“金九银十”楼市冷又冷 市场只见“出租”热
房天下综合整理2011/09/15 20:21
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商品房传统销售旺季惨淡开局———
●9月上旬楼市成交量
创三年来同期 点
今年的中秋节来得比往年要早些，但似乎也不应成为9月楼市惨淡开局的原因。在去年这个时候，无论是开发商还是各家经纪公司都忙得不亦乐乎，房屋买卖有价有市。而今年的“金九银十”开局却可以用惨淡来形容。北京房地产交易管理网数据显示：9月上旬，北京商品房住宅签约套数为1459套，二手房住宅签约套数为2447套。合计签约套数为3906套。虽然同比 近三年 的8月同期上涨了1.8%，但是同比2010年同期下调幅度为60%。相比2009年同期的15879套，下调幅度更是达到了75%。
不仅9月上旬楼市成交量 值明显处于三年来 点，作为每年楼市热点的9月，都会比之前的8月成交有明显上涨。 是2010年9月上旬同比8月上旬更是达到了83.1%，2009年9月上旬的同期涨幅也高达44.5%。2011年9月上旬的成交量依然维持8月的低迷，成交量仅为3906套，同比8月上旬的3837套上涨了1.8%。
北京中原分析认为出现 近三年 迷金九银十开局的主要原因有几点：
首先，金九以惨淡开头，北京商品房及二手房的成交量依然低迷。 是商品房成交量持续在地量徘徊。购房者信心处于数年来 点。
其次，调控政策继续收紧，限购可能向二三线城市蔓延，虽然不会直接影响北京市场，但是对购房者心理影响 大。 是部分认为市场调控幅度不会过大的购房者，受到这一政策预期的影响，观望情绪再次升级。
●“金九银十”租房市场热度将持续
与买卖市场惨淡开局相反的是，住房租赁市场却热度不减。很多被限购的买房人不得不加入到租房大军中，售房者在观望情绪越来越沉重的情况下纷纷转售为租，使得二手房租赁市场房源和需求齐齐上涨。另外还有一部分人因工作变动而将自有住房出租，在离工作单位较近的位置租房。
北京麦田租赁事业部经理杨长春表示，今年的租赁市场的确显示出活跃的特点。“受房产调控政策影响，目前买卖市场成交量一直在8000套左右，很多刚需购房者开始转购为租，从今年7月份起，房租上涨空间就 大。”杨长春说。据了解，麦田房产8月份租赁成交量环比上涨高达40%，预计9月份将持续这股租赁热潮。
●租房需求庞大
支持租赁市场热度持续
链家地产 分析师表示，今年调控以来业主租、售心态都发生微妙变化。无论是 业主的由售转租，还是持有型业主以租养贷，出租意愿都有所增强，缓解供应高峰期原本突出的供需矛盾。但对于规模不断扩大的租赁群体来说，这种缓和或许只是暂时现象。长期来看，租赁市场供需关系很难得到本质上的改变。
首先，租赁房源供应不稳定。当前租赁楼盘增多的一个主要原因是二手房市场业主心态上的转变，因为达不到出售价格预期选择出租。但对于这类业主，一旦政策放松或者市场企稳回升后，出售意愿会再度增加。毕竟一次性出售的获利要远远大于几年的租金。因此租赁市场房源得不到稳定和长期的保障。
其次，过于流动的租赁需求也会给市场带来一定的不稳定性。链家地产 分析师认为，相对于成熟市场，北京租赁需求仍然过于流动，而这种不稳定也会对租赁市场造成波动。一方面是短期租赁行为导致的不稳定换租需求。平均租期只有一年左右，初步估算每年会衍生出240万左右人群的换租需求，也意味着每年的租赁淡旺季都会陷入周而复始的循环当中，很难改变。同时又有部分人群在合同期内提前解约等等，造成换租的分散性。
（来源：新华网）继浙江台州拉开二、三线城市限购序幕后，限购名单一直难以“扩容”，近日只有浙江衢州市推出限购第四套房子的“限购令”。为揭开谜团，“新华视点”记者追踪调查发现，目前部分二、三线城市遇到限购政策“绕道走”，试图用“限价”代替“限购”，这个新动向值得关注。
限购“扩容”：部分地方频施“缓兵计”
近日，广东省韶关市住建局正忙于约谈一些开发商，要求开发商控制新建住房 幅度。
“这是因为韶关市房价引起了国家相关部门和社会的高度关注。”韶关市住建局副局长何平良说。根据国家统计局公布的70个大中城市住房销售价格数据，韶关市5月份房价指数环比涨幅排名 。
为此，韶关市政府近期发布《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》，从9月18日起，开发商如果存在“申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10％”等3种 行为，将招致暂缓备案和发放商品房预售许可证等处罚。
“这种限价方法规避了被纳入限购名单的风险，可以说是限购大限逼迫下的缓兵之计。”广州市社科院研究员彭澎说。根据住建部给出二、三线城市限购的5项建议标准，韶关触及了“1月至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的”等标准，理应进行“限购”而非“限价”。
事实上，韶关并不是近期 个被迫提出“限价”的城市。今年7月中旬，河北廊坊市就开始 “限价”，要求对新建商品住房预售、销售价格进行限制；7月下旬，河北秦皇岛市政府约谈开发商，传递商品住房的销售价格上限约为7000元／平方米的信息；山东烟台市8月2日也出台“限价”规定，要求部分新建商品住房销售均价涨幅不能超过5％。
“尽管各地限价的内容、方式有所不同，但目前却正在成为阻挡‘限购令’落地的盾牌。”中国综合开发研究院旅游与地产研究 主任宋丁说。据统计，7月份秦皇岛等城市房价同比涨幅在70个大中城市中靠前，甚至部分二、三线城市房价涨幅超过台州，但这些城市却更加青睐“限价”而非“限购”。这传递出地方政府试图“限价保量”的意图。
上海易居研究院综合研究部部长杨红旭表示，由于住建部的5条限购标准具有一定模糊性，一些地方政府便以“模糊态度”应对，寻找各种理由来规避“限购令”，这种动向应引起国家有关部门重视。
