2020抢开局①|锐理年报已经透露了5个小趋势

上月底，锐理数据相继发布了2019年度成都房地产市场总结系列稿件，从数据端详细展示了2019年的市场现状和变化情况，引起了业内外的一致关注与广泛讨论。详情点击

《请查收！2019年度成都房地产市场总结报告》

《2019成都地产人年度测试|政策+土地篇》

《2019成都地产人年度测试|住宅+公寓篇》

不少人也在留言询问：2020年成都政策、土地、住宅市场会有怎样的发展趋势？其实此次发布的报告中已经有所透露，今天锐理君再来做一次梳理，供大家参考。

（注意：为便于阅读，本文仍以“圈层”概念作划分，其中一圈层为主城6区，二圈层为近郊6区含天府新区，三圈层为远郊10区含简阳）

趋势12020年“平稳”的政策总开关很难松闸

2019年，成都房地产市场政策整体以“稳”为主基调。虽然2019年底针对市场相对“难”的区域给予了宽松的政策，但这依然没有跳出“房住不炒”这一大背景，而是在“一城一策”的相关要求下推进。

成都购房资格调整需要注意的是，的购房政策调整后，天府新区的购房需求扩容明显。从最近的认购数据来看，2019年12月天府新区的销量已经达到全年。

2019年1-12月天府新区供销价情况（认购口径）

2019年12月12日，中央经济工作会议强调面对经济下行压力要“稳字当头”，对于房地产调控提出百字要求，坚持“房住不炒”，再提“因城施策”，重申“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

可以预见的是，2020年，无论是宏观、中观、微观层面，“平稳”这个总开关很难松闸。

趋势22020房企拿地没有最难只有更难2019年品牌房企纷纷入市抢地，战火持续升级。锐理数据粗略统计了2019年49场拍卖现场的举牌情况发现，参拍5次以上的房企多达20家，其中金地（16次）、保利（15次）、德商（10次）、金科（10次）、龙湖（9次）、朗诗（9次），参拍积极性排名前列。

49场土拍中，不少房企赶场子很忙，但收获并不大在这49场拍卖中，最终除了德商、新力竞得4宗地外，部分房企仅收获了1-2宗，更有甚者“白忙活”了。房企需要注意：2019年大成都土地成交量较2018年下降约10%，但楼面地价回升约34%。2020年，行业的集中度会进一步提高，拿地的难度系数还会增强。>>>>一方面，受市场调控以及融资环境收紧影响，传统房企拿地面积锐减，平台公司成为土地市场常客，拿地面积与金额排名前列，中小房企在夹缝中的生存能力被不断消磨。

>>>>另一方面，随着成都产业规划的持续推进，2019年重大产业用地成为特殊用地中的主力。未来成都带产业条件的土地或持续增加，带产业拿地也将成为房企拿地的重要标尺，这也直接考验房企的综合实力，提升拿地成本。

趋势3二三圈层占有率将左右后期竞争格局2019年，成都主城地价频繁刷新，房企对优质地块预期高，圈层分化日趋明显。主城高价低量，近郊量价双高、远郊量高价稳，未来房企占据市场份额的重点区域还是在二三圈层。二三圈层将是集中放量和成交主力。2019年，成都继续加大了土地供应量，数量近2.2万亩，完成全年供地目标的101.6%，其中一圈层供应量占比23%，二圈层供应量占比33%，三圈层供应量占比44%，二三圈层成为主力供地区域。

另一个视角来看，2019年一圈层的土地成交虽有价格的高光做陪衬，但量实际上在持续下降，二三圈层仍是成交主力。具体来看，一圈层成交量占比19%，二圈层成交量占比33%，三圈层成交量占比48%。

三圈层地房价比0.4-0.6，开发压力更小。从地房价比来看：近三年，一二圈层地房价比维持在0.7-0.8高位，地块开发压力较大。三圈层的地房价比在0.4-0.6，地块开发压力相对较小。

主城供货量减少，价值更趋显现。近郊/远郊成为主力供销区域，市场份额逐步扩大。2020年，优质的近远郊核心版块依然值得关注。趋势4

二圈层是房企制胜的“天王山”

2020年，成都住宅产品将进一步分化。主城区受高地价和资源稀缺影响，产品以豪改为主；近郊承接主城外溢，产品多元化特征明显，市场包容性强；远郊目前内生需求为主，刚需特征明显。

主城（一圈层）：150~180万、200~250万、300~400总价段各有三个成交波峰，显示主城区不同能级客户出现分化。

近郊（二圈层）：120~150万总价段出现波峰，并在200~250万出现次波峰，显示改善特征。

远郊（三圈层）：80~100万总价段出现波峰，显示刚需总价特征。

2019年主城低供高价、近郊供销高位、远郊量价稳定。整体来看，主城市场份额占比下滑，近郊成为主力，远郊明显上涨。

2020年，圈层分化或将持续：一圈层量低价涨、二圈层量价持续看涨、三圈层量价趋稳。趋势5

产品同质化的“难题”才刚刚开始

2018年开始，成都大幅度降低开发强度，纯住宅用地占比逐渐走高，低容积率地块成为未来市场主力。2019年，1.1-2.0容积率成为市场主力。未来，成都新盘的容积率基本在2.5以下，产品类同但更“雷同”。

降容趋势之下，未来洋房、小高层会主导市场。面对趋同的产品、挑剔的客户，房企想要快速跑量、提高溢价的难度不断提升。

我们再来看看户型面积，2019年与2018年相比，110~150㎡面积段新增库存数量，供应量高；90㎡以下产品处于的去库存状态。整体来看，2019年170~200㎡新增比例，显示此类产品新增多但竞争同样大。未来设计产品，到底是直接拼刺刀还是退而避锋芒？

大家来说

以上仅是2020年成都楼市的部分趋势梳理，欢迎文末留言说出你的观点~

编辑 |qiu

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