二批次高新南区4宗土地上架，大源23亩地块最惹眼
地产全说2022/06/27 09:56
6月10日，成都市公共资源交易服务中心发布了成都中心城区今年第二批次集中供地的公告。根据公告，本批次中心城区共计供应55宗住宅类用地，出让面积合约3040亩，将于2022年7月12日-7月14日拍卖。除青白江区、新津区宗地外，其他各区土地均采取“限房价、定品质、竞地价”的出让方式。根据出让文件，本批次土地拍卖以“限价竞买+抽签竞得”方式进行拍卖。即每宗土地设置土地最高限价，拍卖过程中采取固定的加价幅度。宗地最高应价小于宗地最高限价的，最高应价为出让宗地成交价格，最高应价者为出让宗地竞得人；拍卖宗地最高应价达到设定的最高限价的，采取“抽签竞得”方式确定竞得人。高新区本批次供应共4宗土地，均位于高新南区，将于7月12日出让。其中，大源板块继上批次出让成交2宗土地后，本批次再上新1宗宅地；新川板块仍是高新南片区的供地主力，3宗土地齐上市，涵盖了人才公寓用地及万安TOD一体化规划范围内的住宅类用地。
4宗土地包括了3宗纯宅地和1宗住兼商用地，从土地出让方案来看，除了明确限定了商品住宅的最高清水均价并要求成品住宅比例100%外，均无其他附加的配建要求。房企拿地除土地出让金外，无更多其他隐形的土地成本。而从土地的起拍楼面地价及限定住宅清水均价来看，相较于此前的双限地，大源及新川土地均有不同幅度提升。尤其是大源23.48亩宅地，提升幅度较大。
大源再放地，周边配套亮点足
23.48亩宗地
宗地位置：高新区桂溪街道铜牌村6组净用地面积：23.4832亩土地用途分类：住宅用地计算容积率：2.0起始楼面地价：19600元/㎡土地最高限价：22400元/㎡可售商品住房清水最高销售均价：34500元/㎡成品住宅建设比例：100%拍卖时间：2022年7月12日10:00该宗土地位于天府四街与天府五街之间。宗地南侧土地待开发，东侧为规划公园绿地，北侧紧临成都教科院附属学校（东区），西侧紧邻成都教科院附属学校（小学部）及南华银鹰实验幼儿园，周边教育配套完善且优质。宗地周边道路已建成通车，东侧距离剑南大道及地铁5号线民乐站仅400米，交通通达性强。同时，宗地北侧1.5公里范围内，聚集了世豪广场、伊藤洋华堂、建发鹭洲里商业街、大源中央公园等城市生活配套，生活配套醇熟且地段价值较高。
该宗土地所在的大源片区，自去年以来已出让成交了3宗住宅类用地，且与该地块距离均在500米内。其中，纯住宅用地远达地块及成都城投地块，均达土地最高限价成交，成交楼面地价分别为19600元/㎡、19500元/㎡，限定了可售商品住宅清水最高均价分别为28500元/㎡、29900元/㎡。
对比之下，本批次出让的该宗土地，起拍楼面地价即为远达地块的成交楼面地价，但限定的可售商品住宅清水最高均价也提升至34500元/㎡，与大源板块内距离最近的合景泰富瑧林最后批次住宅均价差距不大。但加上不超过3000元/㎡的装修标准，价格预期或将突破周边住宅价格，对房企后期的产品开发考验较大。
新川人才公寓用地配套齐，万安TOD周边加速土地出让
新川今年首批次仅供应了一宗宅地，被中海以楼面地价17600元/㎡竞得，限定了住宅清水最高均价28000元/㎡。而本批次，新川共推出了3宗土地，再度成为了高新的供地大户。从土地位置来看，26.18亩宅地位于梓州大道以西的广都地铁站附近，周边生活氛围趋于成熟，限定了住宅清水最高均价28000元/㎡；另外两宗土地则位于万安地铁站附近，周边生活配套还有待完善，限定了住宅清水最高均价30500元/㎡。
26.18亩宗地（人才公寓用地）
宗地位置：高新区中和街道劲松社区4组（原劲松村4社）、5组（原劲松村5社）净用地面积：26.1794亩土地用途分类：住宅用地计算容积率：2.5起始楼面地价：16200元/㎡土地最高限价：18500元/㎡可售商品住房清水最高销售均价：28000元/㎡成品住宅建设比例：100%拍卖时间：2022年7月12日10:00
49.29亩宗地
宗地位置：高新区中和街道蒲草社区4组（原蒲草村8社）、5组（原蒲草村7社）净用地面积：49.2885亩土地用途分类：住宅用地计算容积率：2.5起始楼面地价：16300元/㎡土地最高限价：18600元/㎡可售商品住房清水最高销售均价：30500元/㎡成品住宅建设比例：100%拍卖时间：2022年7月12日14:00
75.11亩宗地
宗地位置：高新区中和街道蒲草社区5组（原蒲草村5社、7社）；天府新区万安街道东林社区1组（原河边村4社）净用地面积：75.1051亩土地用途分类：住宅兼容商业用地（商业占比10%-21.7%）计算容积率：2.0起始楼面地价：15300元/㎡土地最高限价：17400元/㎡可售商品住房清水最高销售均价：30500元/㎡成品住宅建设比例：100%拍卖时间：2022年7月12日14:00三宗土地中，周边生活配套更加成熟、住宅限价更低的26.18亩宅地，为人才公寓用地。根据土地出让方案，要求建设90㎡以下住房套数比例不低于住房总套数30%，90-120㎡住房套数比例不低于住房总套数30%，单套住宅面积不超过220㎡。
该宗土地位于小区宸光和悦南侧、龙湖九里晴川东侧。成都师范银都紫藤小学、成都高新银都紫藤初中学校均在宗地300米范围内，同时地块距离地铁广都及五根松站均在500米范围内。周边社区底商醇熟，1公里范围内还有新川之心、天府新区省级文化中心等市政配套。
住宅限价更高的49.29亩及75.11亩宗地，则与今年首批次成交的中海地块同处一个片区。区域内现处于开发建设阶段，仅地铁6号线已通车，学校等公建配套还处于在建中。自2020年以来，在新程大道南北两侧，持续引入了北京天恒、华宇、高投、中铁建、中海等房企进驻开发。
去年出让成交的双限地项目中国铁建新川樾、天恒瑞云府分别限定清水住宅均价21100元/㎡、17580元/㎡，价格优势明显，但均为配建型人才公寓项目，符合条件的人才购房者有优先选择权。此外，待出让的两宗土地，其30500元/㎡的清水住宅限价，不仅高于今年首批次成交的中海地块，也高于目前新川板块内在售高端改善项目约30000元/㎡（带装修）的均价。所以，即便新川未来已经锁定了高端改善居住区，且两宗土地均处于万安站TOD一体化城市设计范围内，但短期内面对区域呈现面貌以及高端改善竞品众多的市场现状，要实现住宅产品价格及市场去化的全面提升，需要更多的时间及更强的产品力。不过，两宗土地均为拿地房企预留了充足的利润空间，后期产品及定价均有较大的空间发挥。
▲2021年8月《高新区南区新川东林东片区控制性详细规划（第1版）局部用地、高新区南区新川蒲草片区控制性详细规划（第1版）局部用地（万安站TOD一体化城市设计）控规修改公告》