年中盘点：土地供销双涨，住宅放量不足，二手市场调头向下
地产全说2021/07/01 15:06
*本文2021年上半年土地市场统计时间为2021年1月1日-6月29日；住宅市场统计时间2021年1月1日-6月27日
主城/5+2区域：锦江区、武侯区、青羊区、金牛区、成华区、高新区（包括高新南区、高新西区）、天府新区
近郊区：双流区、龙泉驿区、新都区、郫都区、温江区
远郊区：青白江区、新津区、简阳市、崇州市、蒲江县、邛崃市、彭州市、都江堰市、金堂县、大邑县
数据来源：成都市公共资源交易服务中心（土地）；睿合泰机构（新建商品住宅）；好好选房、四川乐居（二手房住宅）
由于今年22个重点城市实行“集中供地”，成都今年前五月的土地市场供销基本以远郊区域为主。而6月成都11+3区域首批次集中供地落幕，上半年成都土地供应的大头随之完成。
从集中供地的出让结果来看，房企的拿地态度仍保持积极。而从住宅市场的表现来看，由于调控政策进行了多轮加码，新房与二手房市场表现出不同的走向，不同需求及资格的购房者已经被分流。
在“年中”的这个节点，小全全今天就从土地市场、新房住宅市场、二手房市场三个方面对2021年上半年的成都房地产市场打个总结，看看今年上半年成都楼市行情究竟如何。
土地市场：供销双涨，部分房企转战三圈层
根据成都睿合泰机构的统计，今年上半年成都合计供应土地136宗（招拍挂土地），净用地面积合约9036.96亩，同比去年上半年增长约12.71%。住宅类用地（含纯住宅、住兼商、商兼住）供应94宗，净用地面积合约7210.14亩，同比增长约17.73%。
上半年成都共成交土地131宗，净用地面积合约8718.66亩。其中，住宅类用地成交91宗，合6964.88亩，同比增长约15.20%。5+2区域住宅类用地成交1799.35亩，同比下降约15.67%；近郊区域住宅类用地成交约2402.35亩，同比增长约65.04%；远郊区域住宅用地成交约2763.18亩，同比增长约12.47%。
分区域来看，今年上半年除彭州市无土地供应，其他各区域都有住宅类土地供应。成交方面，上半年郫都区成交量，净用地面积合约983.44亩，同比去年增加约265.51%。5+2区域中，只有锦江区和天府新区两个区域的住宅类土地成交量下降，天府新区呈断崖式下降，成交量减少约1039.53亩。近郊区只有新都区住宅类土地成交量下降。
由于成都11+3区域6月首批次集中供应的约3500亩土地均为“双限地”，且均采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖措施，所以今年上半年主城及近郊的楼面地价及其带来的房价预期，对市场热度的判断而言已经失去了部分意义。但从房企的拿地形式、数量，以及房企拿地区域的变化情况仍可以反映未来成都房地产市场的热点、焦点究竟在哪里。
虽然今年上半年也有像龙光、鼎际、爱情地产等企业果断“勇猛”地拿地，但从拿地数量上看，仍以混迹成都的老面孔为主，且联合拿地成为了越来越多房企的选择。从拿地宗数上看，人居共揽获9宗土地（含联合拿地2宗），成为上半年的赢家。其次，成都轨道交通、德商（含联合拿地4宗）、龙湖（含联合拿地2宗）均揽获5宗，五矿地产、电建（均是联合拿地）均揽地4宗，收获也颇多。此外，像招商、交投、华润、万科、新希望、佳兆业、鼎仁、上海大发、远洋等超15家房企，都有不少于2宗地的收获。
2021年上半年，在成都的近郊区域拿地已不再是件易事，不少房企已经将阵地转移至远郊区域。远郊区域上半年共成交了40宗住宅用地，其中有19宗溢价成交，且有18宗地均有租赁住房建设的要求。在拿地房企中，不乏中粮、旭辉、金科、金地等大型品牌房企。
新房住宅市场：供应少了约18%，成交量却增长近18%
