成都二手房参考价发布二十天：高价房源交易遇冷
楼市逗逗2021/06/21 13:35
“现在这附近买二手房的少了，很多人转去看新房。”近日，成都市高新区金融城板块一位房产中介人员告诉记者，二手房参考价发布后，这个板块二手房的市场有明显变化。
5月28日，成都市发布了二手房参考价，其中价格39300元／平方米。而后，成都市二手房交易成交价格受到直接影响，数据显示，从发布二手房参考价当周开始，成都市二手房成交均价已经连续4个星期下跌，截至目前跌幅2％。
另一方面，成都市对参考价执行情况的监控十分严格，有二手房中介人员将房源以显著超出参考价出售，很快就被处罚。高压之下，房产中介平台上再难看到高价二手房源。
二手房价杀手锏
5月28日，成都市发布了201个小区的二手房参考价格，其中高新区28个、天府新区8个、锦江区22个、青羊区22个、金牛区36个、武侯区34个、成华区51个。
贝壳网上可以看到成都市挂牌的二手房小区多达1.7万余个，虽然本次发布的小区数量只占到其中很小一部分，但目前发布的小区已经基本覆盖“5＋2”核心城区的热点区域，如高新区的金融城板块、锦江区的攀成钢板块、青羊区的内金沙板块、金牛区的国宾板块、武侯区的外双楠板块、成华区的建设路板块、天府新区的麓湖和兴隆湖板块。
但成都市对二手房价的把控并非刚刚起步，早在今年3月22日，成都市就提出将建立二手房成交参考价格机制。5月14日，成都市房地产经济协会发布进一步规范二手住房挂牌价格发布工作的通知。通知明确，下架虚高价格房源。各房地产经纪机构和房地产销售服务人员不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于成都市二手住房参考价格的挂牌价格。随即，一夜之间贝壳网上所有小区均价消失，再次上线之后已经无法看到单价超过39300元／平方米的二手房源。
数据显示，从发布二手房参考价的当周开始，成都市二手房成交均价连续下跌。从第20周的16979元／平方米下跌到了第24周的16632元／平方米，跌幅达2％。5月14日，贝壳网挂牌的成都二手房有125090套房源，但到6月15日已经只剩121541套，一个月间减少3500余套。
记者近日走访高新区、武侯区、青羊区多个房产中介门店发现，不同于以往的忙碌，如今中介门店多冷清安静，甚至有的门店大门敞开无人值守。一位房产中介人士告诉记者，近期这里二手房交易已经少了很多，很多人转去看新房。如果看二手房，对方表示可以登记购房需求，等待有合适房源出现后再联系。
此前成都市住建局表示，综合分析该市二手住房买卖签约价格、评估价格和房屋周边新房挂牌价格，批形成了交易活跃度较高的部分楼盘的参考价格，后续将根据房地产市场变化情况适时调整、增加，并及时发布参考价格，原则上每半年更新一次。而其他楼盘二手住房参考价格也将在未来及时发布。
关于二手房参考价发布后的市场反馈，成都市住建局方面向记者表示，二手房机制发布时间不长，现在还在关注市场的情况。
高价房源噩梦
二手房参考价格发布之后，成都市对此政策的执行也颇为严格。6月7日，成都高新区公园城市建设局发布公告称，广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司在销售誉峰项目二手住宅时，挂牌价格超过该项目二手住宅37546元／平方米的参考价格，违反了中央、省、市“房住不炒”的房地产调控精神，经研究决定，对广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司予以全市通报批评，并取消网上签约资格；暂停该公司成都市房地产销售服务人员唐某某的资格。
事实上，此次二手房参考价政策直接命中的，便是成都市的高价二手房源。而上述处罚中涉及的誉峰小区，正处在成都市高价房源集中的金融城板块。此前，该区域多个小区的二手房均价超过40000元／平方米，甚至达到50000元／平方米，而目前该区域小区限价为39300元／平方米。如此前中海九号公馆、城南一号等几个典型楼盘的挂牌价在50000元／平方米以上，本次参考价均在38000元／平方米左右，基本上“打了七八折”。
金融城板块的房产中介戴磊（化名）告诉记者，高价房源在销售系统上已经看不到了，想要买那些房子购房者只能找业主私下协商，实际售价往往会超过参考价格，而且不少业主会要求直接支付全款或者首付七成。“这附近房子的区位、交通、学区各方面条件都比较好，业主一般心气也会比较高。”不同于其他区域的二手房业主可能会急于卖掉房子后置换更优质的房子，这里的房子已经非常优质，业主并不急于置换。
另一方面，银行贷款会按照二手房参考价执行，导致可贷款部分减少。“比如一套房子房东一定要卖500万元，但参考价算下来是400万元，贷款就只能按照400万元的七成来算，多出来的100万元就要全部加到首付款里面。”戴磊给记者解释了首付款的变化。
但对于单价原本就不高的房源来说，参考价的影响似乎并不突出。武侯区的金辉枫尚参考价为16459元／平方米，该小区旁边的房产中介挂牌系统中可以看到这个小区里15000～18000元／平方米的房源。中介人员提醒，目前不是所有小区都发布了参考价，“没有出台参考价的小区就可以贷款更多一些，所以要抓紧下手。”
政策组合拳
近期成都楼市的关注点远不止于二手房参考价。事实上，二手房参考价只是其中一环。
在参考价发布之后，成都住房公积金管理中心发文称，购买二手住房办理公积金贷款的，住房价值按住建部门确认的网签备案合同价款、房屋评估价以及住建部门公布的成交参考价格三者中的值认定并计算可贷额度。
由于成交参考价普遍低于挂牌价，将成交参考价作为重要依据或者直接按照成交参考价进行公积金贷款，同样会出现贷款减少、首付增加的情况。
除二手房政策外，成都新建商品房土拍市场也掀起了波澜。
6月7日，成都首批集中土拍开启，持续了一周的土拍最终以355亿元收官，溢价率控制均在10％以内。该次土拍采取了“限房价、定品质、竞地价”的方式，即在土地开出之时已经确定了销售价格，而限定的价格远远低于此前成都新房市场的房价涨幅，开发商的利润已经非常透明。
记者了解到，伴随本次土拍，成都有更多的地块提出了配建租赁住房的要求，如高新区中和街道观东社区76.03亩地块最终自持租赁住房面积比例达到了59％。
与此同时，成都市出台鼓励建设租赁住房政策，其中，新建（商品房配建的无偿移交租赁住房除外）、改建租赁住房按照建安成本、工程建设其他费、装饰装修费用总和的30％，按照不超过1500元／平方米标准进行奖补；商品房配建的无偿移交租赁住房按1400元／平方米标准进行奖补。
中指研究院对此解释称，成都6月1日发布的租赁市场财政补贴办法，能够对最近一批次土拍中多宗地叠加“竞自持租赁”的条件进行辅助，对新建租赁住房的开发企业有一定的支持作用，也能够加速成都整体的租赁市场建设。
西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐表示，成都市出台二手房参考价在不同区域的影响也不同，热点区域参考价是低于市场价的，但在非热点区域实际上对交易价格就没有太大的影响。这一轮限价土拍，也会在一定程度上减少土拍企业的数量，能够给土地市场降温。
