成都上周商品住宅供需低位徘徊，成交大幅下跌
中原地产2010/07/07 15:04
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
一.热点观察
二套房贷认定标准出台
用千呼万唤始出来来形容二套房的认定标准再不为过。在“国十条”出台将进一个多月后。6月4号的晚上，住建部、央行和银监会发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。按照通知的界定，在二套房的认定上，实行以家庭为单位。其中既“认房”又“认贷”的“思想”延续了近期楼市的从严调控的风格。
虽然“新国十条”中“差别化信贷政策”已出台一个多月，但各地对“第二套房”的认定，以及“二套房贷”执行标准并不一致，市场略显纷乱。虽然2007年曾出台过相应的标准，但2007年实行“认贷不认房”的原则，这个原则的缺陷是显而易见的。而这次出台的“认房又认贷”的严厉标准，相当于给二套房贷政策的执行力修筑起了一道难以逾越的壁垒，既可以防止执行中的跑冒滴漏，又可以监督各个银行为了私利而乱设标准，各行其是，其目的也是针对房地产的过度消费和投机、 行为——以房为限的原则，很大程度上使房产回归了居住的本质，这将彻底扭转目前已经开始形成的普通工薪 对房子的投机心理，短期内将使得房产市场投机潮锐减。但凡是都有两面性，这个 严厉的标准，以家庭为单位“认房又认贷”的标准或将使得90%以上的家庭都可能要“被二套房”。
毋庸置疑，新标准的出台对于 者的心理威慑力会 大，但是需要注意的是目前住房联网制度还不完善，在监督执行的过程中是否还会发现问题，我们不得而知，因此二套房认定标准确定之后的作用究竟有多大，还要看相关监督与核实手段是否能进一步完善。
土地 税开始清算
继5月19日国税总局公布《关于土地 税清算有关问题的通知》，对土地 税征收的细则进一步明确之后不久，6月3日国税总局公布了《关于加强土地 税征管工作的通知》，对土地 税预征率设定了下限，土地 税征收监管力度升级。目前大部分开发商未严格预提土地 税，各地实际的预征率普遍在1%右，而实际清算的很少，如果按照两个通知严格实施，对于开发商的利润和现金流都会有较大的影响。明确税收底线楼市调控加码《关于加强土地 税征管工作的通知》要求核定征收率原则上不得低于5%，区分不同房地产类型制定核定征收率。目前大多数地方核定征收率规定在1%—2.5%之间。如果本次严格执行核定征收底线将会大大提高企业历史 项目的清算成本。
统计局：5月份70个大中城市房价同比涨12.4%
一、房地产开发完成情况
1-5月，房地产开发 13917亿元，同比增长38.2%，其中，商品住宅 9643亿元，同比增长35.7%，占房地产开发 的比重为69.3%。5月份当月房地产开发完成 3985亿元，比上月增加648亿元，增长19.4%。
1-5月，房地产开发企业房屋施工面积28.51亿平方米，同比增长30.5%；房屋新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.4%；房屋竣工面积1.92亿平方米，同比增长18.1%，其中，住宅竣工面积1.53亿平方米，增长14.8%。
1-5月，房地产开发企业完成土地购置面积12943万平方米，同比增长31.1%，土地购置费2931亿元，同比增长89.7%。
二、商品房销售情况
1-5月，商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1-4月回落10.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长19.9%， 楼增长74.5%，商业营业用房增长45.7%。1-5月，商品房销售额1.58万亿元，同比增长38.4%，增幅比1-4月回落17.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长33.6%， 楼和商业营业用房分别增长112.5%和64.4%。
5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。
三、房地产开发企业资金来源情况
1-5月，房地产开发企业本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%。其中，国内贷款5550亿元，增长43.6%；利用外资169亿元，下降24.8%;企业自筹资金9541亿元，增长54.3%；其他资金12029亿元，增长69.8%。在其他资金中，定金及预收款6697亿元，增长61.1%；个人按揭贷款3744亿元，增长88.8%。
四、70个大中城市房屋销售价格指数
房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年5月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。
新建住宅销售价格同比上涨15.1%，涨幅比4月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比4月份缩小1.0个百分点。
