房价“主升浪”往往发生在危机的次年!
贰爷房产2020/04/28 18:06
北京大学硕士；
开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验
【本文约3000字，预计阅读时间5】
新冠疫情覆盖全球，2020年毫无疑问是“危机年”，“危机年”楼市会怎样表现？各式各样的分析都聚焦于危机当年，这还不够，贰爷研究发现，危机的次年房价的表现更有实用性，“危机次年”房价的表现“出彩“，本文是非常重要的购买决策指引。
Part 1危机次年，销售金额的变化
本文重点分析2003 年的 SARS和2008 年的金融次贷危机的房地产走势，分别来看这两个特殊年份的中国房地产的表现：
▲2000年~2019年住宅商品房销售额走势
数据显示，商品住宅销售金额“芝麻开花节节高”，2003年的非典和2008年的地震+次贷金融危机的影响，在次年都实现了反弹，2009年更是强力反弹。
▲2000年~2004年住宅商品房销售额及增速
让人冒冷汗的是：2004年商品住宅销售金额比“非典年”大涨31.73%，而且是在2003年已经同比31.98%的增幅基础之上实现的，短短两年，实现销售金额涨幅之和超过60%，危机次年销售额猛增成为一种亮眼的表现。
危机次年，住宅商品房销售面积变化:
中国商品住宅销售面积上涨非常强势，总的趋势是“涨”，即便是有回落，过一两年就迎来报复性上涨，房地产霸气侧漏。
▲2000年~2019年住宅商品房销售面积走势
▲2000年~2004年住宅商品房销售面积及增速非典年的住宅销售面积，2003年住宅商品房屋销售面积29778.85万平方米，较2002年23702.31万平方米增长25.64%。紧接着，2004年销售面积同比再长13.57%，危机不能阻挡住宅销售面积的上涨。
▲2005年~2009年住宅商品房销售面积及增速地震+次贷危机的2008年，住宅销售面积出现了罕见的同比下跌。2008年的次年，2009年住宅的销售面积实现“跳涨”，涨幅高达45%，称之为“主升浪”，毫不为过。危机次年房屋销售“跳涨”45%，这是典型的“次年主升浪”节奏。危机次年，住宅商品房单价变化：
▲2000年~2019年住宅商品房平均销售价格走势从房价涨幅来看，商品房均价涨跌幅与销售面积不完全正相关，房价上涨弹性更大，只要销售面积上涨，均价涨幅更加敏感，涨幅高于销售面积涨幅。
▲2001年~2019年住宅商品房平均销售价格增速2003 年 SARS 期间，商品住宅的销售面积增速、销售金额增速都是明星上涨的（销售金额增速 31.98%，销售面积增速 25.64%，），但是还好，平均房价的涨幅还算正常，2003年微涨5%，2008年甚至微跌1.9%；但是，次年的表现就不得了，2004 年，平均房价上涨了 18.71%，2009年则同比大涨24.7%，2009次贷危机的次年比非典次年的房价涨幅更大。如下图：
▲2000年~2004年住宅商品房销售单价及增速如下图：2003年以前，住宅商品房屋销售单价都非常便宜，只有2200元/平米，较2002年2092元/平米，温柔增长5.02%。非典次年，则一跃而起，跳涨18.7%，单价涨约400元/平方米，达到2608元/平米。
▲2003年、2004年住宅商品房平均销售价格
▲2008年、2009年住宅商品房平均销售价格2008年商品住宅销售面积下跌15%，而均价下跌仅仅1.9%，次年，2009年住宅单价反倒逆势上涨24.7%。2008 年次贷危机的次年，平均房价涨幅接近 25%。这一组数据，再次显示危机次年的“主升浪”现象。2003年的非典也是出现了小波动，紧接着后续销售额及销售价格均大涨，在国力强盛的今天，疫情对房地产的影响将越来越小，房价有强势走高的气势。Part 2主要城市的“危机次年房价变化
▲2003年、2004年主要城市住宅商品房平均销售价格分城市来看，非典的次年（上图深蓝色）的住宅均价均比2003年有明显提高，印证了危机次年的房价“主升浪”现象。▲2008年、2009年主要城市住宅商品房平均销售价格主要城市房价在2008年、2009年的对比表现，与非典及非典次年的表现如出一辙，同样体现出：危机次年单价快速拉升并全面涨价的状况。这种现象可以归纳为“危机次年房价主升浪现象”。Part 3成都的危机次年住宅销售的变化
▲2002年~2019年成都商品房销售面积
▲2002年~2019年成都住宅商品房销售面积以上两图可以明显看出，成都楼市一旦遇到危机，危机会对成都楼市造成明显的影响，但是这种影响产生在2003年和2008年有不同的表现。2003年非典，由于成都不是重灾区，当年销售面积还有一定上涨，但是次年则出现了明显下滑，市场抗压能力有限。经历了非典，2008年的危机住宅销售缩量，让人冒冷汗的是，2009年则实现报复性反弹，同比大涨88%，88%成为一个“次年大涨”的天文数据。Part 4危机次年，M2和房价共跳“交谊舞”
▲2000年~2019年M2供应量同比增长率以上两图，我们可以看出一个有趣的现象：M2和房价在危机次年的表现类似“共跳交谊舞”，有着惊人的“同步节奏”。此处，我们做经验值的表述，不做因果分析。
▲近36个月M2供应量同比增速需要重视的是，2020年3月M2的同比涨幅高达10.1%，为3年以来的次高点，而且随着疫情带给经济的压力，M2在接下来三个月超过3年的同比涨幅10.5%，是铁板钉钉的。
▲209年8月20日~2020年4月20日1年期、5年期LPR走势基于新的房贷利率计价方式，LPR最近持续下降，未来下降趋势依然明显。Part 5成都的房价依然在低位运行通过大量数据，我们发现典型的“危机次年大涨”的现象，我们称之为『次年主升浪现象』。成都，同样具备这样的条件。另外，成都的房价依然在低位运行，还有足够的上涨空间，来看几组成都与的房价对比：
上图可以看出，严厉调控之下，销售面积2019年略有下滑，而还在上涨。
大成都的住宅单价仅仅11751元/平方米，这和京沪深5万+/平方米的单价，差异巨大。成都住宅价格和同级别的城市大都2万+/平方米的均价，也有很大的距离。
成都作为新一线城市，房价只比所有商品住宅的价格高2464元/平方米。
情况：2019年，成都房地产开发投资同比增长14.9%。住宅销售面积2556.8万平方米，下降3.9%。住宅销售额3004.5亿元，增长15.5%。量跌价升，一定程度上销量受到严厉限购的压制，而2019年成都住宅更是同比大降10.9%，这反应在未来两年，供应端将面临巨大压力。从需求端来看，2019年成都商品住宅库存只有100万平方米左右，同比大幅下降29.4%。
