40.3亿起拍价“打脑壳”？西三环137亩地的挑战绝不止高价
锐理数据2019/12/25 13:25
编号QY青羊区、137亩。
12月31日上午，2019年主城区最后一宗拍卖的住宅用地将闪亮登场。自从公告信息发布以来，这宗地就在持续刺激市场各方神经，原因无外乎三点：
1、该宗地起拍总价高达40.3亿元，是成都历史以来起拍总价地块。
2、该宗地占地面积137亩，位于2019年主城供应住宅地块面积排行榜第10位（注意！注意！注意！排名前9位的均是产业或TOD建设用地）。
3、该宗地计算容积率3.96，是2019年主城区容积率住宅地块。
这宗位于青羊区苏坡街道百仁社区3、4组，龙嘴社区6组纯住宅地块，注定会为成都土拍市场写下浓墨重彩的一笔。但锐理君认真研判发现，这宗自带“流量”的土地，除了40.3亿的高起拍总价外，埋下的挑战非常具体，要想啃下这块“硬骨头”，没两把刷子的房企真不敢轻易尝试。
我们先整体看看这宗地的基本指标和相关建设要求：
地块地址：青羊区苏坡街道百仁社区3、4组，龙嘴社区6组
净用地面积：137.3956 亩
土地用途分类：纯住宅
计算容积率：3.9614
起始楼面地价：11100 (元/㎡)
起拍总价：402766.164 (万元)
计入容积率总建筑面积：不大于362852.397平方米，其中地块A（净用地面积83502.51平方米），不大于350710.542平方米；地块B（净用地面积6462.45平方米）和地块C（净用地面积1632.12平方米）合计不大于12141.855平方米。
建筑高度：建筑物（含所有建、构筑物及设施）点高程不大于航空限高海拔高程599米，其中地块A内建筑高度不大于65米。
拍卖方式：采取“设置限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”方式进行拍卖
公建配套：含社区用房1处（建面不小于800平方米）；公厕1处（建面不小于80平方米，应底层临街设置且有独立的出入口），须在用地范围内设置东西向和南北向12米宽公共通道各一条，位置根据方案合理性确定，公共通道占地面积纳入容积率计算。公共通道建成后须无偿对外开放。
实探
西三环+137亩+3所学校 地块综合素质高
锐理君实地探访发现，目前该宗地已全部打围，宗地内无拆除的建（构）筑物、电线电杆，有杂树杂草、土方建渣。
△宗地内部已经平整
宗地东侧为西三环路，西侧是泡桐树中学和成都实验小学尚雅校区，北侧紧靠蓝光金悦金沙、郎家小区，南侧是太行瑞宏金沙城及苏坡公园。值得注意的是，地块北侧靠近蓝光金悦金沙一侧有中石化加油站。
“关于加油站的问题，有人认为这是利好，也有人认为会影响后期营销，需要拿地企业自行判断。
△宗地位置示意图
交通方面：宗地紧邻三环路，宗地北侧、西侧规划道路还未建成，目前周边道路出于封闭状态。进出该宗地的道路是百仁东路，但根据市政公司那里得到的消息，该路段未移交投入使用，目前正处于施工阶段。最近的地铁站为2号线羊犀立交站，步行距离约1.6公里。
△百仁东路是宗地目前进出口
商业配套：目前，宗地周边的大型商业稍显不足，主要依靠社区底商以及羊犀立交旁的家乐福等商超满足日常生活。
教育资源：周边教育资源丰富，有成都市机关六幼、成都市实验小学尚雅校区、泡桐树中学均在宗地西侧，2公里范围内还有金沙小学、石室中学、蜀西实验中学等。
△宗地紧邻三所学校（已基本建设完成）
研判
要想后期营销不流泪 需要看准四大“挑战”
40.3亿的起拍总价，对房企的资金周转和项目开发实力要求非常高，放在2019年年底这样的节点，会不会让很多房企不敢接招？
锐理君深度研判该宗地的指标与建设要求后发现，如果你以为该宗地仅仅是总价高也未免也太“天真”了，地块其实还隐藏着四大“挑战”，这或许让很多房企只能“远观”不能“近拿”。
01环城生态区内建筑限高24米
拿地企业需要注意的是，根据红线图，可以看见这宗地分为A、B、C三个地块，其中B、C地块处于成都环城生态区范围内。
△宗地建筑红线图
锐理君查阅相关资料发现，成都市规划管理局发布的《成都市城市规划管理技术规定（2017）》中第3.5.4条中明确规定：特别地区临环城生态区范围线进深30米范围内，建筑高度不应高于24米。
△官方文件对环城生态区建筑高度要求
也就是说，地块A建筑高度不大于65米，B、C地块建筑高度不大于24米。在设计产品的时候，A地块或许可以做高层，但B、C地块只能做8层楼左右的洋房产品。
