鲁能之后的新希望,又将为槐树店撑多久?
地产全说2021/04/20 01:08
回到2020年11月26号这一天，成都土地市场不止让三圣乡板块放飞自我，也让槐树店这个久违的区域再度回到话题中心。当天，新希望地产以楼面地价17100元／㎡，并无偿配建移交统筹住房面积17％的比例，竞得了槐树店容积率2.0、占地约66亩的纯住宅用地。这块土地的成交以及新希望的进驻，给槐树店片区带来的信心是立竿见影的。第二天，与地块一街之隔的鲁能城一期小区，其二手房房东们要么调价、要么就此前谈好的成交价不卖了，即便大家都心知肚明：自己的小区和旁边新希望地块项目的产品定位必然不是一个等级。距离拿地时间才4个月时间，新希望地块项目在3月底就取得了建设工程规划许可证。根据成都市规划和自然资源局公布的工程规划方案显示，该项目规划有20栋5F叠拼、6栋22／24／30F的板式大平层，1栋31F塔楼（无偿移交统筹住房）。从楼栋布局上看，所有楼栋基本都呈南北朝向布局。其中，7栋高层建筑沿成洛大道分布，20栋叠拼别墅则呈阵列式分布于整个小区的南侧，高层建筑与别墅的中间区域即为项目规划的中庭园林。虽然项目具体的产品信息还未公布，但单就建筑形态而言，5F的叠拼产品在现在的高端产品市场，就已经是“真稀缺”了。而从现场来看，地块已经动工，且围挡展示为新希望“2021全新力作”。这一全新力作将在2021年的高端市场掀起怎样的风暴？持续为槐树店带来多少的流量？相信整个成都就不止鲁能城业主期待了。毕竟在新希望之前，槐树店上一次走上舞台还是2014年鲁能的拿地时刻。2014年04月，在起拍楼面地价5090元／㎡的情况下，鲁能以楼面地价9350元／㎡拿下了槐树店占地约140.78亩的出让土地，总价25.86亿。一举炸街，成为当时的“地王”，后来打造成为了鲁能城的一期、二期项目。2014年12月，鲁能又在140.78亩地块的相邻位置，拿下了47.6亩土地，楼面地价为5077元／㎡，顺势拉低了项目“鲁能城”的总体土地成本。该地块后来也被规划打造为鲁能城三期项目。
自首次拿地到首次开盘，鲁能城花了整整2年时间。2016年4月，鲁能城推出了一期建面51-94㎡的刚需住宅，均价约11000元／㎡，在当时的市场，价格并不低。到2016年10月，鲁能城住宅在售均价随着市场上升到13000元／㎡（清水）。2017年3月，二期1／2／9号楼的价格变成了17000元／㎡（带装修），之后就是长达三年的捂盘。2020年4月，鲁能城二期的6-8号楼终于开盘，约20000元／㎡（带装修）的价格，引发了3700余组购房者参与摇号。今年2月，鲁能城最后的房源三期1-4号楼全部推出，均价约21500元／㎡（带装修），成为了三倍熔断的热盘。可以说，鲁能城从拿地到每一个阶段的推售，都能为槐树店引来一波话题流量。而在鲁能城之外，槐树店的爆发，一直以来似乎总还欠缺了些火候。区域的爆发是需要新建项目来持续点燃的，在槐树店这里，不止少了住宅项目供应，商业也迟迟跟不上。在去年10月，与鲁能城仅相隔了一条成洛大道的住宅项目中环TOD·十里风和亮相。这是2020年成都首批亮相的四大TOD项目之一，同时也是槐树店当时除鲁能城之外，仅有新房住宅存量的项目。作为与陆肖TOD·麓鸣九天、双凤桥TOD·凤舞七里、梓潼宫TOD·梓潼四季同批次亮相的TOD项目，自最初宣传的预计2020年11月取证，到2020年年内取证。然而，在其他三个TOD项目在2020年12月和2021年1月都相继取证之后，现在4月份都快过完了，中环TOD·十里风和依旧没有取得首批次住宅预售。据该项目置业顾问透露，至少要等到6月份去了。实际上，作为TOD项目，中环TOD·十里风和是主城区为数不多的纯正地铁上盖物业，本身是具有话题与关注度的。且项目在中环的位置，交通便捷。此外，项目总占地约为122亩，容积率仅为2，由低密洋房及高层电梯围合而成，算得上是一个低密的改善大盘。而从前期释放的首批开盘信息来看，建面约91-118㎡三房及133-134㎡四房的高层住宅，预计清水均价在2.1-2.2万元／㎡。这些都让众多刚需以及首改置业者，对项目很是关注，如果该项目符合价格预期的前提下，快速推盘入市，槐树店的关注度就不会走远。新建住宅的供应缺乏，让区域内的购房热度未能延续。而区域内商业的建设进度以及商业呈现状态，则让区域整体有些拉垮。