四川成阿新城烂尾九年之殇：购房农民施工企业面临血本无归
中国房地产报2021/08/27 18:47
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按
化解烂尾楼盘及其信访突出问题，是不少二三四线城市面临的重要经济和社会民生工作。近期我们记者连续调查获得的情况显示，出现的这些烂尾楼具有一定的普遍性，主要暴露了城市建设和房地产开发过程管理不到位、执法不严格和政绩观出了问题。烂尾原因中两大情况最为突出：一是开发商违规挪用资金和资金断裂，二是地方政府默许开发商“边建设边补证”而出现无证出售行为。
而且，每一个烂尾和问题楼盘都是“木已成舟”，群情汹涌才被揭开，化解起来极其困难，有的长达十余年也没有化解完成。对于老问题，我们建议：一方面明确部门职责，形成管理合力，加大执法监管和事后追责力度；另一方面，要严格落实房地产开发资金和建设手续的监管和审批。
回避烂尾楼问题那就是不作为不担当。无论是现在，还是未来，化解烂尾楼要从人民群众实际感受和需求出发，创新和深入细致地做工作，把难啃的“硬骨头”啃下来。
成阿新城停工的9年时间里，购房人不断奔波希望盘活它。这是一条还看不到光的路，他们也不知何时才能走到尽头。
成阿新城位于四川省成都市金堂县的成都-阿坝工业集中发展区内，是“产城一体化”城市开发区重点商业配套项目，也是成都、阿坝联合打造的产业园“产城互动”城市核心样板。
购房者认为，成阿新城作为地震灾后产业重建园区的配套项目，却因资金链断裂停工9年，成为金堂县的烂尾楼，实在不应该，“280户购房者和数位债权人都深陷其中，进退两难”。
中国房地产报记者了解到，2021年年初，成阿新城项目被当地法院司法变卖2.98亿元，目前处于破产清算中，债权人申报的债务超过20亿元，具体还在统计之中。
对于购房者、施工单位而言，这是一场突如其来的“灾难”。
“近期问政四川网络平台上金堂县住建局回复称：待项目法拍程序完成后，将由接盘公司为您具体办理不动产权证书，说明仍可以收房。可是，破产管理人通知我们解除购房合同，这意味着房子没了。”购房者肖军（化名）无奈地说。
与肖军他们这些购房者一样的遭遇，还有6家垫资建设的施工方，他们可能也会遭遇血本无归的局面。
8月11日，中国房地产报记者在成阿工业园内调查，看到几栋烂尾楼上写着“冤”“还房”“奸商还钱”等醒目大字。围墙里的荒草野蛮生长，建筑表面在雨水的日久冲刷后已露出斑驳的痕印。
破产清算
烂尾楼环境杂乱不堪，满目疮痍。成阿新城烂尾楼是购房者挥之不去的伤痛。中房报记者 刘洪材/摄
按照规划，成阿新城占地216亩、规划建筑面积为51万平方米，是成阿工业区内一个重要配套项目，其重要性对整个工业区来说不言而喻。
2012年，由四川中科盈文化旅游开发有限公司(以下简称 “中科盈公司”)开发建设，项目开发分为两期，一期包括休闲体验区、娱乐体验区和特色餐饮等业态，项目初期定名为藏羌风情街，后更为“成阿新城”。
当地人都认为，成阿新城作为“灾后重建”重大部署的旗下项目，会成为金堂县一张发展的名片，但从2012年企业入场施工后，不到一年时间就停工，此后再没复工。
成阿新城劳务承包人张启斌告诉记者，2012年10月起，就有四川亚立劳务建筑有限公司、四川国泰仁和环境工程有限公司等6家建筑施工单位先后进场施工，可到了要按合同支付相关工程进度款时，开发商只支付了少部分工程款，并让施工单位继续垫资施工，承诺等房子预售后就付款。2013年7月，在开发商还未支付相关款项的情况下，施工单位被迫停工。”
张启斌说，项目最开始时是不差钱的，民间借贷来的钱，房子预售款，加上建筑施工方的垫资，成阿新城项目有几个亿的建设资金。“但中科盈公司最初的控制人杨某挪用了这笔款项，用以填补其挥霍无度的亏空。”在资金无以为继之后，中科盈公司更换了掌舵人，这位新的掌舵人正是项目民间借贷的债权人伍某。
金堂县住房和城乡建设局在问政平台中证实：中科盈公司由于自身经营管理不善，导致资金链断裂，造成工程款拖欠和无法按期交房。
阿里法拍上成阿新城变卖竞拍确认书。
记者从人民法院诉讼资产网看到，金堂县人民法院于2019年10月起先后对金堂成阿工业园“成阿新城一期”1-13、77、88栋在建工程和3宗商服用地使用权发布了次拍卖、第二次拍卖、变卖的公告。京东拍卖和淘宝拍卖信息显示，前两次拍卖均无人竞拍进入流拍阶段，拍卖价格从最开始5亿多元降为4亿多元、3亿多元，最后项目在变卖阶段被成都天府水城环境资产管理有限公司以2.9816亿元竞得。