在3.96的容积率面前，洋房与高层产品怎么打配合是个大问题，整体的设计不可避免要烧脑了。
02B、C地块将损失计容面积2000㎡
锐理君咨询相关专业设计团队，根据地块相关指标做了一个强排方案，仅供各位金主参考：
△宗地强排设计方案
从这一版强排方案可以看出，C地块要做退距处理，不能排布建筑，B地块只能排布4栋洋房产品，因此B、C地块的计容面积只能做到10130㎡。根据出让文件的要求，B、C地块损失的计容建筑面积将超过2000㎡，并不能增加到A地块上。
“并且该强排方案并未考虑道路红线退距的问题，实际B、C地块可能损失的计容面积会更大。
△出让文件中明确了A与B、C地块的计容面积
该强排方案中，A地块的容积率高达4.2，设计110-150㎡的T4、T6的产品。（特别是靠近三环路一侧会受噪音影响，设计为T6产品可以拉低平均房价。）这样的产品排布，似乎很难做出目前市场喜欢的高品质社区，这也直接影响后期溢价的实现。又一个“头疼”的问题，务必要重视。
另外，出让文件显示，用地范围内规划要求设置东西向和南北向12米公共通道各一条。
需要注意的是，这两条道路必须与周边已经“成型”的道路相连接，即做成强排方案中的“T”形道路，这样的设计势必会打破该宗地的整体性。宗地被分为3个组团由道路隔开，无法打造出大中庭，也会让社区的整体舒适度打折扣。
03报规审查需要6个月以上
更重要的是，对于强调快周转和现金流的房企来说，想要在这宗地实现“4个月开工、6个月开盘”几乎不可行。
锐理君多方打探获悉，环城生态区范围内的开发项目，需要提供三个设计单位的三个不同建筑方案，经过区规划分局、规委会、市规划专家会的“三会”审查，整个流程周期可能将达6个月以上。
此外，成都商品房申请预售证的条件是：规划地上8层及以上的需完成地上建筑层数主体结构工程的1/2以上。因此，这宗地就需要修建到11层以上，才能拿证开盘，如果做精装产品拿证时间会更长。
对于那些想快跑抢速度的房企而言，这宗地似乎更需要“沉下来”的企业。
04高房价≠高去化
起始楼面地价11100元/㎡，仅需配建社区用房、公厕、道路，结合宗地周边住宅地块的成交楼面价，这块地的成交楼面价无疑值得“期待”。但从目前的市场及后期走势来看，该宗地未来呈现的房源价格不会低，如何去化将是的“挑战”。
“投拓er，可得算准了，营销er已经在暗暗磨刀……
△2017年至今宗地周边2公里成交地块
再来看看当前的销售市场。锐理君查询发现，2019年1月-11月，青羊区单价25000元/㎡以上的住宅共销售了142套，月均去化13套（备案口径）。即使是绿城凤起朝鸣、中国铁建西派浣花这样的高品质楼盘，去化的速度都不快。“稳”这个字放在这一区域的高端销售市场，同样贴切。
△2019年1-11月青羊区住宅单价25000元/㎡以上房源月均去化走势图（来源：锐理数据）
绿城凤起朝鸣：2019年8月2日拿证，170套房源，均价35653元/㎡（精装标准 5789-5989 元/㎡）。高层建面164-300㎡，叠拼建面215-387㎡。锐理数据显示，目前认购套数为93套，去化率为43%。中国铁建西派浣花：2019年8月30日拿证，218套房源，均价34073元/㎡（精装标准5980 元/㎡）。高层173-241㎡，叠拼229-251㎡。锐理数据显示，目前认购套数为83套，去化率为49%。
总结
看到这里，青羊区百仁社区137亩纯住宅地块，其优势和挑战都一目了然。
优势
青羊区、西三环、外金沙，该宗地的每一个位置标签都“金光闪闪”，周边配套相对完善。
该宗地是成都主城区少有的百亩纯住宅地块，统计显示，过去五年（2015年至今）主城区面积超过百亩的常规住宅地块仅12宗。
该宗地无产业准入、无高配建要求，机会难得。
挑战
40.3亿的起拍总价，对房企的资金周转和项目开发实力要求非常高。
3.96的高容积率,似乎很难做出目前市场喜欢的高品质社区，这也直接影响后期溢价的实现。
用地范围内规划要求设置东西向和南北向12米公共通道各一条，会打破该宗地的整体性。
因为环城生态区内建筑的限制条件，该宗地的开发难度很大，这将考验房企的产品设计能力、营销能力。
总体来说，这宗地不适合强调快周转和现金流的房企，更需要“沉下来”的企业。
*免责声明：1.本文中所标识的区域范围仅概略表示位置关系，文中体现的相关政策要求，具体以政府官方文件为准。2.本稿件中涉及到相关楼盘的面积、价格、去化等最终信息，请以各项目现场实际公布情况为准。3、文中的强排方案仅供参考，以各大房企的实际测算为准。