地处槐树店地铁口，紧邻鲁能城项目的商业地块，是由成都东方希望天玺实业有限公司2020年1月通过挂牌的方式取得。该商业地块占地约75亩，在出让时就明确了竞得者须建设集购物、影视、餐饮、时尚、亲子、健身等业态于一体的集中式商业。由于槐树店区域内的商业，目前仍以社区底商形态为主，所以要建集中式商业的东方希望天玺地块项目，就成为了周边社区业主的关注重点。不过，截至目前，该地块项目仍未动工。根据成华区信访局在今年3月对市民的回复，该商业项目还在走报规报建的相关程序，预计今年8月实施开工。除了这一商业地块项目外，在槐树店一公里范围内，已经开工建设的商业项目其实也不少。比如地处双店路地铁口的成华奥园广场，按照前期规划宣传，该项目三期商业共42万方，包括了购物中心、文化街区、写字楼、公寓、酒店等商业形态。在今年年初，公寓迎来了交房，但从现在的交付呈现上来看，商家入驻及商业运营都不太乐观。此外，在槐树店以南、迎晖路地铁口，还有中环壹号和成华和悦广场两个商业项目。其中，中环壹号体量较小，只有约2万方，目前已基本完工。项目定位于社区商业，从项目现场释放消息，目前已招商引入永辉超市、太平洋影院、麦当劳、乡村基，爱达乐等。成华和悦广场体量较大，有约15万方。项目由渝太地产和润达丰控股滨江地产联合开发，据悉将打造双层地铁接驳，屋顶无边际泳池、三大室外休闲广场，与超300家品牌商家共同构建潮流活力场，目前项目处于土方开挖的阶段。除了这些已完工的、在建的商业外，在槐树店地铁站以北、中环路两侧的城市有机更新项目以及59亩商业地块，都被纳入了成都2020-2022年“中优”投资机会清单之中。这让区域内的商业开发建设有了更多的盼头。但着眼于当下，槐树店的商业氛围仍未形成，要满足全面的购物需求，还要倚靠2公里之外的万象城商圈。除了商业之外，槐树店的各项生活配套，无论是交通，还是教育、公园、医疗等，都在不断的建设更新之中。在交通方面，地铁4号线和7号线的通车，直接提升了区域的交通便捷度。同时，多条道路的新建，断头路的打通，都让区域面貌有了改变。但整个区域内，车流量仍集中在成洛大道和中环路上，区域网格的路网体系还任重而道远，有不少道路有待新建和完善。在教育方面区域内的学校数量近年有所增加，目前从幼儿园到初中阶段，已有金苹果蒙特梭利幼稚园、成都第十四幼和雅分园、成华区杨柳幼儿园、成华区东升幼儿园、锦汇东城小学、双林小学（御风分校）、五桂桥小学、成都市华建学校等学校。但是，从学校名气和师资上来看，整个片区的教育资源还缺乏IP。比如，成都锦汇东城小学虽然增挂了“成师附小城东分校”的牌子，但该学校只是在合作期间由成师附小参与办学，合作期一过，基本就没成师附小啥事了。此外，区域内还有槐树店公园、成华区第四人民医院等生活配套资源，可满足日常生活需求。而且根据成华发布信息，在成华区保和街道长春社区2组还将新建成华区七医院。目前项目已开工，建成后将成为一所三甲级综合医院，提供超600个床位。总的来说，槐树店片区的各项生活配套能够满足日常所需，但还称不上优质。可以说，整个片区的共建配套在推进之中，但区域土地开发并未“大兴土木”，就缺乏“震撼”的面貌变化。从土地出让端口来看，虽然都是地处中环，但相比二仙桥板块，槐树店的出让进度明显克制很多。自二仙桥板块开启“腾笼换鸟”后，不仅诞生了中车、中铁建等城市更新项目，还引入了首钢、朗诗、新希望、万科等品牌房企，区域建设大刀阔斧。加上万汇学校、成都七中英才学校等教育资源的加持，整个区域变化可谓日新月异。根据今年3月份成华区投促局发布的《成华区2021年土地资源清单》，二仙桥片区今年共有2宗商业用地、5宗住宅类用地待出让。而槐树店片区预计今年只有2宗商业待出让，且靠近双店路地铁站。可以预见，经过2021年，二仙桥片区的势能将远在槐树店片区之上。槐树店大片的待出让土地，大概要在二仙桥完成“腾笼换鸟”之后。不过，也正是因为还有大片土地的存在，槐树店未知的明天，才能让人倍加期待。新希望已经开启了区域的高端定性，后续势能能否跟上，让我们翘首以待。 免责声明：本文系注册用户（作者）在房产圈发布，房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点，不代表房天下立场，若侵犯了您的合法权益，请进行投诉。对作者发布之内容，未经许可，不得转载。
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