成都二批次75宗土地集中放出,规模占全年计划量54%
地产全说2021/08/25 17:04
今年2月份，国家自然资源部发布“集中供地”政策，明确要求22个重点城市2021年的居住用地公告供应量，不得低于近五年（2016年-2020年）平均完成交易量，且集中发布出让公告、集中组织出让活动，原则上每年不超过3次。
继首批次出让40宗土地后，成都第二批集中供地公告今日陆续出炉！据统计，中心城区共计供应75宗土地，均为涉宅用地，出让面积合约5686亩。拍卖出让时间为2021年9月15日-17日，共15场，10：00和14：00段均含两场。
01
成都二批次土地供应面积占全年计划的54％，青白江供地数量
今年3月底，《成都市各区2021年度国有建设用地供应计划》（以下简称“《计划》”）发布（各区指四川天府新区成都直管区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区，即中心城区）。《计划》显示，2021年度各区国有建设用地供应总量中，商品住宅类用地700公顷（10500亩）。
而第二批次供地面积约占年计划供应面积的54％，相比首批次供地面积多出了约2238亩。从土地供应数量上来看，相比首批次供地数量多了35宗。
成都二批次供应的土地中，青白江区供应10宗土地，数量位列，其次是金牛区，供应9宗土地。天府新区、成华区、龙泉驿区并列第三，分别供应8宗土地。高新西区二批次无土地供应。郫都区、新津区、温江区二批次供地数量少于首批次，武侯区供地数量与首批次持平，其余中心城区的供地数量相较于首批次均有所增加。
在供地面积上，青白江区、龙泉驿区、成华区分列“前三甲”，青白江所供应的10宗土地面积达924亩，供应的土地总面积。龙泉驿区和成华区供地面积分别约为745亩和653亩。除了新津区、温江区、锦江区、郫都区二批次供应面积少于首批次，其余中心城区供应总面积相较于首批次均有所提升。
整体来看，无论是供地数量还是供地面积，成都二批次集中供地的规模相对首批次都有所扩增。新川板块、天府前湾、国宾板块、二八板块、龙潭寺片区、怡心湖板块、青羊新城、武侯新城、东安新城等城市核心板块亦有土地“亮相”。对于房企来说，选择的机会也相应增多，拿地的几率有所提升。
02
“定品质”被强调
促使政府、房企、购房者“三赢”
成都首批次出让的所有宗地均采用“限房价、限地价、竞自持租赁”的方式出让。这一出让方式让成都楼市在一定时期内的房价预期稳定，符合中央要求的“房住不炒”和“稳字当头”的地方调控政策基调。
在二批次的土地出让规则中，将采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施。成都在今年6月出台了《成都市新建商品住宅品质技术管理规定（版）》显然也为二批次供地埋下了伏笔。
首先，“定品质”的初衷无疑是利好购房者的。对于房企而言，“定品质”也可促使房企理性拿地，在一定程度避免企业单纯比拼价格而推高拿地成本。比拼资金实力的同时，更考验房企的产品力，激励房企提升打磨项目的水平。从地方政府端来看，在一定程度上可避免未来市场上出现的产品品质参差不齐。
总体而言，“定品质”模式的实行，可以从土拍环节对地块未来呈现项目的品质进行把控。利用白纸黑字的政策条款监督房企在管理、拿地及开发过程中，将品质放到更加优先级的地位，尽量避免后期出现的行业乱象，促进房地产行业良性发展。
03
严控房企资金来源
竞买人开发资质审查严格
根据成都二批次土地公告文件，本批次拍卖宗地不接受自然人报名；同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。参与宗地竞买的意向竞买人须具有房地产开发资质，申请联合竞买的，联合体各方均须具有房地产开发资质。
另外，意向竞买人参与本次出让宗地竞买所缴纳的资金须为合规自有资金。参与竞买的意向竞买人，其股东不得违规提供借款、转贷、担保和其他融资便利等；不得直接或间接使用金融机构各类融资资金；不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；不得使用公司控制的非房地产企业融资等。
04
首批次出让土地现状，
能给房企二批次拿地什么启示？
成都首批次供应的40宗土地平均每宗地块的参拍企业为9.75家，其中有32宗土地溢价成交，均带有配建一定比例的人才公寓或租赁住房的条件，平均自持租赁住房面积比例为15.35％。从这些数据中不难看出，成都首批次土地获得了较高的关注度和认可。
目前，成都首批次出让的40宗土地均未有项目发布案名亮相。部分土地在开发过程中还出现了一些“小插曲”。有的房企引进“新伙伴”进行联合开发，也有房企联合拿地后退出地块开发。比如新希望和美的在6月9日联合竞得的龙泉驿大面108亩地块，目前新希望已退出该地块项目的开发，另据悉，还有部分一批次联合拿地的土地也有开发商正在与对方协商退出开发。
众所周知，在当下“三道红线”以及较为严苛的土拍政策之下，房企拿地越发艰难。而这些房企在拿地后退出开发，无疑也有诸多苦衷。小全全对首批次出让的土地都进行过研判，其中不少土地在“双限”以及各种配建的条件之下，利润空间有限。另外，不同企业或许对于地块开发有着不同的策略，出于不同的资金回笼周期考虑，产生分歧也就不奇怪了。
所以针对二批次土地，房企仍需对土地投资获利空间进行充分的判定，理性拿地，避免推高拿地成本，接了“烫手山芋”。同时也应更加谨慎地参与联合拿地，避免后期产生分歧。
整体来看，成都二批次供地规模扩增，给了房企更多的拿地机会。同时大力推动住房品质提升，促进成都房地产市场进行稳健、良性的发展，可谓是“一举多得”。
Ps：对于成都各区二批次供应土地的具体情况，小全全后续也将为大家一一解读，敬请期待。
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