城西重装再发 外双楠VS外金沙孰执城西牛耳？
房地产门户房天下2010/07/05 09:32
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2009年，楼市的喧闹还在余音绕梁的时候，2010年的楼市猜想已经肆无忌惮。 的09年， 的房子， 的房价酝酿出了无数个潮流词汇、潮流人物和潮流趋势。然，在此之后也引出了一波未平一波又起的楼市新政。继抑制到遏制房价后、物业税、二套房首付五成、央票利率上调、存款准备金率上调等等新政纷纷出台。在这样一个阴晴不定的房市，政府的态度和决心仿佛从未有过的坚定。然，城西楼市依旧大好，备受购房者青睐，由中指研究院日前 发布的“中房指数系统总评榜——2010年6月成都商品住宅销售排行榜”显示，在楼市一片冷清的六月里，前五强中就有三强来自城西。
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·城东篇：区域融合 城东图变 崛起蓉城商业副
成都楼市扩张新版图 来源：房天下
地产龙头云集 项目扎堆 城西整装再发
城西，一直以来就被称为“”之地。清水河和摸底河蜿蜒流过，青羊宫的香火、浣花溪的文化底蕴、杜甫草堂的历史沧桑、金沙遗址的传奇……对于老城西，成都人似乎总有一种挥之不去的情结。城西宜居，是成都人都知道的事实。行业公认，城西，作为成都早期的成熟居住区，完善的生活配套、 的社区规划、便捷的城市交通已奠定了它不可撼动的宜居片区的地位。放眼成都，能够居住与商业功能兼具，经济发展与人居指数齐涨，非城西莫属。
今年4月，上海绿地重金拍下武侯区龙井村约120亩土地，这是半年内，继中粮、保利、中海之后，在武侯大道周边重金拿地的又一个房产巨头。加上之前已经入驻的龙湖、华润、中房等，数十家国内 开发商悉数聚头，进驻城西抢滩占地，近百个 楼盘拔地而起。可以预见，双楠、建设路等繁华商圈，将被无限复制，一个品牌云集、跨越三环的城西正在重装亮相，2010，蓉城楼市，城西依旧唱主角。
成灌快铁通车 武侯大道改造 城西如虎添翼
道路对于居住的开发有着至关重要的意义。全线贯通的光华大道、三环路、青羊大道，与IT大道、清江路、羊西线等交通网络构成“三纵三横”的立体态势，贯穿城西，交通可达性全面满足商业发展需求。而成灌快铁的正式通车、武侯大道的整体改造，更是如虎添翼，为城西交通的打通了任督二脉。据了解，在快铁开通之后，几乎整个大城西片区都再度成了人们置业热点区域。“在快铁开通前，人们对高新西区的快铁效应认识还只停留在揣测上。但快铁开通后这种认识便变得 感性直观。”相关行业人士分析说。
连线业内：中铁八局销售部部长翁佐军
“从区域来说，城西不容置疑是置业 ，成都南富西贵，城西 ，整个区域对于购房者的诱惑力还是蛮大的。抛开区域不说，我个人也 看好快铁，快铁本身不是一个话题，我觉得真的是一个生活的便捷，交通的便捷。我相信，在未来的时间内，快铁一定会拉动城西整个片区，包括经济，生活会全面提升。”中铁八局销售部部长翁佐军告诉记者，随着人们生活观念的改变，生活需求的提升，在市区工作，在郊区生活将是未来城市发展的主旋律。
成都楼市常常诞生“子母”区域联动的现象。双楠的成熟促进外双楠的诞生，光华引发外光华“井喷”……为降低风险，开发商邻近成熟区域拿地开发成为趋势，而购房者也热衷于在 居住区附近置业居家，供求双方对成熟社区周边地块的共同看好，直接提升了相关新兴区域的价值。如今，双楠的繁华和金沙的历史沉淀已经成为“西贵”之说 的注脚。甚至从某种程度上来说，过去几年城西的龙头之争就是外双楠与外金沙两大板块之间的角力。
外双楠：市区未来中低密度的 住宅区
外双楠片区是在成都的西偏南的位置，二环路西一段到西三环的区域，武侯大道横亘其中。武侯大道、青羊大道、三环路等众多交通干道、主道、支路构成四通八达、南北纵横的交通网络。周边有杜甫草堂、青羊宫、武侯祠、百花潭公园、南郊公园等名胜古迹。距离双流国际机场9公里；距离火车北站8公里；距离新世纪国际会展 5公里,距市区2公里。
