调控紧压力大 北上广房企抢滩成都市场
成都商报2010/10/19 10:18
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上市房企中报和相关的调查显示,不少性的品牌开发商今年销售业绩良好。万科、龙湖发布公告称,前三季度已经完成去年总量。值得注意的是,这些业绩的背后是一线城市调控力度的加大。进入10月,已陆续有多个城市出台了限购令,令一线城市成交降温。公开的资料和数据显示,不少开发商已经在包括成都在内的二三线城市提前布局,这些城市的销售比重越来越大。更有分析师指出,恒大夺得前三季度的销售面积 ,其必杀技就是超前的二线城市战略规划。
【业绩】前三季度销售良好 二三线城市贡献大
根据国庆期间发布的《2010年前三季度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示,万科以692亿元领跑销售金额榜,而恒大以597万平方米的销售面积继续居首。
保利的情况也很类似。不止一家券商的研究员在调研报告中指出,保利良好的销售业绩中二、三线城市项目贡献度提高。保利利润率维持稳定的原因,主要在于房价上涨和二、三线城市项目结算比例上升双方面原因所致。在接受成都商报记者采访时,保利工作人员透露,在整个集团的业绩中成都的比重比去年同期有所提高,而未来成都也是集团重点发展的方向。成都商报记者也从龙湖了解到,其成都公司今年的销售业绩与去年相比同比增长了20%以上。
【背景】一线城市调控紧 多城出台限购令
值得一提的是,这些业绩是在调控政策越来越严的情况下取得的,越来越多的开发商,已经注意到调控政策对于一线城市的影响巨大。
中粮地产在中报中明确提出了这一点:2010年上半年,房地产行业调控力度 ,随着“新国十条”及各地执行细则的陆续出台,短期内供求关系和房价预期发生转变,市场观望情绪严重。从房地产市场成交情况来看,上半年商品房销售量价同比均出现上涨,但增幅回落;分城市看,调控政策对一线城市影响较大,成交面积同比2009年下跌超过50%,房价亦有所松动,而对二、三线城市影响相对有限。
随着调控的加大,越来越多的一线城市出台了限购令。目前,已有北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、天津等出台住宅限购令。 直接的反应是,10月,多地楼市迅速降温。北京市房地产交易管理网的统计信息显示,10月 周(10月3日至9日),全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为1383套,环比上周的3867套,下跌了64%。
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虽然深圳楼市在国庆期间仍创下日均363套巨额成交量,不过在长假过后,深圳新房成交量骤降,10月8日到10日的日成交套数分别为118套、53套和80套。杭州、宁波和福州等出台楼市细则的城市成交量也出现了明显环比下滑。万科董秘谭华杰透露,从深圳万科主要在售项目十一期间的来访量看,比去年同期下降了四成左右,政策变动的影响已经十分明显。
【措施】 布局未来 抢摊二三线城市
万科2010年中报显示,今年新增的项目大部分位于二、三线城市。上半年新增项目大多仍位于房价、地价上涨较少的二、三线城市,新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市,累计新增项目38个。保利在二、三线城市项目布局加快加强、 近在这些线城市频繁出招拿地。保利方面称,2010年、2011年,保利在成都,开工或即将开工的项目将达到10个以上。而恒大地产方面,截至2010年上半年,拥有73个项目分布于36个主要城市,其中89%为省会级城市,其总土储可滚动开发3~5年。龙湖地产执行董事兼品牌部总经理秦力洪在接受《每日经济新闻》采访时也表示,宏观调控必将对市场产生深刻的影响,龙湖将更为审慎地辨别销售机会,增加对二、三线城市需求以及自住型需求的关注。
对此,正合地产董事长毛勇认为,品牌房企目前的业绩是前三季度需求旺盛所造成的,但并不代表会一直持续下去。“不是 的开发商都面临这种调整。”成都星彦地产总经理张猛表示,从这几年的情况看,房地产开发商几乎每年都会面临几次比较大的政策调控,在调控和竞争加剧的过程中行业也在进行洗牌。一部分资金不是那么雄厚,土地储备不是很好的公司逐渐被洗出。一些开发商则向二、三线城市发展,完成自己的扩张。他认为,一线城市的竞争更加激烈,而二、三线城市的房价相对理性,销售也比较理想,发展机会较多。很多开发商在进行扩张时,都把成都作为西部扩张的 ,因此这些年进入成都的 开发商越来越多。这种转移,和市场竞争关系有关。
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