锐理观察｜这才是对“未来”正确的打开方式

锐理数据2020/11/06 17:29

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关于城东，10月有两条重要信息不容忽视：

10月16日，中共中央政治局召开会议，审议了《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》，这是成渝地区双城经济圈建设的重大进展，意味着这份指导成渝地区经济社会发展的纲领性文件落地进程有望加快。

10月27日，成都市人民政府新闻办公室召开解读《关于成都东部新区建设全面体现新发展理念的未来之城的意见》（以下简称《意见》）新闻发布会，东部新区明确了发展目标——到2035年，要率先建成践行新发展理念的公园城市示范区。

进入2020年以来，新获批的成都东部新区逐步明确了定位、目标与空间布局等，成渝地区双城经济圈建设也被提升至国家战略高度，这些都成为了成都向东的“加速度”。随着成都向东的蓝图逐步清晰，目标逐步细化，前景也越发明朗。而在城市发展的进程中，房地产市场往往有着最灵敏的嗅觉，与最迅速的反应。

《意见》所描绘的这座“未来之城”，究竟要如何去呈现？购房者对于这座“未来之城”到底持什么态度？窥一斑而知全豹，锐理君希望通过对近期城东市场及典型项目的复盘，来找到答案。

城东接棒城南登上价值高地？

虽然距离东部新区的获批及成渝地区双城经济圈被中央首提都还不久，成都向东的“千年大计”还处于起步阶段，但是其影响在房地产市场端已经显现，尤其是作为成都向东“排头兵”的龙泉驿区，近期的表现可圈可点。

首先是供应端发力。上周末，今年的“金九银十”进入尾声，对于各家房企来说，过去两个月必然是一场酣战。经统计，今年9-10月期间，大成都发放了约170张住宅预售许可证，共计约43400+套商品住宅投放至市场，其中有12张预售证合计约3910套住宅出自龙泉驿区项目，新增商品住宅供应量位居成都一二圈层之首。这12张预售许可证中。华润置地未来之城和锦澜悦山均两度取证，两大项目合计供应商品住宅近1700套。

尤其需要注意的是位于东安湖畔的华润置地未来之城，该项目不仅在“金九”和“银十”连续取证，加上今年7月中旬的“首秀”，短短100天，华润置地未来之城已经推出了三批次共约1120套房源，推盘节奏之快、动作之密集，无一不显示出其勃勃“野心”。锐理君认为，作为大运会主战场、成都东进“桥头堡”中规模与定位都难以复制的项目，从市场对华润置地未来之城的反应，可以大致看出大家对未来城东的期待与信心。

近期该项目的话题性很足，但也反映出了其较高的市场关注度。统计显示，今年下半年这四个月（7-10月），华润置地未来之城备案成交了约4.5万方（316套），仅次于“神盘”凯德卓锦万黛；而即便放在大城东（含锦江区、成华区和龙泉驿区）这个范围来看。其备案面积仍位居前三。

“大城东”含锦江区、成华区及龙泉驿区

受备案数据滞后的影响，实际上华润置地未来之城的去化情况还不仅如此——截至10月底，加上认购口径，华润置地未来之城已经成交了700余套住宅，去化率达到了65%左右。结合项目自身情况以及当前市场环境来看，这个成绩已经非常不错。

① “神盘”绝不是市场常态。随着调控的层层深入，“开盘就抢”的局面早已是过去式，开盘售罄也基本属于难得的“神盘”，而绝大多数项目，都需要在产品力上硬碰硬地拼刺刀。在锐理君看来，“去化是否达到100%”绝不是评判一个项目好与坏的标准，对于没有突出的价格优势的项目来说，短时间内实现六七成的去化已经非常不错；

② 项目的主要推货期是金九银十，这一阶段各家房企都在集中放量，仅一二圈层，就新增了近28000套住宅，且其中不乏“神盘”，竞争激烈，客户被分流是难免的。经统计，今年9月成都商品住宅的平均开盘认购率为60%，10月该指标仅为47%；

③ 正如前文所言，从次取证到第三次取证，相隔仅100天左右，其中第二次取证和第三次取证只间隔了一个月。今年下半年敢于如此快节奏取证的项目，整个大成都仅有三个。推盘节奏快，蓄客期被高度压缩，但如果有过硬的产品力，持续去化不是问题；

④ 尽管城东站上了一个全新的起点，但与建设多年的城南相比，其起步晚，市场认知度也不够高，价值的兑现还需要时间，因此在与城南项目同台竞争中并不占优势。不过，根据华润置地未来之城提供的客户构成情况来看，今年城东已然开始接棒城南，站上新的风口——下单的客户中，约51%是来自周边的地缘性需求，而另外的49%，则是来自于主城区及城南的客户，两类客群平分秋色。

基于以上，在锐理君看来，市场给予华润置地未来之城的反馈还是很正向的，这也反映出了客户对于未来城东的态度——愿为之买单的大有人在，归根结底，是由于站在成都向东风口之上的华润置地未来之城，能够提供符合市场主流购房逻辑、符合大家对成都“未来城东”美好期待的“好房子”。

