八里庄中心：一个“胶片杀手”的三级跳
地产全说2021/08/17 11:01
在成都发布的《成都市中优“十四五”规划》中，明确了天府锦城、交子金融城2个城市主中心，东安新城、北部新城、青羊新城、武侯新城、杨柳湖中心、香城中心、八里庄中心7个城市副中心。
位于城东的八里庄中心，成为了距离城市主中心天府锦城最近的城市副中心，也成为了最有城市特色风格的城市副中心。
其不仅城市界面越来越整洁，成为成都主城新房供应的主力区域。且随着红仓完美世界、中车共享城艺展中心等“网红打卡地”相继呈现，“文艺范”的八里庄更是不断出现在成都人的镜头当中。
除了“网红”“文艺”特色，八里庄中心是否能肩负起城市副中心的重任呢？今天，小全全就带大家更全方位的了解如今的八里庄中心。
三环内的城市副中心
“老”八里庄中心换“新颜”
虽官方还没官宣八里庄中心的具体范围，但小全全根据成华区此前对八里庄文创产业区的规划以及业内的既有认知，暂将以东中环和成华大道为两大轴线，东2环至东3环的部分区域认定为八里庄中心（具体的道路街道划分，以最终规划文件为准）。也就说，从区位上来看，八里庄中心是一个成都三环内的城市副中心。
八里庄中心大致范围示意图
从图示中可以看到，八里庄中心涉及二八板块、东郊记忆、理工大、八里小区、驷马桥等几个片区，且西接建设路板块，东邻龙潭寺板块。小全全通过实地走访八里庄中心的各个区域，能够直观感受到，这里是一个由老成都向新成都蝶变的区域。
中环以内的区域，包括八里小区、东郊记忆片区开发饱和度相对较高，城市界面基本成熟。其中，八里小区板块的老社区较多，老成都味较浓；东郊记忆板块则是全新的醇熟居住区，且因为有龙湖滨江天街、万科天荟城市广场、招商花园城等丰富的商业配套，荣获“小太古里”称号。
东郊记忆片区的商业氛围
八里小区城市界面
相比之下，东中环外的二八板块和理工大板块还处于“发展状态”。除了一个又一个的忙碌的工地，还有成片可开发的土地，让这里存在着无限的可能。
二八板块的城市界面和在建项目
经过“腾笼换鸟”，八里庄中心近年来区域城市界面提升明显。一条又一条的断头路被打通；教育、生态等公共配套快速呈现；老旧建筑在文创产业的布局推进中，也重焕新生。
唤醒城市记忆，深耕文创产业
颜值提升、经济增长两不误
由于城东的“工业”基因，原来的八里庄中心成为老旧工厂和铁路轨道的代名词。如今，老旧工场逐步迁出，成华区则因地制宜，保留部分工厂的建筑，打造出了一批历史文化创意园区，“东郊记忆”就是典型代表。“工业城东”开始向着“文化城东”转变，红砖工厂风+铁轨小火车的文创园区已经成为成华区特有的风景线。
而在八里庄中心“文创”风的背后，正是成华区在此大力发展的东郊记忆艺术区产业功能区使然。作为成都市66个市级产业功能区之一，东郊记忆艺术区以世界文化名城建设为牵引，确定了“两轴一核三组团”产城空间布局，以“音乐艺术、数字文创”为产业主导，推进“创意设计、金融、科创、商贸、旅游”等产业融合发展。
“两轴一核三组团”的空间布局
以东郊记忆演艺艺术商圈为核心，产业在其他三个组团分别布局：二八板块（二仙桥片区）聚焦影视音乐产业，理工大片区聚焦数字娱乐产业，驷马桥片区聚焦创意设计产业。
在东郊记忆演艺艺术商圈，除了东郊记忆时尚产业园外，新建成的商业万科天荟城市广场、龙湖滨江天街、招商花园城，以及新建成的文创公园沙河城市公园、杉板桥公园，共同致力于不止是艺术产业更形成了艺术商圈。
且在这一艺术商圈内，除了艺术产业外，也有着“文创+科创”的创新产业布局，去年10月开园的CEC784·万谷智慧产业园就是重要载体。园区以“文创+、园区+”与“科创+”相结合的发展思路，已吸引了九州通集团、泰盈科技、蒙娜丽莎智能科技等科创和文创类企业入驻。
CEC784·万谷智慧产业园
在穿过二八板块的中环文旅商贸轴上，“红仓系”文创产业基地持续增添。包括红仓·完美文创公园、红仓·101艺术库、萌想星球107文创产业园等“红仓系”的产业园区和艺展园区，都聚焦于影视音乐产业。
东郊记忆艺术区