记者在企查查上看到，成都天府水城环境资产管理有限公司的实际控股人为金堂县国有资产监督管理和金融工作局。也即是说，项目目前属于金堂县的国有资产。
为求证相关情况及案件的进展，记者联系了金堂县人民法院相关工作人员，对方以案件正在审理为由拒绝了采访。
深陷“泥潭”
“成阿新城”是成阿工业园区产城一体化城市开发区重点商业配套项目。从园区开车到成都市区，不过一个左右的距离。建设之初，看好投资价值的人不在少数。
业主展示的购房发票。刘洪材/摄
记者了解到，他们大部分都是失地农民。当初地方政府在规划震后重建产业园的项目用地时，将这里原本的土地和房子征用后，把这些失地农民安置到了距离成阿新城项目不远处一个名为“巴德小镇”的小区。当初成阿新城开盘时，不少失地农民就在成阿新城置办了商铺，打算作为将来生活的日常经济来源，280户业主至少有一半以上都是全款购房。
“当时买房子热闹得很哟！警车都来开道做宣传，都生怕买不到。”置换了巴德小镇商铺做小生意的邓先生向记者说。当时看到大家都在买房，他们也赶忙用当地政府征地给的补贴和家里攒下来的积蓄花了42万元，买了成阿新城一个30多平方米的商铺。
项目开售当日，现场举行了开盘仪式，邀请了包括来自美国、巴西、阿根廷、乌克兰等十多个国家的世界超模莅临成阿新城接待中心，还带来了礼服秀和沿街花车巡游。
开盘当日，成阿新城首批次230余套均价15000元/平方米价位的商铺被抢购一空。可让购房者没能想到的是，项目仅仅过了不到一年就停工了，此后再也没有复工，变成了金堂县的烂尾项目。
另一位购房者肖军告诉记者，项目停工这么多年，不说交房，就连复工的希望都看不到，结果项目现在都已经被变卖了，我们收房也化为泡影。
“没有地了就想买个铺面做点小生意或者收点租金，作为以后的生活来源。最开始有地方政府招商引资，当时也没注意到项目没有预售许可证，老百姓根本就不懂这些，那想到后头会变成这个样子嘛！”肖军说。
此后，购房户开始了艰难的漫漫维权之路。2016年，当地政府给全款买房的120位购房户置换了过渡的商铺。
有业主向记者反映，这只是当地政府为了缓解上访压力和安抚情绪的权宜之计，实际上愿意置换的并没有几个，而且所有的定价和置换规则都是当地政府所属的企业制定，购房者按照规则置换，面积不够的不给补差价，面积超出的却要缴纳费用，而且不愿意置换的业主也没有违约金，这就是明显的霸王条款，当时业主也没有其他选择余地，置换以后多少有些经济收入，大部分业主无奈之下也都接受了。
在记者调查过程中，不少业主都纷纷前来讲述他们的遭遇：“从始至终，当地政府和开发商都没有主动联系过购房业主去推进项目的发展，直至项目变卖成功以后，他们被通知开次债权人大会，才知道项目已经被变卖。”
有业主讲述在维护权利的这些年里，一直都没有得到实质上的进展，甚至出现过因上访的承建商被拘留，购房者到成都市维权被警察“接回来”的情况。
据承建商一位知情人介绍，中科盈公司换了实际控制人后，对成阿新城项目的推进无实质进展。后来才得知，直到2015年2月6日以前，成阿新城项目甚至还未办理施工许可证，但开发商为了盘活资金，便在预售方面做手脚，本来成阿新城项目只有少量房源取得预售许可，但开发商从2012年10月开盘后，将未取得预售许可证的房屋卖给毫不知情的购房者们。
这位知情人还透露：从2012年10月进场施工至2015年2月6日，这期间长达28个月，成阿新城项目只取得了1.6万平方米的预售许可证，却卖出了200多套房源，那时的金堂县房管局一直未制止这种违规销售行为。
“既然是灾后重建项目，事关民生，政府部门就应该加强监管，不应该任凭开发商胡作非为。”一家承建单位负责人说，杨某如果最初未挪用项目资金去挥霍，成阿新城很可能不会沦落到现在这个地步。
提出质疑
金堂县住建局2020年7月回复业主：由接盘公司办理不动产权证。
据购房业主方委托的上海秦兵律师事务所律师魏云涛称，成阿新城项目被司法拍卖后，金堂县人民法院在半个月内受理了债权人胡伟对开发商中科盈公司的破产清算申请，并按照破产程序指定北京康达（成都）律师事务所担任破产管理人，依法推进开发商中科盈公司破产清算的各项工作。
管理人在接手后，于2021年2月初向业主发出解除合同的通知，称成阿新城项目已变卖给成都天府水城环境资产管理有限公司，业主们之前购买的商铺已无法交房；同时告知业主要按照破产程序来申报自己的债权，债权确认以后，将会根据项目的资产及债权的清偿顺序计算相应的分配金额。
记者一直未能联系上项目负责人，其开发商指定的破产管理人相关人士向记者表示，目前项目将按照法律规定召开第二次债权人会议，确认相应债权人的债权，之后会进入到财产分配方案的制定环节。
