高新南区3宗土地出自新川，“双限”条件或导致开发企业算不过账
地产全说2021/05/24 10:14
5月8日，成都市公共资源交易服务中心公布了成都中心城区（11+2区域）2021年首批供地名单。该批次各区共40宗、约3450亩土地将在2021年6月7日-6月11日分10场进行拍卖。
高新区有4宗土地将于6月8日登场拍卖，其中3宗来自高新南区，一宗来自高新西区。
高新南区3宗土地均出自新川高新南区即将出让的3宗土地中，有2宗为人才公寓用地。
22.52亩地块位于成都师范银都紫藤小学（北校区）和金苹果锦城中学之间，距离去年渝太地产以楼面地价20700元/㎡竞得的41.88亩地块仅约270米。22.52亩地块起始价为14500元/㎡，人才公寓清水销售均价为23000元/㎡。
图源：投资云地图
新川板块39.94亩人才公寓地块位于新程大道以北，邻近地铁6号线蒲草塘站。该地块起始价为13000元/㎡，人才公寓清水销售均价为21100元/㎡。
以上两宗人才公寓不接受联合竞买。且均规定建成的人才公寓产品户型范围为：60㎡左右占20%、90㎡左右占30%、120㎡左右占30%，其余20%户型由竞得人自行确定。90㎡以下的住房套数占住房总套数比例不得低于50%。
76.03亩地块位于新川板块目前较为成熟的片区，与22.52亩人才公寓地块的直线距离约为670米，紧邻融创香璟台、中建锦澜壹号等小区。该地块起始价为12300元/㎡，可售商品住房清水销售均价为20200元/㎡。出让条件还要求该地块的竞得人须出资配建自持租赁住房面积比例不小于宗地总计容建筑面积的30%（不低于633套），且成品住宅比例为100%，普通装修价格不低于建筑面积2000元/㎡、不高于3000元/㎡。
高新南区供应三宗土地均位于新川板块及其邻近的区域，而近年来高新区出让的含住类土地也基本集中在新川板块，该区域的土地价值得到了投资企业与购房者的一致认可。
2019年至今高新区含住类用地成交情况
2020年，新川板块出让5宗纯宅地，在不考虑无偿移交住房部分折算的情况下，成交楼面地价均超过了16600元/㎡，而与新川板块仅有一街之隔的41.88亩渝太地块，成交楼面地价则达到了20700元/㎡。目前，渝太地块所呈现出的渝太润达丰·悦蓉东方项目首批次高层精装价约为31099-33778元/㎡。人才公寓高投新悦府小高层清水房均价约为21100元/㎡。
随着新川板块各项城市配套的兑现，加上龙湖、北大资源、人居、渝太、建信、华宇、港中旅等品牌开发商在新川的项目逐步呈现，新川板块的价值仍将持续提升。
高新南区即将出让的三宗“双限地”中，2宗人才公寓用地产品户型面积限定后，发挥空间比较有限。76.03亩地块可售商品住房清水销售均价为20200元/㎡，和起始价的价差仅有不到8000元/㎡，再加上须自持不低于633套的租赁住房，投资利润空间已较为有限。这也表明，高新区对新川板块这一热度较高的区域市场，通过土地端的调控措施，进行了较为有力的热度平抑。
接下来，我们一起来看下高新区本次即将出让的3宗土地周边情况。
76.03亩地块周边情况
该地块位于锦和西二街以北，锦和路以西，在地铁1号线和地铁6号线之间，与最近的地铁6号线新通大道站的步行距离约为900米。地块周边路网密集且为“小街区”网格式路网，通达性强。
地块周边教育配套资源较为亮眼。地块紧邻高新区新川第二幼儿园，在其周边1公里范围内，还有成都师范银都紫藤小学（北校区）、金苹果锦城中学、高新区新川第三幼儿园等优质教育资源。
在商业配套上，地块距离商业项目万科·新川荟约580米，与博雅城市广场的直线距离约为1.2公里。另外，与之紧邻的融创·香璟台西苑等小区有一定的社区底商，能满足日常购物需求。
生态资源上，地块距离“新川之心”公园仅有600米左右。
宗地位置：中和街道观东社区3组（原观东村5社）、观东社区4组（原观东村6社）、观东社区5组（原观东村7社）
净用地面积：合76.0302亩
土地用途分类：住宅用地
计算容积率：2.5
