深圳、广州环比上涨均接近150%。
在严厉限购政策的持续作用下，房地产业内普遍期待的“金九”行情并未如期而至，受买卖双方信心和预期不断摇摆的利空影响，北上深一线城市成交量跌5成，在“金九”遭遇寒流。9月基本无新政出台，楼市调控基本处于“不升级、不放宽”的阶段，影响楼市的主要政策点依然是“限购”、“限贷”，配合货币政策紧缩，造成了当前楼市处于紧缩状态，购房需求和资金面都受到较大限制，导致楼市成交低位徘徊。
图表1：主要城市9月住宅成交套数和成交面积涨跌情况
9月房价首降跌幅0.68% 北上广深成交同比跌五成
北京商品住宅成交5731套，环比下跌2.45%,同比下跌56.03%；上海住宅成交4905套，环比下跌1.19%，同比下跌58.49%；广州住宅成交6280套，环比上涨4.42%，同比下跌48.71%；深圳住宅成交2016套，环比下跌20.03%，同比下跌62.82%。
深圳楼市9月住宅成交创一线城市跌幅之 ，和其他城市在限购、限贷等严厉调控下成交表现出较大的差异，一方面是深圳自身特点，物价上涨迅速，但 环境和相应的待遇水平却没有得到明显提高；另一方面深圳房价跌幅仍未达到购房者预期。
图表2：重点城市9月住宅成交套数环比与同比示意图
与北上广深惨淡的成交相比，其他主要城市住宅9月成交量表现相对活跃。其中，杭州住宅成交4212套，环比上涨42.83%；南京住宅成交3209套，环比上涨23.85%；重庆住宅成交13652套，环比上涨22.05%；其他主要城市中仅苏州、长春、福州、合肥成交量环比下跌。
与去年9月同期相比，主要城市同比普遍跌幅5成左右，仅苏州、东莞和三亚成交套数同比上涨。其中苏州成交6731套，同比上涨5.14%；东莞成交4946套，同比涨幅7.83%。；三亚成交1141套，同比涨幅高达516.76%。
三亚9月住宅成交量环比大幅上涨，与海南整体楼市走势是密切相关的。国家出台第三轮“严调控”后，海南楼市成交一直都相对低迷，但每个月都在逐步回暖，直至楼市传统旺季“金九”，成交量基本恢复到4月的成交水平。三亚楼市成交则经历连续7个月下跌，8月三亚楼市继续走低，仅签约296套。进入9月，一些观望的购房者和外地 客开始出手，三亚住宅成交数据绝地反弹，得以大幅上涨。
房天下数据监控 统计分析，65个大中城市9月住宅成交均价环比下跌0.68%，同比下跌2.11%。9月65个大中城市的住宅成交平均价格今年 出现下降，且环比上涨的城市有所减少，同时上涨城市中近六成城市房价同比涨幅在缩小。
图表3：抽样城市9月住宅成交均价涨跌情况
根据对北京等11个城市的9月成交均价全样本调查数据显示，一线城市价格松动明显，成交均价环比普遍下跌，其中深圳跌幅 ，环比跌幅4.98%，上海成交均价环比则上涨3.62%，同比涨幅6.5%。
其他主要城市成交均价变化不一，天津、成都9住宅成交均价与8月基本持平，天津环比上涨0.30%，成都环比下跌0.35%；常州、唐山、佛山和芜湖等二三线环比和同比数据均上涨。其中唐山住宅成交均价环比上涨25.83%，但同比上涨仅1.53%，在暂时 的条件下，严厉的调控没有对唐山楼市产生很大的冲击；宁波住宅成交均价环比下跌15.12%，同比下跌14.66%。宁波9月住宅成交1035套，环比上涨14.11%，同比下跌48.81%。限购、限贷的政策对宁波楼市影响，反应到市场成交还是 显著的，销售好的楼盘基本处于 地区，成交均价 仅有7500元/㎡左右。
图表4：抽样城市9月住宅成交均价同比和环比示意图
受持续调控的影响，购房者观望情绪有所升级，多数购房者都选择暂缓购房计划。9月份以来，国内多个城市楼市成交量也持续处于低位；而重点城市的库存量却不断攀升，多个上市房企公布的半年报也显示，存货量达到4年来 水平；除此之外，随着货币政策的收紧，房地产公司从银行获取融资日益艰难，房企资金链逐渐紧张。今年“金九”期间，尽管开发商推盘较为踊跃，但从65城住宅成交均价同比下跌数据可以认为房价尚未有效展开实质性调整。
国务院7月提出要对二三线城市限购，到现在的两个月间，只有台州、衢州两地出台了明确的限购令，其中衢州限购令还被戏称为“宽松限购令”。由此看来地方实施的“限价”以及其他稳定房价的措施确实起到了效果，预计即使再有城市出台限购令，也只是温和的稳定房价，不会有大力度的打压。
65城实际上市量同比涨两成 近六成上市量同比上涨
房天下数据监控 统计分析，65个大中城市9月实际开盘1017家，环比上涨36.35%，同比上涨18.85%。50个城市实际开盘环比上涨，4个城市环比持平，11个城市环比下跌；37个城市实际开盘同比上涨，3个城市同比持平，25个城市同比下跌。其中厦门（180%）、长春（157.14%）、深圳(150%)、广州（146.15%）等城市实际开盘环比上涨均翻一番以上，太原（-42.86%）、长沙（-32.61%）等城市实际开盘环比跌幅较大。
图表5：65个大中城市9月实际开盘环比涨跌情况
图表6：65个大中城市9月实际开盘同比涨跌情况
楼市调控政策还没有松动迹象，另一方面，紧缩的信贷政策使开发商的融资成本、资产负债均明显提高。在楼市持续低成交量情况下，各房产商面临的资金压力正逐日加大。在资金链上各开发商都或多或少有问题，杭州绿城老总都喊出“接下来首先要努力把房子卖出去；第二就是看看能不能腾挪掉几个项目；如果这两个手段都不奏效，那就直接把价格降到底，卖完 的房子，以后就不再做房地产了。”而国际投行看淡国内楼市，从中撤资，亦给整个楼市蒙上一层阴影。而到传统的“银十”，依然会有大量的楼盘涌入。开发商如若不在价格上有较大的降幅，购房者依然会持币观望为主。
