住建局改名“城市更新局”,行业大变天的征兆
贰爷房产2024/07/05 14:08 北京市
北京大学硕士、经济学者；
开发公司操盘手；知名楼市专家；
根据6月18日湖北省委专题会议内容，要把危旧房改造作为推进城市更新的核心内容，探索推进危旧房改造的新模式，及时总结经验，形成可复制、可推广的模式，推动城市更新取得更大成效。
“地段、地段、地段”，而对于整个地产行业而言，无论是开发商、居住区、城市管理部门，他们的核心资源始终是土地资源。城市处于一张白纸的时候，主要认为就是开发，大兴土木进行建设，不断拓展城市边缘，不断转移城市中心。
就像成都的节奏：春熙路--天府广场--玉林棕北--金融城--大源--天府新区。一旦城市边界突破的速度慢下来，甚至停顿下来，那么地产行业就从增量房市场变为存量房市场，核心地段的资源都普遍集中在二手房市场。
但是，时间长了，很多老小区就跟不上了，不仅是户型过时，没有电梯，还包括隐蔽工程的水电气设施全都老化，这是一个明显的矛盾，老旧小区的土地价值高，但是形象差、使用价值低，甚至影响城市形象，不宜居。拆迁拆不动，因为太贵，拆迁的钱谁都出不起，动不动就是一笔天文数字。
上上策就是：城市更新。
这次改名，意味着真的大变天了！住建局改名为住房和城市更新局是明显的标志，意味着各项政策已经确立，通过试点之后，就要全方位实施，三中全会会不会提到这一点，也很关键。
No.1
美国
至1920年，美国城市人口占比达到51%。
至1940年，城市化率提高到56.5%。
至1970年，城市化率达到了73.6%，基本完成了城市化过程。
No.2
日本
阶段1：明治维新后至二战结束，城市化率达到33%。
阶段2：1955年日本城市化率达到56% 。
阶段3：至1970年，日本城市化率超过70%，基本完成城市化进程。
No.3
韩国
第一阶段：1960-1980年，韩国城市化率达到57%，20年时间翻番。
第二阶段：1980-1990年，韩国城市化率达到74%。
No.4
中国
第一阶段：至1957年，城市化率达到10.9%。
第二阶段：1957年~1978年，城市化率达到17.9%，即便因为某些原因，发展波动较大，但还是有所增长。
第三阶段：1978年至今城市化率接近58.5%，每年城市化率增加1%，按此速度计算，2030年中国城市化率超过70%，基本完成城市化，需用时约80年。
第四阶段：目前，中国的城市化水平约相当于1945年的美国、1959年的日本、1982年的韩国，从城市化进程来看，棋至中盘，依然有很长的路要走。
发达国家的美国、德国在上世纪50年代城市化率已达到60%，当前我国城市化水平相当于韩国80年代、日本上世纪50年代的水平，《“十四五”规划纲要》提出，2025年常住人口城镇化率提高到65%，差值不足1.2个百分点，完成目标毫无悬念。未来城镇化水平提升速度将放缓。
从2019年城镇化率上看，大多数省会城市城镇化率已经达到70%，意味着全国主要二线城市都已经步入城镇化后期。经济发达的江苏、 浙江、广东三省接近 70%水平，城镇化水平提升空间有限，而中西部部分省份城镇化率不足60%，城镇化进程仍将继续快速推进，进一步更新城市居住条件，也算是应运而生。
诺瑟姆Northam's curve of urbanization提出的城市化S形曲线对城市化有很好的解读。根据诺瑟姆理论,城市化速度变化的四阶段倒"U"形曲线:孕育阶段、加速阶段、减速阶段、趋零阶段。
城市化速度变化有其规律,中国已经迈过城市化速度的拐点,中国城市化理念与重点均需转型。根据 “诺瑟姆”曲线，我国当前城镇化仍处在城镇化中期，并且处在后半段。
根据人口普查数据，2020 年末，全国常住人口城镇化率为63.89%，较2010年的 49.68%提升14.21个百分点， 年均提升1.42个百分点，与2000-2010年相比，城镇化程度进一步加快，十年间加快 0.62个百分点。
老城区的房价，被严重低估了。成都老城区的“老破小”的房价远低于三环外的新房和次新房，非核心城区的房价反而高很多，这是一种特殊的情况。京沪深的核心区和新区的房价之比，相对于纽约伦敦东京对应的比值低太多。
老城区的房价很大可能被低估了，具有很大的追赶潜力，城市更新将是打开老城区二手房房价的金钥匙。毫无疑问 这次“改名”将带来地产行业的业态巨变，也会带来资金和红利，只不过，政策重点打造二手房，影响新房的力度较小。