“指导价”政策满月，成都二手房市场彻底凉了？
家居观察局2021/06/30 16:02
5月28日，成都市住建局发布《成都市住房和城乡建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，同时公告了首批次试点的201个小区的指导价格。
一个月过去了，成都二手房市场经历了较大的变化。
成交量大幅“跳水”
据成都市住建局每日公布的二手房成交数据统计显示，今年1-5月大成都范围内一共成交了17484套二手房源。
其中，而成交量的月份是在3月，共成交了4542套。
其次是4月，共成交了4189套。
而到了这个月(截止6月29日下午16：00），整个大成都的二手房成交量也不过才总共3517套。
且每天的成交量也就是150套到250套之间（还不算上周末节假日直接挂零的情况），与新房的成交量简直可以用“天壤之别”来形容。
而如果按照现目前的这个成交量算下来，整个上半年大成都的二手房成交量顶天了两万出头，一年的二手房成交量能不能超过4万套更是一个大大的问号。
要知道，据相关机构的统计数据显示，2019年全年成都二手房可是共计成交了115165套，月均成交量近9600套。哪怕是在受疫情影响最明显的2020年，同比2019年环比有所减少，也共计成交了75147套，平均每月成交6262.25套。
房贷提升购房成本，二手房价格还在博弈
一方面是二手房的成交量下滑，另一方面则是价格上的深度博弈。
由于指导价难免衍生出部分“捆绑销售”现象，以及房贷审批、放款周期等衍生出的房东要求“全款买房”，让二手房买卖双方都处于观望期。另一方面，由于政策出台的时间还较短，现阶段数据所反映出的实际成交价变化幅度并不大。
比如，虽然二手房指导价的发布，让201个小区高于指导价的房源消失了，展示出来的房源，将挂牌价控制在了指导价以内，但不少房源也纷纷标注了“装修另算”、“车位另算”或“要求全款”，装修及车位需要打包出售。
龙湖·金楠天街的一套面积约110㎡的房源，挂牌价为210万元，挂牌价与指导价差不多，明确要求装修及车位另算，须与房子打包出售，合计房源价约265万元。而中海城南一号一套房源，面积约180㎡，挂牌总价870万元，价格较此前挂牌价差距较大大，房东要求车位30万元须打包出售，合计约900万元，且只销售全款客户。
所以，二手房指导价的发布，不止导致了申请房贷的额度要从“网签价、评估价、参考价”三者中取审核，且在部分“捆绑销售”模式下，“装修”和车位价格都要计入首付款，让首付变相提高了好几成。而据统计，当前成都各银行的贷款放款周期基本在6-16个月之间，可谓是有史以来最慢。漫长的放款周期让二手房房东不得不要求全款支付。
无论是提高首付，还是全款购房，对于预算有限的刚需或普通改善购房者来说，压力都可谓是骤然增加。再加上去年9月发布的“个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”政策，导致大部分房源还要增加5%的增值税，最终让资金不充裕的购房者只能延缓购房计划，或将购房需求转移到新房市场。
从“恐慌”到“择优”，购房者心理已经发生变化
就目前从市场一线反馈回来的信息可知，因为受“二手房指导价”和“贷款新政”的影响，成都二手房交易放缓已经成为一个不争的事实。
与此同时，越来越多中介门店的生意也随之陷入“半停滞”状态。
“现在上门的客户太少了，一方面是因为受“指导价”影响，很多业主其实都不诚心卖了。另一方面，买家也在等一批的指导价出台，所以基本上都是抱着慢慢看，择优选取的观望心态。再加之刚刚结束不仅的成都首批次集中土拍所传递出的，一二圈层核心区未来两年的房价信号，更加让那些本身就有“新房癌”的购房者热情高涨。所以估计接下来的二手房市场还将持续降温。”对于当下的市场行情，部分中介人员给出了他们的观点。
但与此同时，随着购房者心理所发生明显变化，市场上那些还抱着投机心理的人群所面临的压力就更大了，无疑将有助于进一步稳定市场和房价。
业内观点
业内人士指出，新政之下，成都的二手房市场已经得到了很好的控制，与深圳楼市相似的横盘期也已经到来，随着越来越多的楼盘公布指导价，首付变相提高的问题还将更加明显，“二手房不见得会按照指导价销售，但二手房卖家在市场观望期调整心理预期，这样的价格变化，或许是成都市场的必经过程。”