「鹤林万安起飞?」最新规划天府新区又不淡定了!
贰爷房产2023/03/01 11:10 北京市
北京大学硕士、经济学者；
开发公司操盘手；知名楼市专家；
【本文约2500字，预计阅读时间5分钟】
这两天，天府新区的各种讨论又热闹了……
讨论最多的有三大点:
01.鹤林村、万安南起飞？
鹤林村，这两年被折腾得够呛！
2022年鹤林村所在的AB学区合并之后，都说鹤林村垮丝了；
去年楼市低迷的时候，都说鹤林村踩踏抛货，鹤林村没得救，心无可念；
这一次，来了个180度大转弯，联想到天府新区的最新规划，有些人又欢呼雀跃：鹤林村又要起飞了。
来来回回的利好-利空-利空-利好，鹤林村被你们折腾得够呛？
那么到底是真的发生了这些利空利好，还是在自嗨呢？
举个例子:如果摊大饼，把全成都都叫着总部商务区，那升级的不是鹤林村，也不是万安南，只会是总部商务区的降级，因为太大了就没趣了。
02.海昌路、万安北降级？
--只要这次没有划进总部商务区的都降级了吗？
这和之前你们说天府新区被踢出5+1是一个意思，哪来那么多风吹草动，一个ppt就能升级降级，那就太简单了，关键还得看怎么做！
所有的问题一定是聚焦矛盾的主要方面，而不是炒作概念。根据概念去瞎猜测，那是没有用的！
总部商务区是一个很粗旷的概念，和后续的楼市定位没有直接的关系，强行认为这一次调整，鹤林村和中央法务区就要起飞，这是比较牵强的。
这次的规划是对上位国土空间总体规划的落实和深化，是直管区全面提升国土空间品质和国土空间治理能力的部署，是实施国土空间用途管制的依据。主要体现的是对土地的利用和土地的后续的开发及保护，并不是对于天府新区板块打造功能的定位。
03.天C学区扩容？
有了上面的讨论，那么有人又联想到天C学区就要扩容。
有人猜测会把万安南板块的学区归入到天C学区。从目前的情况来看，鹤林村属于A学区，万安属于D区，而C区因为教育资源较好，是最为引人注目的。
天C小学有天府七小、八小、元音小学、麓湖小学，你可以想象，如果把万安的学生放到天C，显然学位是不够的，一定要大大爆仓。难道让万安新建的6所小学，喝西北风去吗？
万安南还在新建中小学，完全能够自给自足，这种猜想和讨论，根本没有必要，心情爽一下，吃吃瓜就散了吧。
04.人口缩减
天府新区这一次是变小了，土地、人口双双变少了，天府新区直管区到2035年人口规划只有139万人。
我们来分析一下，天府新区现在就有86万人，意味着在接下来的12年里面只会增加50万人，而老规划要增加90万人，这一次整整少了40万人。
12年增加50万人，这是什么概念？
举例，成都的玉林小区居住5万人、大源10万人。我们掐指一算，就可以知道天府新区未来新建楼盘的布局，如果万安北、牛鼻子、天西、天东、兴隆湖、老华阳这六大板块，每个板块增加5万人，一共要增加30 万人，那么剩下的20万人只需要再开发2个大源，所有规划人口也就填满了，这个容量真的是太小了。要达到这个效果，如果加班加点的干，加速开发，只需要五年就可以完成。
如上图，贰爷小密圈内还有一种更“绝妙”推算：现在天府新区86万人，到2035接下来的12年里要引入50万人口，年均引入人口大约4.2万人。以3.5个人口为一户，那么年均需要提供12000套住宅。平均每套住宅150平，那么就是180万平，以2.5的容积率来计算，折算成土地面积是72万方，大约为1080亩。也就是说天府新区平均年供地量是1080亩左右。
关于天府新区人口还提到一点，2025、2035两个时间节点，天府新区直管区总人口规划分别是100万人、161万人，城镇化率78%、90%。这意味着农业人口也很重要，城市建设用地之外的大量土地要「退林还耕」，所以你会看到，兴隆湖南侧和天府新区东侧会有大量的耕地出现，很快油菜花会黄，种白菜、种小麦、种高粱都是有可能的。
一定要问我天府新区最新的规划是利好房价还是是利空？
我的回答是：不要问，问就是涨。
因为每一版规划更新，都是对天府新区规划的精细打磨。这一次，还是在对未来的城市新中心进行赋能和提质增效，在退林还耕的大方针下，天府新区会走精品路线，绝对不会摊大饼式的发展，资源转变为集中投放，退林还耕的区域将重点打造生态农业。
与此同时，建设用地将重点打造现代城市，根据此次规划，天府新区直管区的建设用地到2035年规划是139平方公里，按照139万人来计算，平均每一平方公里一万人。在这种很精细化的进行国土空间的管理之上，就可以对居住板块进行合力打造，对于高端总部商务区的住宅的打造，必将再出精品、再上一个台阶，这就能够理直气壮地把住宅更精细、更精美、更上一个层次。
天府新区不是要满足所有人的居住需求，缩减意味着只能走少而精的路线，少而精是不是意味着僧多粥少呢？从供求关系的角度来看，供不应求，会带来什么样的效应呢？
