多地相继集中挂出宅地,集中供地影响初现端倪
地产全说2021/03/30 20:33
自集中供地政策发布以来，天津、青岛、郑州、南京、广州等地已经率先吹响集中供地“集结号”，明确接下来将实行土地新政。3月27日日凌晨杭州集中挂出了首批次集中出让的57宗宅地，无锡也于昨晚挂出首批次集中出让的16宗地块。虽然目前各个城市都相继落实了集中供地政策，但目前成都还没有公布集中供地的详细信息。不过温江区将于本周三举办土地资源推介会（文章链接），成都公共资源交易中心今天也公告了四月中下旬将集中拍卖四宗来自都江堰的纯住宅用地，有意向拿地的企业最近要密切关注土地市场信息。
那么从各个城市目前的土地公告情况来看，未来成都供地模式可能会有什么样的改变？集中供地对成都又将有什么影响呢？
各城市供地模式的改变
时间
集中供地的核心内涵是供地时间的集中，主要体现在土地信息公告和出让时间的集中。从目前各地对外公布和网传的信息来看，虽然主要土地出让集中在3-10月之间，但各个城市之间是有“时间差“的。虽然集中供地会影响企业的参拍次数，但是各城市供地的“时间差”，会有利于部分有化布局的龙头房企在重点城市拿地。
另外根据天津和杭州目前公布的集中供地详细来看，土地出让公告会一次性挂出，但成交过程会持续一段时间。以天津为例，除开节假日和休息时间，土地的拍卖将持续进行，虽然这个时间不确定，可能是一周也可能是半个月，但时间安排将尽可能紧凑，程度上实现土地“集中”出让。
数量
从目前已公布土地集中出让信息的城市来看，一批次集中出让土地的面积和数量都很可观。广州2020年全年出让的住宅用地面积合计约589万平方米（共85宗），而2021年首批次土地合计出让面积就达到了393万平方米（共48宗），约占广州去年全年宅地出让面积的66％；杭州去年全年出让涉宅用地面积约618万平方米（共133宗），而首批次出让面积约302万平方米（共57宗），约占杭州去年全年宅地出让面积的49％。据此，结合各个城市往年的土地出让情况推测，三次集中供地的数量或许很难保持均衡。但如果后续二三批次的土地供应数量与本批次保持一致，那么实施集中供地的城市全年土地供应总量会大幅上涨。
从各城市的供地区域来看，广州的中心城区越秀、珠海、荔湾、天河的供地数量很少，此次供地主要集中在二圈层的白云和增城；杭州的57宗供地中仅13宗来自主城区；无锡16宗土地中仅6宗来自主城区，其余均在辅城区。由此不难看出，各地一批次集中公告的土地大多来自城市的辅城区，减少了主城区的供地数量。
而对于成都来说，3月22日成都刚出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出今年全市住宅用地要增加供应总量20％以上，在集中供地和《通知》的双重影响下，相信今年成都的宅地供应数量会较为可观。
保证金制度
从已公布集中供地信息的城市可以看出，各地都加强了对报名保证金的监控，天津自规局表示，竞买保证金可以在多地块竞买中转用，但需要企业提前申请，不足部分须补齐。按照以往的规则，拿地保证金最快能在拍卖结束后24退回企业账户。且竞买保证金的比例目前设定为土地总价的20％-30％，会尽量避免全额保证金出现。这一土地保证金制度，能在一定程度上帮助企业进行资金周转，资金实力雄厚的龙头房企仍有机会拿下多宗优质地块。
土地新政下企业的动作
在集中供地的政策下，许多龙头企业在此期间完成了收并购，各大企业都对资金进行了归拢，为接下来在各个城市拿地做准备。众多中小型企业也在此期间积极寻求合作和发展。
中海——保持主动进取：据中海地产2020年业绩报告显示，中海地产去年全年获取64幅土地，新增土储1349万平方米，总地价1357.9亿元，同比增长16.3％。而今年中海方面接受采访时指出，今年企业的拿地基调是“保持主动进取”。全年拿地预算1650亿元，比2020年增长25.2％。中海行政总裁张智超表示“未来无论是投资空间还是收并购，中海地产都会积极关注市场和行业的机会。”
由中海对土地新政的态度可以看出，企业接下来对于土地市场的热情并不会有所“降温”，大多实力房企仍然表现出较为乐观积极的态度。
融创——净负债率大幅下降至96％：融创中国日前公布2020年业绩报告，报告显示，2020年全年，融创录得营业收入2305.9亿元，同比增长36.2％；录得合同销售额5753亿元；截止2020年底，融创净负债率大幅下降至96％，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78％。两项指标成功达到“三道红线”政策标准，一年期内超预期迅速降至“黄档”。
融创自去年被划为红档房企之后，企业着力降低净资产负债率，一年期内就迅速降至“黄档”。其做法值得富力、恒大等仍在红线边缘徘徊的房企学习，尽快降低资产负债率，以获得竞拍热门地块的资格。
龙湖——集中供地大体对龙湖利好：在龙湖集团发布的2020年度业绩报告中，首席执行官邵明晓于表示，集中供地大体对龙湖利好，总体上公司财务比较稳健，资金面也比较健康。而供地模式肯定会对运营带来新的变化，但公司这几年一直在强化能力杠杆，同时降低财务杠杆，从拿地到策划，到方案，到开工、建设、交付，到客户服务，一系列全链条的能力在持续优化。
从龙湖2020年的业绩报告看来，龙湖的整体发展较好，企业资金实力雄厚，且2020年全年龙湖拿地面积1981万平方米，储地量充裕，因此他们对于集中供地新政表现得十分自信。
时代中国——不会构成大的影响：时代中国董事长岑钊雄表示：“到2020年底，中国的净负债率进一步降至66％，现金与短期债务的比率为2.1倍。有关集中供地的政策，从时代中国对土地储备的安排来看，目前有50％来源于城市更新项目，还有产城融合的项目。对于公开市场招拍挂的依赖是比较低的，这一项政策对时代中国来讲，应该不会构成大的影响。”
时代中国有大部分城市更新和产城融合的项目，对土地市场的依赖度较低，因此他们对于集中供地新政整体呈现比较乐观的心态。
越秀地产——增加了境内融资比重：越秀地产财务总监陈静表示：“从大环境来讲，去年由于疫情的影响，整个融资环境前面比较松，后面比较紧，公司利用了上半年比较松的环境，做了一些资金置换。其次，公司调整了境内境外融资比例，增加了境内融资比重，这样也降低了融资成本。”
此次集中供地对于企业来说，既是机遇也是挑战。对于三条红线下的橙档和红档房企来说，可以借用供地间隙来进行债务调整和资金归拢，让自己也有机会竞拍热门地块；而对于资金实力稍弱的中小型企业来说，只能“捡漏”一些热度不高的地块，同时还要面临资金压力带来的收并购风险。
以往成都的优质地块往往被资金实力雄厚的大型房企“垄断”，龙头房企普遍拿地数量和质量双高。在集中供地政策下，大企业将集中资金拿下发展潜力更大的地块。而对于小企业来说，资金问题带来的收并购风险大大增加，积极寻求与大企业之间的差异化才是生存的根本法则，不妨将目光转向热度稍弱的二三圈层，与小企业之间积极合作“抱团取暖”。
作者｜尧仔