“可最初估值5.4亿元的项目经过层层拍卖最后却以2.98亿元的低价变卖。如果按照破产清算的程序走下来，施工方和银行等担保债权人的债权清偿顺序都要比购房业主更靠前，这也就意味着，能分到购房业主手里几乎没有多少钱了。”魏云涛告诉记者。
魏云涛向记者表示，金堂官方在整个成阿新城的项目处置环节还存在诸多疑点：
其一，拍卖过程中存在诸多不合理。按照法律规定，民事执行过程中的拍卖在拍卖多项财产时，如果债务人的部分财产卖得价款足以清偿拍卖执行申请人债权的，对剩余的财产应当停止拍卖。同时，被拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，才应当合并拍卖。成阿新城项目拍卖时，申请拍卖的几位债权人的金额并不高，其中可查到的债权额度不到3000万元，但最终被拍卖的却是开发商5.32亿元的全部资产，这点同法律规定和正常司法实践有非常大的脱钩。另外，结合整个项目的资产分布和建设状况，也看不出来有符合“不可区分”及“分别拍卖会严重减损价值”的情形。
值得一提是，此前拍卖过程中，金堂县住建局在网络政务服务平台曾针对业主的质疑投诉回复：“县法院拟定于7月将项目挂网拍卖。下一步我局将积极协调对接市（县）级国有企业参与项目竞拍，待项目法拍程序完成后将由接盘公司为您具体办理不动产权证书。”
魏云涛认为，出于对当地政府及行政机关背书的信任，业主们并没有在拍卖过程中提出异议，但让他们意想不到的是，这份信任最终却导致了业主在发现自己被解除合同拿不到房屋时，无法再通过法律程序提起执行异议之诉来维护自己的权益。虽然业主现在还能对金堂县法院的拍卖行为提出执行异议，但执行异议之诉和执行异议本身有着重大的区别，前者程序中，法院需要开庭进行实体审理，但后者却只需要书面形式审查，对业主权利的救济力度有着非常大的差别。
其二，项目受理时间非常迅速。从各地烂尾楼处置经验来看，出于债权关系复杂，涉及人数众多的原因，房地产开发企业破产案件受理周期普遍较长。即使在当地政府和法院支持的情况下，债权人提交申请后，也需要在政府和法院联动基础上先协调各方形成大致意见或者初步方案，以确保案件能够顺利进入重整程序，这一过程动辄需要半年以上的时间。而成阿新城项目在2020年11月22日拍卖完毕以后，原本应当受偿的拍卖执行申请人胡伟却在12月1日向法院提出了针对中科盈公司的破产清算申请。随后，金堂法院仅用了13天就作出了同意受理破产清算申请的裁定。业主还没反应过来，就被告知项目要破产清算了。
“根据成都市东进战略发展规划，成阿新城项目所在的淮州新城片区将作为成都未来工业发展的主要承载地，再结合成阿新城是紧邻周边万人小区的商业中心，这块地还是有很大的开发潜力。现在这个局面，某种程度上其实也是各方之间对于未来发展的博弈。”魏云涛认为。
目前，被驳回执行异议的部分业主在委托秦兵律师事务所后，已经向成都市中级人民法院提交了执行复议申请书，请求撤销金堂县法院驳回执行异议的裁定及对成阿新城项目的拍卖。同时，也针对管理解除合同的通知提起了异议诉讼，成都中院于8月24日对管理解除合同案进行了二审，目前尚未做出判决。但撤销拍卖的执行复议却长期处于审理状态。
为何有条件可以破产重整而判决为破产清算？为何评估5个多亿最后变卖不到3个亿？当地政府在处置环节为何被质疑等诸多问题，记者向金堂县政府各方提出采访要求，官方均以目前此案还在破产清算的审理阶段拒绝了采访。
一位接近事件的法律专业人士认为，造成成阿新城项目烂尾，当地政府部门有不可脱卸的责任，在手续不齐全的情况下，国土、房产局等部门放任成阿新城项目施工，当项目无以为继，到了无法收拾的地步时，政府部门又在同一天(2015年2月6日)给项目办理建筑施工许可证、商品房预售许可证等相关证件。但到目前为止，当地政府部门并未能尽到该尽的责任，以“商业行为”为由脱卸责任。
后续事态发展，记者将予以持续关注。
记者后记
大多数烂尾楼都因资金断链而停工，众多的购房者和承建商往往因此成为受害者来买单。这就警示政府管理部门，从拿地到售卖，任何一个环节如若监管不力，都将带来不可估量的损失。
但值得深思的是，成阿新城头顶一个“灾后重建”的光环，也是地方政府创造政绩的重要元素，一旦烂尾，不仅仅牵扯无数个家庭的利益和幸福感，还容易引发社会问题。地方政府监管部门在房地产项目资金监管，以及在解决烂尾楼的问题上，要有提前发现问题、及时化解风险的监管意识，像四川成阿新城的烂尾教训，当以吸取。