怎样才算是未来城东的“好房子”？

需求不同，不同客群所看重的指标就不同，因此对于“好房子”的定义也就不同。但是，一个“好房子”在满足居住功能之外，还应该有更多的价值。

01 未来的“好房子”，首先要能提供“好生活”。

好的生活，应该围绕“人”来展开。未来在华润置地未来之城这个占地532亩的大城内外，能提供的生活是怎样的呢？

>>>定于2021年举办的第31届世界大学生夏季运动会是不得不提的重要标签。所谓“办赛事就是办城市”，尽管大运会这场赛事本身与我们每个人的联系并不算紧密，但围绕大运会而展开的城市建设，就与生活息息相关。

开赛之前，一大波工程围绕东安新城而展开：东西城市轴线、东安大道等主要干道的建设与升级，将解决这片新城与主城区、城南的连接难题；为了迎接来自全球的客人，整片区域也在对城市基础配套设施进行维护与更新，让客人在看赛事之余能有更长时间去停留、参观、居住。基本上，在开赛之前，东安新城要呈现为一座面貌新、配套全、发展模式先进的新兴城市。

而赛事之后，留下的一场三馆也不会闲置，这里将交由开发者华润置地进行统筹规划与运营，未来将联动区域文体产业、旅游业、服务业等第三产业的发展，为城市增加就业机会、为区域带来人口红利，也带动区域经济结构的调整、经济水平的提升。

>>>不过，大运会于这里，是东风，却并不是的价值支撑。大运会这个标签之外，一座围绕着东安湖而铺开的城市早已规划好。

生活并不只有居住这一项需求，而是衣、食、住、行、商、娱、医、教等不同需求的集合。东安湖畔除了有投资百亿的华润东安新城国际文体中心，还有同样百亿投资的华侨城城市绿芯，中交龙泉驿柏合综合开发项目等18个重磅项目，总投资超700亿元，这就意味着，未来除了居住版块，还有商务商业、文体交流等功能版块围绕着东安湖一一落地，而踞于其中的5000余亩东安湖生态公园，将成为区域最重要的生态配套。

东安湖畔“一湖三岸”的城市格局规划

>>>开发者的硬实力与软实力，则是从细节上决定居住品质的关键。在未来之城这座占地532亩的“大城”之内，华润置地还能提供什么？

华润置地之所以被称为“造城专业户”，关键在于其有着突出的资源整合能力。就未来之城这个项目而言，除了住宅开发，这里还规划建设了12班精品幼儿园、54班9年一贯制学校、综合运动场、1.7万㎡的天府人家、万象商业以及木棉花酒店等，可以满足绝大部分的基本生活需求。

除居住版块外，华润置地未来之城还将配建多个功能版块

02 未来的“好房子” 同时也应该是个“好资产”

当然，在满足“好生活”的需求之外，一个能满足资产配置需求的、稀缺的“好资产”，更是锦上添花。

成都人爱水居，以湖景为核心卖点的项目都会自然而然被打上“高端”的标签。但是，目前成都一二圈层中，真正能做到与湖景“”的项目其实并不多，唯东湖、锦城湖和怡心湖旁有少数几个项目可以满足条件。而华润置地未来之城就建在东安湖生态公园北岸，家中可瞰湖，下楼即入园，并且该项目还是东安湖边的居住版块。

东安新城整体规划示意

更给人信心的是，这个“湖居”产品，是由华润置地进行开发的。从翡翠城到二十四城，从凤凰城到幸福里，华润物业在同区域的二手房市场中的价值都格外突出。

作为华润置地入蓉后的项目，东湖旁的翡翠城在过去十年间展示出了远优于周边物业的增值能力

决定项目价值空间的，还有东安新城未来发展背后的顶层设计。在这里，以成渝地区双城经济圈为核心的国家战略，与以东部新区为建设核心的城市战略相叠加，都将为区域的价值、物业的价值而赋能。

“好生活”叠加“好资产”，就是“好房子”。

毋庸置疑，未来的城东必然会站上新的价值高地，从的建设进度来看，“一场三馆”、图书馆（媒体中心）以及配套的剧院、文化艺术中心等，都正在全面加快建设中。随着建设进度的不断推进，东安新城的价值也越发凸显。

但相比起“建设ing”更重要的是，明年大运会前，包含一场三馆、车城大道改造等在内的工程，均会于2021年2-4月集中完工并交付。随着这些配套设施的启用，关注度也会随之而来。

这意味着目前只是区域价值的预热期，明年大运会前，将注定成为区域的新一轮价值爆发期。

其实，按照未来之城的规划来看，华润置地要打造的并不只是一个项目，而是一座城市。它折射的正是成都向东发展的未来城市价值。随着这座文体大城的持续开发，随着区域城市配套的持续落地，随着未来居民共建、共营、共享的人居体验不断迭代，项目所在的东安新城，必将成为公园城市的示范区，成为未来城东的参考模型之一。这也正是这七百余位客户抢先选择城东、选择未来之城的理由。