比如，红仓·完美文创公园自开园1年以来，已引入新片场、Base FX、豆瓣音乐、CH8冇独空间、M+等60余家产业标杆公司，实现产值1.2亿元。萌想星球107文创产业园已引入哆哆喵选共享直播、吾同体育、方糖设计、布后文化等20余家重点文创类企业入驻园区，空间入驻率达85%以上。
红仓·完美文创公园与萌想星球107文创产业园
在聚焦于数字娱乐产业的理工大板块，已落地了成华量子界数字文化双创产业园。园区以电竞娱乐为核心产业内容，总投资约7.5亿元。去年，VSPN乐竞西南总部、荣耀互娱游戏研发基地等5家机构已集中签约入驻成华区量子界数字文化双创产业园。
此外，整个东郊记忆艺术区共规划有东郊记忆、101仓库等18处工业文化遗址，随着这些文创产业园区、艺术展区全部落地，八里庄中心的文创产业形态还将更加丰富。
打造东郊记忆艺术区，从“工业”转向“文创艺术”，将老工业遗址和现代文创产业、艺展公园、生态绿景进行创新性的融合。八里庄中心不仅唤醒了“成都记忆”，且其城市空间、城市环境得以优化，改变了城市整体的气质和格局，更将直接促进区域经济增长。
不断完善提升的配套
进一步吸引人口
除了产业规划引领区域发展外，八里庄中心的城市配套也在不断的完善提升。小全全通过实地走访，发现区域内多个公建服务配套都正在修建中，包括学校、道路、商业等，但医疗配套短期内仍是其的短板。
01公建配套加速呈现：交通、教育短板逐渐补齐
在交通配套上，区域内已开通地铁7号、地铁8号线一期两条地铁线路。另外地铁17号线二期正在修建中，远期规划的地铁32号线、23号线也将穿过八里庄中心区域。从近期来看，二八板块即将拥有“三地铁”+“三条环线”的交通配置，通达度和便捷度高。
教育配套方面，八里庄中心的既有七中英才（十二年制）、成华实验小学、建设路小学、成都理工大学附属小学、电子科大附中等公立学校，也有成都嘉祥外国语学校成华校区、万汇学校等私立学校。
另外区域内还有双林小学（在建）、成都市成华小学(蜀都分校)等学校在建或即将投入使用。整体来看，八里庄中心的学校数量提升明显，且在学校的品牌及教育质量建立上，成华区也花费了较大的心力。
生态资源方面，区域内已打造形成了沙河城市公园、二仙桥公园、圣灯公园、杉板桥公园等文创公园，分布在东郊记忆、理工大和二八板块。此外，在理工大片区还有一大体育公园——城东体育公园在建中。
二仙桥公园
医疗配套方面，区域有二级甲等综合医院誉美医院、成都八里医院、成都北区医院、成都市第六人民医院双向转诊医院等，但医疗配套质量都很一般，亟待升级。
不过在八里庄片区，华西第二医院成华妇女儿童医院正在按照三级乙等的标准建设，建成投用后将在一定程度上弥补医疗配套的短板。
02三大商圈起势：一个已成熟，两个“在路上”
如上文所述，八里庄中心在产业功能区中规划的东郊记忆演艺艺术商圈已经趋于成熟。
在这一商圈内，有东郊记忆、红仓完美文创公园等文创类商业体，还有龙湖三千集天街、SM广场、龙湖滨江天街、中国铁建186mall、招商花园城、万科天荟城市广场等大型商业综合体，且大多沿着成华大道分布。
中国铁建186mall和招商花园城
而沿着成华大道向外，理工大西侧也正在形成以中国铁建广场、龙光世纪中心为核心的商圈。值得一提的是，在这个商圈内一座地标级的建筑即成都自然博物馆即将建成亮相。
成都自然博物馆效果图
据悉，成都自然博物馆占地约85.3亩，有5个常设展厅，包括地质环境厅、矿产资源厅、恐龙世界厅、生命探源厅和缤纷生命厅，将汇聚地质、矿产等多个领域的重量级展品。它的呈现，不仅能拔高片区“颜值”，也能增强区域影响力，为商圈聚集人气。
成都自然博物馆实景图
除此之外，在二八板块二仙桥地铁北侧及东侧，还规划有大体量的商业配套，打造完成后也将形成一大商圈。
地铁站北侧的合信·K101文创综合体占地面积约145亩，将打造集城市奥特莱斯PANDA MALL、双五星级精品酒店、甲级写字楼、红砖艺展中心、精品超市、工业故事商业街、绿色生态写字楼、天际180城市会客厅、天际星空无边际恒温泳池等于一体的中国文创旅游综合体。
合信·K101文创综合体效果图
在地铁站东侧，则是保利的约218亩城市更新项目，其将打造双站点TOD，进一步补充该片区的商业配套。