外双楠板块交通区位图 来源：房天下
板块现状：城市化进程发展不均房地产开发品质不一
依托双楠的繁华，外双楠应运而生。外双楠的区域发展，因还处于不断扩张发展中，不同的区域，城市化的进程大不一样。 伊藤一侧，已经和双楠有机地融为一体，成为西南二环线上的繁华据点，而向外走，则仍然不时看到大片整理中的土地与在建的楼盘。此外，外双楠楼盘的品质也高低不同，发展的不平衡与项目定位的差别，造成了区域房价的不均衡。
目前，外双楠板块在售楼盘主要有置信丽都花园城、中铁瑞城新界、鹭岛国际社区、中华名园、红南港-mitown、红牌楼广场、优客联邦等。物业类型以电梯 为主，有少量的商业物业推出。鹭岛国际社区为外双楠标志性楼盘，在售产品为户均391平米的非毛坯电梯空中豪宅，均价为16000元/平方米， 着区域楼市的发展，其他项目的主要售价在7500-8500元/平方米左右。
外双楠板块在售楼盘分布图 来源：房天下
开发商重金押宝外双楠 市区稀有低密度住区崛起
从去年9月底至今，外双楠，尤其是龙井村与顺江村推出大量土地，分别被中粮、保利、华宇、中海、绿地、佳宇六家地产龙头拍得，前景一片看好，没人怀疑外双楠的发展 。武侯大道改造通车后，武侯大道沿线的土地争夺战及来年的楼市大战已经拉开序幕。因为航空限高的要求，外双楠的楼盘容积率都控制在较小范围，预计未来外双楠板块新开项目将走低密高档住宅路线。整个外双楠也势必因为中低密度的建筑规划而崛起成为未来成都市区内稀有定位于中低密度的 住宅区。
传统的金沙片区，是三环路以内、 金沙车站附近的片区。经过多年的密集开发，传统的金沙片区已经没有剩余的土地可供开发。而伴随着城市居住区的不断发展与外移，金沙的人气与商气也扩张到了三环外，外金沙片区在这种情况下也逐渐成形。去年10月，华润、保利以近90%的溢价价格在外金沙区域分别拿地，造就了“10月成都房企新增土地榜”中 贵的两地块。业界认为，两大房企的进入，势必将引起外金沙板块新一轮的开发和扩张潮。
板块现状：同质相残 区域项目物业雷同
金沙片区内每个楼盘规模偏小，而且都是清一色的高层电梯住宅，各个楼盘的特征不明显，各个楼盘就只能通过血淋淋的价格竞争来展开淘汰赛。而外双楠的地产形态却相对丰富，既有享乐型的低密大盘，也有紧凑型的小户 ，且外双楠片区的楼盘虽然供应量大，但数量却不多，每个楼盘的开发规模都相对较大，这就使得外双楠的竞争烈度远远不如金沙。
如今的金沙片区以中小户型为主，户型区间可分为三大类：小户型40-80平方米，占据25%左右；中户型81-120平方米，占据60%左右；大户型121平方米以上，占据15%左右。120平米以下的占据了85%的比例，而其中又以81-120平米的中户型超过了半壁江山，这也体现了金沙作为居住型的代表区域的特征。70/90政策实施之后，大户型随之。作为目前以刚需市场为主的住宅市场，金沙片区的户型供给符合了目前市场的主流需求。据房天下数据监控 监测，金沙片区中大•君悦金沙、金沙西园、华府金沙等大盘的二手清水房相当走俏，总价控制在60万-75万元/套的中小户型成购房者 ，占该区域购房者总数近20%的在金沙购房的外地购房者，大多打算退休后长期在成都居住。
然而，目前外金沙尚处于前期开发，大部分规划尚且初具雏形，相对于已经逐渐整体化的内外双楠，内外金沙由一条全封闭的三环路分隔开了，因此，以后的内外金沙将会形成两种风格的居住氛围。内金沙由金沙遗址公园作为依托，形成商气浓厚的人文居住社区；而外金沙将借助区域内大面积的生态公园和清水河形成生态社区。
楼市退烧 理性 外金沙列入
目前随着楼市新政的不断涌现，火热的成都楼市现在已经明显退烧，购房者已经从 的抢房子状态，回归到了正常的理性选择时期。现在更多的置业者，不管是买来自己住还是用来 ，都更看重房子的本来价值，不再一哄而上。而基于这一点，西边的金沙片区，无疑有着得天独厚的 ，或将成为2010价值区域的首要之选，而随着华润、保利、中海等地产巨头的强势入驻，外金沙楼市正式跨入了大盘时代。