分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.4%；商品住宅销售价格上涨16.9%，其中普通住宅销售价格上涨16.3%，高档住宅销售价格上涨19.1%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.5%，高档住宅销售价格上涨0.2%。
二手住宅销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月份缩小1.3个百分点；环比下降0.4%，比4月份涨幅低2.1个百分点。
五、房地产开发景气指数
5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.07，比4月份回落0.59点，比去年同期提高9.13点。
从分类指数看：房地产开发 分类指数为105.56，比4月份提高0.62点，比去年同期提高12.43点；本年资金来源分类指数为116.69，比4月份回落1.46点，比去年同期提高20.07点；土地开发面积分类指数为90.15，比4月份提高1.70点，比去年同期回落2.40点；商品房空置面积分类指数为103.48，比4月份提高1.70点，比去年同期提高14.43点；房屋施工面积分类指数为111.36，比4月份回落0.49点，比去年同期提高17.43点。
七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》
由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》１２日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。
根据《指导意见》，公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件和租金水平，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。
《指导意见》强调，新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在６０平方米以下。公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同，合同期限一般为３至５年，合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出；拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。
《指导意见》指出，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，加大对公共租赁住房的投入， 以适当方式给予资金补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的 事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。
同时，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托 基金拓展公共租赁住房融资渠道。
央行调查显示超七成居民认为当前房价过高
近日，央行发布第2季度城镇储户问卷调查。2010年5月中下旬，中国人民银行在50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查，调查结果显示：
一、城镇居民对当期收入指数略降，对未来收入与就业预期谨慎。
二、城镇居民对2季度物价满意程度低，消除季节因素后物价预期指数上升幅度趋缓。
三、居民对房价上涨预期弱化，观望情绪导致购房意愿下降。
四、 意愿下降，消费意愿平稳，储蓄意愿持续增长。
注：以上信息为网上公开信息整理，来源于观点网等媒体
二.城市热点及动态
成都 将建两层地下商城
顺城街-盐市口-东御街地下空间13日开建，明年上半年， 的顺城街-盐市口-东御街将出现负2层的地下立体购物与通行空间，每个大商场都直通地下，还直通地铁车站。
省统计局：房产新政影响8成四川人推迟购房
据四川省统计局今年6月在全省范围内开展的房产新政专项民意调查结果显示，有86.8%的购房需求者表示购房意愿受到新政的影响。从购房时间来看，有84.9%的购房需求者表示会因房产新政的影响而推迟买房。对于目前热议的区别性征收房产税问题，调查显示，有67.0%的受访者表示“有必要”，表示“没有必要”的占22.8%，另有10.2%的受访者表示“不好说”。
对于前阶段一直高涨的房价，有54.2%的受访者认为会受房产新政的影响出现短期下跌，其中认为“目前已经开始下跌”的占12.7%，认为“将在三、四季度开始下跌”的占41.5%，还有45.8%的受访者认为“房价不会下跌”。
认房又认贷 贷款购房需出具“房屋信息证明表”
如何认定“二套房”？家庭住房登记记录信息成为了认定“二套房”的重要凭证。而如何进行家庭住房登记记录信息的查询？成都率先出台细则进行规范。为认真贯彻落实 调控政策，规范商业性个人住房贷款中贷款申请人(以下简称借款人)住房认定标准，市房管局正式下发了《成都市房产管理局关于个人住房贷款查询家庭住房登记记录信息有关问题的通知》（以下简称《通知》）对如何查询、怎样规范、需要备其哪些资料等方面进行了详细规定。