起始楼面地价：12300元/㎡
可售商品住房清水销售均价：20200元/㎡
成品住宅建设比例：100%
交易时间：2021年6月8日 14:00
22.52亩人才公寓地块周边情况
该地块位于祥龙二街以南，雅和北四路以东，距离76.03亩地块仅600米左右，距离地铁1号线四河站约780米，周边有天府大道、梓州大道、会龙大道等城市主干道，交通便捷。
与76.03亩地块相似，该地块位于成都师范银都紫藤小学（北校区）和金苹果锦城中学中间，紧邻成都高新区优培祥龙幼儿园，距离高新区新川第三幼儿园也只有430米左右，拥有全龄段的优质教育配套。
在商业配套上，地块距离博雅城市广场和万科新川荟都仅有300余米，周边邻近中德·英伦世邦、恒瑞·新川中心等社区，商业氛围亦正处于形成阶段。
在生态文体资源上，地块距离新川之心也仅有600米左右，距离在建的天府新区省级文化中心约900米。
宗地位置：中和街道劲松社区10组（原劲松村13社、14社）
净用地面积：合22.5249亩
土地用途分类：住宅用地
计算容积率：2.0
起始楼面地价：14500元/㎡
可售商品住房清水销售均价：23000元/㎡
交易时间：2021年6月8日 14:00
39.94亩人才公寓地块周边情况
39.94亩人才公寓地块位于新程大道以北，锦翰路以东。与地铁6号线蒲草塘站的步行距离约为450米，紧邻新程大道，邻近中柏大道，交通路网方面有一定优势。
教育配套方面，地块距离成都华兴外国语实验学校约320米，在地块周围1.5范围内有四川天府新区第六小学、天府新区第六幼儿园，与成都市实验外国语学校（西区）的直线距离约2公里。
商业配套方面，地块周边2公里范围内暂无商业综合体，也无邻近的成熟社区，仍需等待一些时日。
医疗资源方面，地块距离综合医院天府新区普济医院约1.8公里；生态资源方面，地块距离“新川之心”公园东区约1.2公里。
宗地位置：中和街道蒲草社区3组（原蒲草村12社）、 蒲草社区3组（原蒲草村4社、12社）
净用地面积：合39.9392亩
土地用途分类：住宅用地
计算容积率：2.5
起始楼面地价：13000元/㎡
可售商品住房清水销售均价：21100元/㎡
交易时间：2021年6月8日 14:00
高新西区供应土地近百亩 周边产业园区、企业环绕高新西区98亩地块位于南北大道以西，滨河路以南，容积率仅1.5。周边产业园区和企业较多，与华为技术有限公司的直线距离约为1公里。该地块起始价为5700元/㎡，可售商品住房清水销售均价为13000元/㎡。另外，地块的竞得人须出资配建自持租赁住房面积比例不小于宗地总计容建筑面积的30%（不低于490套），且成品住宅比例为100%，普通装修价格不低于建筑面积2000元/㎡、不高于3000元/㎡。
交通路网方面，地块邻近南北大道，周边还有成灌高速、西源大道等城市主干道，驾车出行较为便捷。但目前地块周边暂无在步行范围内的地铁站点，公共交通状况仍待提升。
商业配套方面，地块与菁蓉街的直线距离约2.1公里，与和康生活广场的直线距离约2.8公里，周边写字楼和产业园区的底商可满足一定的日常购物需求。
教育配套方面，地块距离成都市泡桐树小学（蜀都分校）及成都石室蜀都中学约2.5公里，地块周边两公里范围内还有高新区合源幼儿园、合作镇第二中心小学等教育资源。
生态资源方面，地块距离清水河河畔仅有200余米，距离清水河生态艺术公园约2.4公里。
从土地市场来看，高新西区近两年仅出让了一宗含住类地块，即由高投集团于2020年1月以楼面地价4009元/㎡竞得的59.87亩地块。另外地块周围2公里范围内暂无住宅新盘在售，但高新西区聚集着不少产业人才，置业需求较为旺盛，所以这宗土地或将能为产业人才“解渴”。
宗地位置：高新西区西园街道青龙村3、6、7、8社，展望村8社
净用地面积：合98.0099亩
土地用途分类：住兼商用地
计算容积率：1.5
起始楼面地价：5700元/㎡
可售商品住房清水销售均价：13000元/㎡
成品住宅比例：100%
交易时间：2021年6月8日 14:00