天府新区开年首拍 118亩涉宅地块打头阵
地产全说2020/01/13 17:50
刚刚过去的2019年，天府新区土地市场表现可谓抢眼，据小全全统计，2019年天府新区共成交10宗涉宅土地，累计成交面积约862.6亩，平均成交楼面价达10515元/㎡，6宗万元地的相继亮相更是将天府新区的区域价值体现的淋漓尽致。
就在小全全回味2019天府新区土地市场之际，2020年天府新区首宗土地就已经安排上了。
1月16日，成都市公共资源交易服务中心将以拍卖方式组织出让一宗位于天府新区万安街道开元村二、三组，高饭店村一、二组的118亩涉宅地块。
地块指标
宗地位置:天府新区万安街道开元村二、三组，高饭店村一、二组（青岛路东段南侧、通州路西侧）
面积：118.0392亩
用地性质：住宅兼容商业服务业设施用地
计算容积率：住宅兼容商业服务业设施用地不大于15.73万平方米，兼容商业计容建筑面积不小于总计容建筑面积的10%且不大于12%。
建筑密度: 住宅兼容商业服务业设施用地不大于35%，住宅建筑密度不大于25%。
建筑高度：详见《规划条件》（建筑〔2019〕第029号）。
起始楼面价：6750元/㎡
拍卖时间：2020年1月16日
拍卖方式：限价竞买+续竞配建并无偿移交统筹住房面积比例
配建要求：
两大公园环伺 生态资源突出
宗地极具高端品相
本次天府新区推出的天府新区万安街道开元村二、三组，高饭店村一、二组地块，位于青岛路东段南侧、通州路西侧，净用地面积约118亩，容积率2.0，可建面积约15.73万㎡，规划用地使用性质为住宅兼容商业服务业设施用地，起拍价为900万元/亩，折合楼面价6750元/㎡。
出让地块示意图
按照出让要求，出让宗地将采用“限价竞买+续竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”方式进行拍卖。
目前，地块未实施打围，宗地内无未拆除的构筑物，有电力线路、通讯基站、杂树、弃土，坑塘，周边规划道路尚未完全形成，地块内电力线路由天府新区成都管委会负责在项目动工前迁改完成。
地块实景图
整个118亩土地被规划道路切割为3大块出让，其中1号地块净用地面积39.8亩，建筑高度不大于40米，临金安路建筑高度不大于24米，其中住宅建筑高度不小于18米；2号地块净用地面积48.5亩，建筑不大于80米，临麦香街80米范围内建筑高度不小于40米且不大于60米，其余区域住宅建筑高度不小于60米；3号地块净用地面积29.7亩，建筑高度不大于24米，其中住宅建筑高度不小于18米。
地块示意图
地块以北为青岛路，是连接麓山板块与麓湖板块的黄金中轴；东侧为万福寺路，是串联天府新区和高新区的快速通道；西面金安路，则是通往天府新区核心腹地的咽喉要道，南面为待出让宗地。
地块实景图
交通方面，地块周边“四横三纵”路网密布，交通便捷，由麓山大道、沈阳路、青岛路、武汉路、天府大道、梓州大道等城市主干道组成的交通路网，可快速实现天府新区与主城区的自由切换。
地块周边路网
此外，地块与正在建设中的地铁6号线青岛路站直线距离1公里不到。据悉，地铁6号线计划于2020年底正式开通，届时宗地周边的交通便捷程度将进一步提升。与此同时，规划中的地铁26号线将从地块周边穿过，作为天府新区环状地铁线，未来将与地铁1号线、6号线、15号线、19号线等构建天府新区轨道交通主导的绿色出行体系。
地块周边轨道交通路网
教育方面，宗地3公里范围内集结有华阳幼儿园、红豆幼儿园、万安中学、万安小学、成都市实验外国语学校(西区)、麓山国际光亚学校（私立学校）等优质教育资源。此外，与地块相距1公里左右的大石学校（公立）目前正在加紧建设中，校区建成后能满足72班的办学规模，其中小学36班，初中36班，可覆盖地块周边学龄儿童教育需求。据小全全了解，宗地右侧还规划了一所九年制学校，目前正在前期准备中。