香港置地将联手合景泰富打造成都国际金融广场（暂定名），目前正在选址
2010年6月7日下午，锦江区区委书记周思源在香格里拉酒店接待了怡和控股有限公司常务董事、怡和集团有限公司主席黎定基先生一行，双方就怡和集团在成都市继续扩大服务业领域业务发展及 成都国际金融广场城市综合体项目（暂定名）进行了友好的交流和沟通。怡和集团是一个以现代服务业为主的跨国集团企业，香港置地集团是其下属公司。怡和集团透过联营公司香港美心集团，参与了西南航空食品有限公司及星巴克咖啡在成都的经营。怡和集团全资附属公司仁孚汽车公司计划2010年底在三圣乡建设奔驰汽车销售店。香港置地集团与合景泰富地产计划联合在锦江区 开发成都国际金融广场城市综合体项目（暂定名），该项目预计 约150亿元人民币。
阳光1005亿购地终入蓉
以深耕二线城市著称的阳光100集团，在6月18日以约5亿元的底价拿下了成都成华区的一幅土地，时隔三年之后终于完成了进军成都的夙愿。购得宗地约50034.25万元，楼面价约为2500元/平方米，位于成华区建材路。2009年11月，绿地在该区域竞得的82亩的土地，楼面价达到3112元/平方米。
成都地铁票价已定 2元 5元
6月24日，成都公布地铁票价方案，采用2元起价的区间计价制：起价2元可乘坐6个区间，乘车距离超过6个区间采用递远递减的方式计价，即3元可乘坐10个区间，4元可乘坐16个区间，5元可乘坐24个区间。
注：以上信息为网上公开信息整理，来源于观点网等媒体
三.6月成都共出让两宗地块 价格回落
土地公告情况: 6月成都市主城区发布公告、预公告将出让商业用地、商业金融业用地、城镇混合住宅用地共计6宗，净用地面积共计350.23亩，合23.35万平方米，可建面积共计约87.56万平方米。
挂牌公告: 6月公告将挂牌出让1宗商业金融业用地和1宗加油站用地。净用地面积共计35.02亩，合2.33万平方米，可建面积共计约12.20万平方米。
预公告：6月发布4宗城镇混合住宅用地出让预公告，净用地面积共计315.20亩，合21.01万平方米，可建面积共计约75.36万平方米。
土地成交情况： 6月成都市主城区成交城镇混合住宅用地、医疗卫生用地共计2宗。净用地面积共计112.49亩，合7.50万平方米，可建面积共计约24.52万平方米。
表 1：2010年6月成都市主城区成交宗地概况
（数据来源：成都市国土局）
成交宗地面积情况：
住宅用地：6月共成交住宅用地89.96亩
商业用地：6月无商业用地成交
图 1：住宅用地供需走势（亩）
注：缺失月份无住宅或商业用地成交
图 2：08-10年商业用地供需走势（亩）
注：缺失月份无住宅或商业用地成交
成交宗地价格情况：
住宅用地：6月住宅用地成交均价为556.21万元/亩，环比下降12.9%。
商业用地：6月无商业用地成交 。
图 3：08-10年住宅、商业用地成交均价走势（万元/亩）
注：缺失月份无住宅或商业用地成交
四.主城区商品住宅市场
主城区商品住宅成交继续下挫 供应速度放缓明显
本月主城区供应商品住宅4235套，供应面积为38.51万平方米，分别较上月下跌33.2%和36.1%。商品住宅成交4811套，成交面积达44.24万平方米，分别较上月环比下跌21.1%和22%。本月供需比为0.88，供应量小于成交量。
成交市场方面，本月继续下挫，第三周创造了638套的成交新低， 周成交量仅为1494套， 性需求被全面挤出，新政威力持续发威，平均周成交量为1098套，在供应放缓，市场未来走势不明的大背景下，刚性需求成为目前住宅消费市场的主力军，从近期相关部门的市调情况来看，绝大多数消费者仍然对楼市大幅 抱有较高期待，但目前大部分开发商的优惠仅在5%以内，政策高压，开发商坚守的情况下，相信近期的成交量将难以抬头。
图 4：2009-2010年主城区商品住宅月度供求走势
（数据来源：成都市房管局）
2010年6月主城区商品住宅供应详情
高新区
本月，各 区供应量持续下降，开发商根据目前市场情况，适时的延缓部分项目开盘，作为各 区中消费购买力较强的区域，高新区及青羊区的供应相对突出，其中，高新区 为强劲，排名 ，供应套数为1322套、供应面积为14.11万平方米，青羊区则以770套及7.83万平方米的供应量排名第二，紧随其后的为锦江区，供应套数及供应面积分别为718套和5.69万平方米，本月供应量 少的为成华区，供应套数为442套，供应面积为3.27万平方米，武侯区及金牛区供应套数分别为515套和468套，供应面积分别为4.39万平方米和3.18万平方米，排名第四和第五位。
图 5：2010年6月成都市主城区各 区商品住宅供应量概况
（数据来源：成都市房管局）
城南继续保持领先
本月城南供应持续，供应量继续保持首位，新增商品住宅1584套，供应面积为16.3万平方米，城西也保持了较为稳定的表现，新增商品住宅1491套，供应面积为13.22万平方米，新增套数环比上升20.2%，为本月 供应量环比上升的方位，城东本月新增供应量落至第三，供应套数为918套，供应面积为7.21万平方米，成北本月新增供应大幅下降，供应套数为242套，供应面积为1.75万平方米，新增供应套数环比下跌70%。城中继续保持零供应。
