蔡孟颐：成都“综合体时代”来临 商业地产大有可为
房天下2011/04/29 20:05
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2011年房地产开始调控，游资大量从住宅市场流出转向商业地产。似乎一夜间成都的商业地产便纷纷崛地而起，攻城掠地抢占市场。据不完全统计今年入市的城市综合体项目竟多达84个，对于这样一个数据，很多人迷惑了，成都的商业地产市场已经成熟了？它是何时开始起步的？也有人说成都的商业地产才刚刚迎来春天，那它的未来将在哪里？针对目前成都商业地产的发展态势，本次我们特意邀请了高力国际成都分公司总经理蔡孟颐先生，给大家分享下他眼中的成都商业地产，以及当下成都商业地产的发展机遇和挑战。
高力国际成都分公司总经理 蔡孟颐先生
蔡总认为，无论是从产品形态和品牌的丰富度，还是商圈分布的完整度来说，成都其实都还只是刚到起步阶段。成都作为中国西部历来 活跃的城市，就商业而言在来说其实并不是很落后，但是经济和商业的发展以及国际资金的注入和国际企业的入住来说，跟一线城市比起来都还是有不小的差距。而且成都长期以来处于商业倒挂的状态，这对于一个有着1千多万人口的大城市来说是不正常的，随着城市化进程的加快，这个现象应该会有改变。另外，随着城市的不断扩张。我们很难想象这样大的城市只有一个春熙路-天府广场商圈，三环甚至四环的人得跨越大半个成都来到 购物，这是不符合市场需求，也是违背人们的生活意愿的，多城市商业 的出现是必然。所以蔡总认为成都的商业地产有 大的发展空间和机会。
有数据报告显示，一季度成都商业地产租金和售价都持续上涨，个别的上涨环比超过了25%，这究竟是政策因素引起的还是成都本身的属性（成都人超前消费观念较重）造成的呢？关于这个问题，蔡总也给我们做出了解答。
蔡总表示，世邦魏理仕给出的这个数据跟他们公司的研究数据出入不大。从整个市场的租金水平和控制率情况还有售价的提升，内部操作的项目超过30%。就是写字楼销售部分，从去年年底到一季度完成价格提升超过30%。高力所协助开发招商的纯租赁项目租金水平也上扬了25%左右，也就是说成都商业地产目前还是属于所谓的供不应求的阶段，当然未来供给量会慢慢平衡这个趋势。
对于前面我们一直很困惑的“综合体时代”，蔡总给它下了一个很具象的定义：城市综合体就是一个形容词，多种业态的产品综合在一个商业地块的开发项目里面，理论上它就是一个综合体。城市综合体可能大部分开发商都赋予商业、零售或者是休闲娱乐的功能，跟住宅做一个搭配，其实综合体是希望能够解决一个所谓的自给自足，然后它的本身住宅产品价值提升，还有能够满足周边商业不足的困扰，是这样的商业模式。
从成都来看，06、07年之前能够称之为商业城市综合体的 少，而且大部分是由外地开发商来开发。随着城市综合体的兴起，大家对于它的发展也多了几分关注。说起来都是这些业态，但是每个城市综合体应该都不同，有些是写字楼为主力，有些是商务 做主打、有些是商务广场，又可能是多元 有机搭配。这些都是根据区域市场的需求和发展而决定的。目前市场是不是真的有80个综合体，蔡总的答案是肯定的，但是能不能真的落地还有待市场验证。
真正运营一个商业项目，尤其是庞大综合体项目是 困难的事情，它的前期规划、定位以及后期的营运等等一系列问题，都需要有完整的策略和规划。很多住宅开发商以前没有做过这样的项目，可能刚刚接受这样的综合体是 困难的事情，那么该如何去处理这些问题，实现正常的运营呢。我们请蔡总从代理商的角度来谈谈他的认识和看法。
作为代理商主要做的是服务工作，也就是协助开发商做重要的策略的设定。因为开发商们自身的开发能力、资金实力和开发目标都是不尽相同的。目前来讲，城市综合体是房地产开发当中门槛 的产品，并不是每个开发商都有能力去做这个定位和招商引资。我们强调先确定开发商的目标，比方说很多开发商对于资金回流的需求很强，可能就必须配合开发做一些销售型的产品，如果开发商本身的目标是希望能够长期持有，可能会偏向一些 价值比较高，或者租金 比较强的产品。当然 重要是刚刚所提到的提到区位，它决定了你的产品性质，周边消费人群，你的发展机会等等都会影响到产品的规模和格局。所以代理商 重要的任务就是帮助开发商做设计和策略，去满足开发商的期望和目标。当然就得“因人而异”的做出不同的规划和运营方案，这是一个长期而艰巨的过程。