在住宅市场，由于调控政策的影响以及市场供应的变化，新房住宅和二手房住宅市场的成交热度有较大差异。
在新房市场，今年上半年大成都范围合计供应住宅约69876套，与去年上半年相比下降约17.72%，并且这还是在2020年2月疫情导致市场供应几乎“冰封”的情况下的数据对比，可见今年上半年的住宅供应量确实萎缩不少。
上半年，成都近郊区域供应住宅22502套，较去年增加了约1800套。但5+2区域的住宅供应就是大幅萎缩了，其中金牛、武侯、天府新区的供应几近“腰斩”。
今年上半年，5+2区域新房住宅供应套数比去年上半年减少了近7300套，6月供应更是只有500多套，6月份苦等5+2区域新拿预售住宅的购房者，基本上等了个“寂寞”。
一方面是供应量的大幅萎缩，另一方面是需求不降反升（成都人口变化以及二手房市场需求外溢），导致上半年成都新房住宅市场“供不应求”的情况仍无缓解迹象。无论是主城、近郊还是远郊，住宅成交量都远高于新增供应量。大成都上半年住宅成交量达到109242套，同比增长约17.75%，其中主城区域成交32473套，近郊则达34156套。
在价格方面，成都新房住宅2021年上半年整体上也是稳中有涨。这与新房住宅“改善化”“豪宅化”不无关系。
由于5+2区域新房住宅总价门槛的不断提升，以及新增供应不足、存量日渐见底，市场需求向近郊区域外溢的区域愈加明显。今年上半年近郊区的新房住宅认购成交量同比去年增长了约67.12%。
▲2021年上半年近郊区域新房住宅认购成交约34156套
二手房市场：从火热到冷寂，政策调控立竿见影
根据小程序好好选房以及新浪乐居数据，截止到6月27日，今年上半年成都二手房市场共计成交住宅约29241套。虽然相较于去年同期21883套的成交量有所上涨，但与今年新房住宅超10万套的认购成交量相比，住宅二手房成交量仍不足新房的3成。
与去年上半年相比，今年1月、3月二手住宅成交量同比上涨明显，这与成都新房、二手房住宅产品性质以及成都调控政策的影响不无关系。
去年3月处于后疫情的复苏阶段，自4月起市场热度快速回升，5-8月市场整体平稳，但头部板块的市场热度上扬明显，9.14的“增值税征免年限由2年变5年”，让市场进入短暂的冷静期，11.24的“新房住宅登记购房人数达房源数3倍及以上全部房源仅向无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售”政策，将大部分普通购房需求碾压至二手房市场，12月开始市场热度再度回升，到今年3月到达峰值。
3.22的“二套房认房又认贷”政策以及“建立二手住房成交参考价格发布机制”的政策风声，让市场逐渐进入观望期。再加上自去年下半年以来成都房贷利率走高、去年底开始成都按揭贷款放款周期逐渐拉长，二手住宅市场自今年4月开始成交量快速下跌。如今，随着二手住房成交参考价的发布，成交价格方面虽然暂未出现大的波动，但已开始有了松动的倾向。
由于二手房市场的特殊性，当前二手房市场的更多详细成交数据并未全面公开发布，尤其是特定区域或板块的成交量、成交价等数据目前暂无法获取准确数据。但小全全认为，本篇对2021年上半年成都房地产市场的总结（土地及住宅市场），已足够让成都的购房者看清现在的市场情况了。
今年3月，成都发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上。而从上半年来看，土地市场供应量与成交量确实上涨明显。下半年还有两批次的集中供地，在供地跟上之后，新房住宅的供应能否逐渐增大市场放量？二手房调控政策的持续高压，房东能否坚持住?尤其是换房群体，在当前市场行情下又应如何制定更合理的置换策略？下半年的成都楼市，料将继续牵动成都广大购房者敏感的神经。