图 6：2010年6月成都市主城区各方位商品住宅供应量概况
（数据来源：成都市房管局）
高层商品住宅供应量占据半壁江山
本月主城区新增商品住宅中，高层产品供应量55%，占比 ，其次为小高层产品，占比为25%，与上月份额基本持平，超高层产品以18%的比例位列第三，较上月份额有所下降，小高层占比缩小，供应量占比为26%，本月金沙西墅推出多层产品，共计78套，故本月多层供应量占比为2%，别墅和洋房没有供应。
图 7：主城区各建筑类型商品住宅供应情况
（数据来源：成都市房管局）
70-90平方米户型供应量占比 重
本月新增商品住宅中，刚需供应虽然比例有所下降，但仍然占据 比重，面积在70㎡-90㎡的商品住宅供应量为38.5%，面积在90㎡-120㎡的商品住宅供应量占比为31%，本月主要供应集中在城南、城西区域，该区域产品多为改善性户型，面积区间较大，故使得这一区间的产品供应比例有所增加，户型面积为120-140平方米及144平方米以上的产品均有一定量供应，占比分别为14.3%和10.3%，小户型产品趋向减少，50-70平方米户型段占比为6%，而50平方米以下户型没有供应。
图 8： 2010年6月成都市主城区各面积段商品住宅供应情况
（数据来源：成都市房管局）
2010年6月主城区商品住宅成交详情
成交量持续全线下挫 高新区稳居首位
本月高新区成交量继续保持各 区 ，成交套数和面积分别为938套和10.34万平方米，但环比上月下跌24.7%，青羊区以843套和7.74万平方米的成交量紧随其后，金牛区为本月成交量 环比呈增长趋势的 区，环比增长16.5%，本月成交套数和面积分别为806套和7.04万平方米。成华区和武侯区分别环比上月下跌21.2%和7.6%，分列 区成交量第四和第五，成交套数分别为774套和743套，成交面积分别为6.44万平方米和6.69万平方米，锦江区区本月环比 42.8%，以707套和6万平方米的成交量排名垫底。
图 9：2010年6月成都市主城区各 区商品住宅成交量概况
（数据来源：成都市房管局）
表 2：2010年6月成都市主城区各 区商品住宅成交量波动概况
本月二手住宅成交量为3003套，成交面积28.67万方，环比分别下滑了17.6%和16.3%。新政对于市场的影响开始逐步显现，市场观望气氛渐浓。近期一系列政策密集颁布，导致成交量跌至历史 水平。中原监测的新增客源和盘源数据亦显示，近期供求双方的分歧依然较大，客户观望情绪浓厚，成交量短期难以恢复至正常水平。
图 10：2009-2010年成都市主城区二手住宅成交量走势
（数据来源：中原数据库）
五.成都楼市小结、预测
小结：商品住宅供需低位徘徊，成交大幅下跌
土地市场供应谨慎 成交萎缩
公告情况: 6月成都市主城区发布公告、预公告将出让商业用地、商业金融业用地、城镇混合住宅用地共计6宗，净用地面积共计350.23亩，合23.35万平方米，可建面积共计约87.56万平方米。
成交情况： 6月成都市主城区成交城镇混合住宅用地、医疗卫生用地共计2宗。净用地面积共计112.49亩，合7.50万平方米，可建面积共计约24.52万平方米。
主城区商品住宅成交继续下挫 供应速度放缓明显
本月主城区供应商品住宅4235套，供应面积为38.51万平方米，分别较上月下跌33.2%和36.1%。商品住宅成交4811套，成交面积达44.24万平方米，分别较上月环比下跌21.1%和22%。本月供需比为0.88，供应量小于成交量。
成交市场方面，本月继续下挫，第三周创造了638套的成交新低， 周成交量仅为1494套， 性需求被全面挤出，新政威力持续发威，平均周成交量为1098套，在供应放缓，市场未来走势不明的大背景下，刚性需求成为目前住宅消费市场的主力军，从近期相关部门的市调情况来看，绝大多数消费者仍然对楼市大幅 抱有较高期待，但目前大部分开发商的优惠仅在5%以内，政策高压，开发商坚守的情况下，相信近期的成交量将难以抬头。
二手住宅成交量持续下滑 买卖双方分歧仍存
本月二手住宅成交量为3003套，成交面积28.67万方，环比分别下滑了17.6%和16.3%。新政对于市场的影响开始逐步显现，市场观望气氛渐浓。近期一系列政策密集颁布，导致成交量跌至历史 水平。根据以往经验，在成交量恢复至正常水平前，价格将持续下跌，即以价格的不断下跌来换取成交量的回升，从新房市场来看，近期各地不断有新盘 打折促销，预计在随后的数月内，此种现象将会更为普遍。受此影响，二手房价格或将进一步下跌。而中原监测的新增客源和盘源数据亦显示，近期供求双方的分歧依然较大，客户观望情绪浓厚，成交量短期难以恢复至正常水平。
预测：楼市乱象横生 前景依然未明
新政到目前为止已经两月有余，但目前的房地产市场仍然显得玄妙又诡异，政策、市场走向迷雾重重， 为关注的焦点：大幅度 的情况还是没有发生，死扛仍然是诸多开发商的选择，成交量的持续低迷，在目前看来，给开发商的心理压力多过于实际的资金压力，政策压力多过于销售压力，3个月乃至半年才是众多开发商们的底线，因此，两个月的成交低迷暂时还能挺住，吵吵嚷嚷 的不见得是真降，旗帜鲜明抵死不松口的也不见得就没有任何松动的余地，真真假假，瞬息万变的消息充斥着市场，使得本就不明确的政策、市场更加扑朔迷离，各方舆论中所判断的 时限不断往后挪移，7月或许将成为考验各方的关键时刻。
