二手房市场何时逆转 三品牌中介老总纵论二手楼市

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二手房市场低位运行 成都品牌中介逆市上攻

新政调控遇销售淡季 小区车位比房子卖得快

>>成都市二手房交易量 多下跌了三分之二，但近期开始回升

>>越是在困难的时候，越是要提升企业的核心竞争力

>>把推高房屋租金的责任归咎于二手中介机构，是无稽之谈

>>未来三至五年，房产市场将发生逆转，二手房销量将超过一手房销量或持平

今年4月宏观调控以来，成都二手房价格回落，成交量大幅下跌， 甚时跌幅达60%，为10年所仅见，而近期关于二手中介的话题更是不绝于耳，从炒高房屋租赁价格、到二手房关门潮暗流涌动，等等，那么，当前的二手中介究竟举步维艰到了哪种地步？二手房与一手房的销售比何时能够发生逆转？为了厘清种种疑云，8月10日，我们 邀请了富房不动产常务副总经理刘应忠、21世纪不动产成都区总经理助理舒宁、伊甸城不动产副总经理党杰做客华西展开长谈。

市场情况开始好转了

主持人：四月以来，房产市场遭受重创，二手房市场也随即进入下降调整时期，二手中介目前的日子到了举步维艰的地步，成都会不会出现大批中介关门的情况？

党杰：4月以来，我们的整个经营状况确实异常艰难，整个市场的交易量 多时下降了三分之二左右，而中介员工的收入也明显下降。从这几个月的成交业务看，我们发现70㎡—80㎡的小户型成为了市场主导，因此我们也积极调整经营重点，力图拓展业务。实际上，中介行业遭受重创已经不是 次，因此我们也有足够的信心度过艰难时期，同时对于我们来说，这也是一个绝好的机会。而从近来的情况看，市场成交情况开始好转了。

舒宁：21世纪不动产自从2003年进入成都，可以说是不断经历政策“地震”。但是我们的规模没有越“震”越小，反而是越来越大，这个月又将有三家门店正式营业。为什么呢？每次艰难时期，对于品牌公司来说都是自我调节扩张的好时期，通过政策调整和市场的自然调节，调整洗牌，使主流公司在市场中占据主导地位。6月份的二手房交易量为2970套，7月份的成交量为3003套，总体成交量持平，但是各个中介公司二手房成交量都比6月份有了一定幅度的回升。所以尽管现世艰难，我们仍然对成都二手房市场持有很高的期望。

刘应忠：尽管目前的情况确实比较恼火，但是二手中介大批关门的情况还没有，个别关门转店者，也只是那种小门店，不代表整个成都的主流中介的情况，我认为成都不会出现关门潮。2008年汶川地震后，我们每天的交易量只有三四十套，但是现在我们每天还是有100多套，而且从前两个月的情况看，是在平稳中略有上升，而8月的前一周的情况，则是在向更好的方向发展，市场慢慢在回升了。

主持人：成都的二手房市场，可以说经历了几次洗牌。有 开发商说，市场好的时候练外功，市场不好的时候练内功。市场的调整期对中介行业意味着什么？大中介和小门店应该如何回应？

党杰：伊甸城在04年入行就饱经考验，因此我们认识到建立一个“学习型企业”是多么的重要。08年市场低迷时我们的业绩却上升了30%左右，是什么促成了逆市的竞争力？可以说，每一次大的调整都促成我们管理制度的革新，使得内部信息更加高效，科学化的管理流程让交易更加安全，也使得从业人员的素质不断提升。

舒宁：首先，大调整对于品牌企业来说是扩张的 时机，这就需要我们进一步完善硬条件和软条件。以21世纪不动产为例，今年，我们开店的速度并没有减缓，市场占有率大幅提升。我们在对员工培训时总是强调学习的力量，通过员工的素质提升推进自身品牌的 。在市场相对冷淡的“缓冲期”，我们增加了对员工培训的投入，并 提出了“5S服务”。

刘应忠：我们提倡的是差异性的竞争，从店面形象、5S店打造，小到员工素质、着装、礼仪、店面卫生的注重，都是我们培训的重点，同时我们也在广泛借鉴同行的先进经验。我们锁定了企业生存的目标，因此无论市场怎么变迁，我们都能够“以不变应万变”。我们一直宣扬，成交就是 的服务。

三至五年后二手房主导市场

主持人：以二手房为例，房地产市场要真正实现回升大约是在什么时间节点上？相比国外发达国家和北京、上海等国内一线城市，成都市场的二手房与一手房的销售比会在何时发生逆转？

刘应忠：其实在很多地方，一、二手房市场都在发生重大变化，包括价格倒挂、销量等，二手房都会比一手房要好得多，在2007年，北京的二手房总销量为8万套，当时成都市是4万套，2009年，北京的二手房总销量突破20万套，而成都市只有6万套，北京的二手房的销量远远大于一手房的销量。在今年的这种情况下，考虑成都的现实，我认为二手房市场会在9月迎来真正的回升，但这只会是量上，价格应该是不会有什么变化的。

舒宁：我们都知道城 ，二环以内的土地资源相当紧缺，在这个区域内，二手房的可替代性相当小。而且新盘和二手房没有可比性，相对于新盘，二手房的基础配套设施更加完善，也更加宜居。其实在北京、上海、甚至美国的一些大城市，二手房的年成交量都大于一手房，09年二手和一手房的比例，北京是1：0.9，上海是1：1基本持平，而我们成都市场，比例高达1：2.2到2.4左右，可以说二手房市场的 还相当大，我也认为在3至5年左右，市场将会发生逆转。

党杰：基于市场的判断，我同意前面两位的观点，成都的二手房市场将在未来三至五年走向一个较为成熟的阶段，届时，二手房将成为房地产市场的主导力量，其销量将大过一手房，同时，市场的集中度将大大大于现在，品牌中介在市场的占比将得到大幅提升。

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