地块周边配套学校
地块周边配套学校
医疗方面，区域内医疗资源相对薄弱，3公里范围内仅有万安镇卫生院和成都天府新区奥亚医院可提供医疗支持。不过，目前位于麓山国际社区西南侧的四川省第二人民医院天府院区正在施工建设之中，片区未来医疗资源和水平将有极大提升。
商业方面，地块周边主要以住宅底商为主，此次出让宗地要求兼容商业比例不小于10%的规划条件，可基本满足社区日常生活购物需求。另外，地块3公里范围内囊括有麓镇广场、建发第五大道、合能铂悦华庭等大型商业配套，其中，建发第五大道规划了约25万方的商业综合体，建成后，将成为区域内最重要的商业配套之一，届时将大幅提升地块周边的宜居指数。
麓镇商业配套
第五大道商业配套
景观方面，万安体育公园、红石公园、麓客岛、天府新区生态廊道……分散在宗地周边，占地170余亩的万安体育公园与出让地块直线距离2公里不到，作为“公园城市”首提地，区域生态资源优势明显。
周边公园配套
总体上看，地块整体素质较好，地块开发强度较低，2.0的容积率加上限高等硬性指标，已经大概率框定了未来项目的高端属性，适合品牌房企打造低密改善产品。
区域住宅市场表现优异
涉宅土地楼面价频频破万
新房市场，目前地块3公里范围内在售项目包括保利天空之城、万科公园都会、万科公园传奇、中海麓湖公馆等。其中，保利天空之城，精装单价约为12500元/㎡-20000元/㎡，万科公园都会精装单价约为20000-23000元/㎡，万科公园传奇精装单价约为18000-23000元/㎡，中海麓湖公馆推出的洋房、叠拼产品精装单价则超过了23000元/㎡。
值得注意的是，作为区域典型项目之一的保利天空之城，187套房源共收到1710张“房票”参与摇号，中签率低至10.9%。
保利天空之城实景
二手房市场，麓山国际圣安德鲁二手房挂牌价格为34800元/㎡、麓山国际香溪堤二手房价格为35000元/平、麓湖生态城云树二手房价格为28000元/㎡、曾经备受市场注目的麓湖生态城沉香谷二手房价格甚至高达38000元/㎡。
地块周边二手房市场一览
土地市场，天府新区近几年供应的住宅用地，多集中在锦江生态带、秦皇寺、麓湖等几大板块，地块3公里范围内最近一次土地成交发生于2018年6月，当时保利以楼面价12108元/㎡拍下天府新区万安街道117亩地块。
2019年天府新区土地成交一览
区域金融大咖聚集
高端人才“磁吸效应”显现
在天府新区的产业规划中，地块所属片区正好位于天府新区科学城基金集聚区核心板块内。
地块周边产业规划
按照天府新区的发展思路，天府新区科学城基金集聚区起步区选址麓山小镇，围绕创投融资、财富管理、双创孵化和人才聚集四大核心功能，通过聚集VC、PE、天使投资等金融资本机构，打造资本密集型金融机构集聚地，成为天府新区打造为西部金融中心的重要载体。
天府国际基金小镇实景图
截止目前，包括IDG资本、纪源资本、德同资本、中金资本、浙商证券等358家国内外知名投资机构已入驻天府国际基金小镇，资金管理规模达3468亿元，成为了西部的创投融资中心、对冲基金聚集地。
预计2022年，天府国际基金小镇入驻的机构将超过1000家，管理资金总规模超过1万亿元。
天府国际基金小镇的蓬勃发展，将有效扩大天府新区金融产业能级，提升天府新区在乃至全球范围内的金融高端人才吸附能力，同时，有利于天府新区加快构建金融产业发展“人才圈”。
实际上，金融人才的不断涌入，将滋生大量高改居住需求，塔尖级买家释放出的超强购买力，必定需要物业匹配，而作为天府国际基金小镇周边为数不多的住宅用地，此次入市的万安街道开元村二、三组，高饭店村一、二组地块不失为一次战略布局天府新区的绝佳机会。