而在驷马桥板块，永立王府井商业项目一期的王府井Discover已于上月开业亮相。该项目共分为三期，一、二期为商业街区，三期为购物中心，商业总体量约26万方，全部建成之后无疑会拉伸区域商业氛围。
王府井Discover
整体来看，八里庄中心的商业布局可谓是“强大”。除了已经形成的东郊记忆商圈，二八板块、理工大板块等居住区的商圈也在建设之中，未来的商业能级值得期待。
通过八里庄中心的改变，可以看到成华区近年来通过发展创新型文创产业，大力补充城市公建配套等举措，大幅提升了区域魅力和吸引力，也进一步引入了更多的人口。
就在“七普”人口数据中，成华区的常住人口达到了1381894人，在20个市区中排名第三，位列成都“五城区”。相较于2010年“六普”人口数据，成华区的人口增长了约38.49%。
而随着二八板块、理工大片区的住区品质的提升和改善住宅项目的呈现，还将有更多高净值人口纷至沓来。
成华区的主力供地区域
改善型项目增多，推升住区品质
自2019年以来，八里庄中心乃至成华区的土地供应都主要集中在了二八板块。此外，理工大板块的供地节奏也明显加快。
八里庄中心2019年至今的供地分布
除了商业用地及城市更新项目外，二八板块3年内通过公开市场出让了4宗纯宅地，去年年底还有两宗“双限地”成交。截至目前，除了锦城华创地块未亮相外（该地块万科已入股），其余地块均已入市。
2019年至今二八板块出让的住宅用地
而理工大自去年开始加快了土地出让，截至目前已拍卖成交了4宗住宅用地。今年首批次集中供地的两宗“双限地”均被德商&电建联合竞得，而此前两宗土地均由融创操盘打造，案名分别为融创至和雅颂和国贸·环球融创青云台，但暂未取证入市。
2020年至今理工大板块出让的住宅用地
在住房市场方面，区域内前期已入市的项目，还有新希望万科知园、朗诗乐府、首钢璟辰里、中车共享城、紫瑞府等项目还有房源，均位于二八板块。
新希望万科知园二批次房源已取证，产品包括户型建面约108-273㎡的高层，清水房源预售价格约11700-22800元/㎡。
朗诗乐府产品包括建面约110-137㎡的高层、143-150㎡的洋房，预售均价近28000元/㎡（带装修），目前尾盘在售。
首钢璟辰里包含高层、洋房，户型建面约119-176㎡，今年2月底取得了首批次住宅预售证，预售价格为23800-29250元/㎡（带装修）。目前首批次已售罄，二批次待推售。
在建的首钢璟辰里
中车共享城，前期主力户型为建面约109-167㎡小高层，预售价格约19500-24000元/㎡（带装修）。现一期、二期住宅已售完，三期房源待推售。
紫瑞府2019年取证的首批次房源建面约109-342㎡，涵盖高层和叠拼，高层清水房源预售价格约14900-16200元/㎡，叠拼约430-546万元/套。该项目还有3栋高层和4栋叠拼待推售。
在建的紫瑞府
整体来看，二八板块的住宅趋势正在走向改善。但因为“双限地”的打造，部分项目产品偏向了刚需，所以刚需购房者也有了“捡漏”的机会。
值得一提的是，在二八板块北侧还有整片的待开发区域。对照二八板块的控规图，这些待开发区域的土地性质多为纯宅地和一些教育用地，其势必将成为主城区不可多得的、可快速成型的、纯粹的居住区。
而在成华区此前发布的《2021年成华区土地招商项目册》，可以看到接下来主力供地区域仍是二八板块，且有5宗都是纯宅地。这也就意味着，二八板块在未来几年仍将是成华区乃至成都的热门置业板块。
八里庄中心二八板块将供应的宅地位置示意图
作为城市副中心，八里庄中心占据着东二环到东三环不可复制的城市区位。
其独树一帜的“工厂风”文创商业优化了城市空间，拉升了区域经济。随着区域内公建配套和高能级商业的逐步呈现，八里庄中心的的宜居属性也明显提升。片区内的新房存量，让更多的购房者尤其是改善购房者选择了在此置业，而存量土地尤其是二八板块可连片开发的土地，则让区域未来的开发建设，有着更多无限的可能，让购房者的关注持续在线。
一边是成熟的繁华之城，一边是高速发展的热土。八里庄中心这个城市副中心，未来的雏形已经展露开来。