天府新区2020首拍 德商10130.5元/㎡勇夺118亩地
锐理数据2020/01/16 14:09
1月16日上午10时，成都天府新区拍卖出让了一宗住兼商用地，这是新区新年场土拍大战，硝烟密布。
早在今天的土拍前，已经有不少业内外人士在锐理全川的微信、QQ里打探该宗地的相关信息。从流传的信息来看，坊间预计有超过20家房企决定或意向参拍，如此高的关注度也让业界对今天的拍卖充满期待。
具体来看，该宗地位于天府新区万安街道，净用地面积约118亩，可兼容不超过12%的商业，起拍单价900万元/亩，折合楼面地价6753.67元/㎡。
战火迅速点燃，17号、178号、161号、147号、116号、166号、180号等多家房企积极举牌。仅约10后，161号房企出价1350万元/亩，达到限价，此时楼面地价10130.5元/㎡，现场续竞配建无偿移交住房面积比例，每举牌一次移交比例增加1%。
116号房企和15号房企在竞配建环节展开角逐，最终116号房企成都德容置业有限公司【德商】以11%的住房移交比例胜出，宗地成交单价1350万元/亩，折合楼面地价10130.5元/㎡，总价15.94亿元，溢价率50%。
宗地信息
宗地位置：天府新区万安街道开元村二、三组，高饭店村一、二组（青岛路东段南侧、通州路西侧）净用地面积：118.0392亩土地用途分类：住兼商商业占比上限：12%计算容积率：1.9989可开发体量：15.73万㎡起拍单价：900万元/亩成交单价：1350万元/亩起始楼面地价：6753.67元/㎡成交楼面地价：10130.5元/㎡拍卖方式：限价竞买+续竞配建并无偿移交统筹住房面积比例，单套建筑面积控制在90-120平方米范围内宗地现状
宗地位于天府新区万安街道，共分为三个地块，分布在遂州路东西两侧，宗地北侧临青岛路东段，东侧临万福寺路。
目前宗地未打围，内部无未拆除的构（建）筑物，天府新区成都管委会将负责迁改宗地内的电力线路，但内部的通讯基站需要竞得人负责迁改，另外宗地内的杂树杂草、坑塘和废弃电杆等也需要竞得人自行处理。
出让文件显示，竞得人还需要负责建设并无偿移交市政设施用房、公共立体停车库、公共绿地和周边道路等公服配套。
（△此次出让宗地公服配套建设要求）
作为天府新区2020年“拍”，此次出让宗地所在的万安南片区开发程度并不高，因此目前宗地周边的配套还比较薄弱。
交通路网还未打通。目前纵向的遂州路已打造完成，向北约800米可连接沈阳路、2公里可达麓山大道，宗地西侧约1公里处是在建的地铁6号线青岛路站，6号线预计于今年年底通车，但地块通往青岛路站的通道（即青岛路）还没有成型。
（△出让宗地与地铁6号线、沈阳路相对位置图）
从地块周边来看，竞得人需要出资设计、建设并无偿移交三条规划道路，包括纵向的金安路、万福寺路和横向的麦香路。
（△竞得人需要建设并无偿移交地块周边的金安路、麦香路和万福寺路）
生活配套2公里起步。前文锐理君已经提到，宗地所在的万安南片区的开发刚刚启动，距离宗地最近的是西北方向的两处安置房小区，而相对成熟的房地产开发版块与出让宗地的直线距离都在2公里以上，包括：
?北侧以麓山国际社区、中德麓府和合能枫丹铂麓为代表的麓山版块（2公里）；?西侧以麓湖生态城、万科公园传奇为核心的麓湖版块（3公里）；?西南侧的保利天空之城（2公里）
（△出让宗地周边部分住宅小区）
这就意味着，对于该宗地未来的业主来说，一段时间内的生活消费都需要依靠本小区的底商以及2-3公里外的麓镇、建发第五大道、保利航空大世界等大型商业配套。
周边的教育配套也还在完善当中，目前距离最近的是宗地北侧1.7公里处在建的大石学校（项目名），小学和初中各规划了36个班，另外在合能枫丹铂麓西侧和北侧也各有一宗幼儿园用地。
（△在建中的大石学校）
好在，万安南已经按下了“start键”，片区内的大片待开发土地未来会为区域提供各项配套支撑。
市场扫描
相信很多人还有印象，2019年9月26日，同位于万安片区的两宗住兼商用地惨遭流拍，流拍的两宗地位于万福寺路西侧，与南侧此次出让的宗地直线距离不到2公里，当前的配套成熟度更高。
距离相近的地块，成交结果却大相径庭，“拿地门槛降低”是一个很重要的原因。
去年9月流拍的两宗地，起拍楼面地价分别为9006.6元/㎡和8256.4元/㎡，各自都需要配建不少于7000㎡的统筹住房，其中一宗地还需配建幼儿园和体育场馆。而此次出让宗地的起拍楼面地价6753.7元/㎡，配建条件也较为常规。
（△此次出让宗地与2019年9月流拍宗地位置示意）
宗地周边3公里范围内，2017年以来共拍出了3宗涉宅用地，包括天府新区动工的TOD项目——昌公堰站TOD，以及保利天空之城和万科翡翠传奇（万科公园传奇二期北地块），其中保利天空之城地块12108元/㎡的楼面地价目前仍居天府新区第三。
（△出让宗地周边3公里涉宅用地拍卖记录）
（△昌公堰站TOD效果图 图据中建西南院官方网站）
新房成交方面，过去12个月内周边3公里共四个项目有住宅备案记录，保利天空之城备案均价，为16689元/㎡。
（△出让宗地周边3公里范围内近12个月的住宅备案价格）
此外，虽然当前宗地周边配套缺失，但是宗地西南侧除了天府新区动工的TOD——昌公堰站TOD之外，还可到达天府新区CBD区域，万安南片区一来可以共享交通、商业等配套，二来也可以承接CBD区域的居住需求。
