成都业界热议：税务总局清查土地 税 囤地房企承压
房地产门户房天下2010/06/04 10:13
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6月3日，国家税务总局网站发布消息称，6月底前，各省市地方税务局要将加强土地 税征管情况上报税务总局。根据国家税务总局要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
所谓土地 税预征，是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地 税的属于土地 税“预征范围”。
国税总局要求，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地 税清算主要方式的，必须立即纠正。
对确需核定征收土地 税的，国税总局规定，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
5月，中国国家税务总局在《关于土地 税清算有关问题的通知》中，对外公布了 税的征缴计算、减免扣除等部分实施细则。随后，国家税务总局又下发了《关于加强土地 税征管工作的通知》。两次通知的成文日期仅相差六天。
业内观点集粹：囤地房企承压
税法专家刘桓：预征率调整将起到两大作用
开发商是否会将成本转嫁给消费者
国土部土地勘测规划院副总工程师邹晓云：开发商在给商品房定价时，虽然会考虑税收成本，但不会以此作为定价的基础，拿地成本才是其定价的依据。
能否打击开发商囤地
国税总局此次明确清算有关细节，可执行性更强，将会使那些没有准备的开发商现金流迅速收紧。因囤地而获得的额外 ， 可征收60%的土地 税，加上囤地的资金成本，可能会使开发商囤地从暴利转向无利可图，加快现有土地的入市速度。
一位开发商介绍，现在不少企业有囤地和避税的很多“门道”：如巨量囤地的企业，实际上是和地方政府签订了框架协议，没有真正拿地，等到开发时才会真正购地，如此“囤着”却是政策管不了的；一些房企对累进制的征税也有变通之道，比如和其他公司配合转让土地，转出后再转进。多转一次手，利润率就降下来了，税收成本就降下来了。“这些只是企业间合作的手续问题，难度不大”。
从严清查土地 税对哪些开发商影响 ？
有业界人士认为，“通知”还提出了更多具有实操性的措施，比如开发商的财务费用中的利息支出， 不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。这对于采取信托、委托贷款等高息融资的项目来说，会比较难受。
“过去的土地 税都统一是1%，像北京、上海、杭州等一线城市如此，西部太原等二线城市也是如此。因此，毫无疑问，此次按区域确定土地 税预征税率，税率由过去的1%提高到‘不低于1.5%’的中部和东北地区省份，以及由过去的1%提高到‘不低于2%’的东部地区省份，开发商的资金负担肯定要比以前增加了。”多位业内人士表示，但具体到负担增加有多大，在他们看来，年销售额上百亿元的大房地产公司影响较大，而年销售额在数十亿元的中小房地产企业影响并不大。
对开发商的产品线有何影响
产品的利润更高、开发周期更长，会受到土地 税的影响更大一些。相比之下，普通住宅可能更有利。此轮调控政策中也鼓励房企多建设普通住宅。因此，房企开发普通住宅大盘，会有更明显的规模 、成本 。
“从严清查”是否会像以往一样遭遇执行难？
上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭：2006年国家税务总局就曾出台通知，规定从2007年2月1日起执行，要求各地税务局从严清算，尤其是按四级累进制。当时有机构测算，认为会使开发商的利润减少16%左右。但后来因金融危机，此政策不了了之，还是按1%-2%进行预征， 后清算时依然是一笔“糊涂账”，对企业和项目从轻发落。
搜房博友热议土地 税
周海斌：保住总理面子的办法：清算土地 税
赵涌：土地 税的前世与今生
无论怎样解释，土地 税都似乎是一个暧昧的概念。这项本应从2007年2月1日起进行全面清算执行的东东（姑且称之为“东东”，因为她是暧昧不清的），2010年5月26日又被国家税务总局以《关于土地 税清算有关问题的通知》的形式再次明确。
之所以说是暧昧的是其中有些逻辑关系呈现出的矛盾是显而易见的。
土地价格过快上涨，是推动房价过快上涨的重要因素之一。这一点应该没有异议：看看 出来后周边楼价的反应就知道了。同样这也促成了各方利益团体囤积土地及炒作土地的现象。如果《通知》得以贯彻实施，在某种程度上是可以抑制土地炒作，进而调节商品房价格的。
在此之前土地 税都是以1%到2%的固定利率进行预征的。而目前如果土地 20%以上，就会按照30%到60%进行征收。从之前整个市场的 上涨来看，清算土地 税无疑会极大地降低开发商的项目利润率——那会是很的一大笔钱。如果一板一眼地征收，开发商十有八九都难逃劫难。 是对于一些土地储备量大、开发周期较长、产品 高的项目影响是显著的。开发企业也许会放弃单项目的高利润率、高税率的做法。转而采取高周转、低利润率和低税率的策略。而这一点表现在市场层面就是商品房供给将会得以增加，包括以价格的下调来换取销售速度的实现。点击阅读全文>>>
茅屋书友：土地 税清算是延续调控的切入口
近一段时间，楼市调控气氛急转向下，地方政策的陆续出台显得后力薄弱，人们纷纷质疑楼市调控招数使尽。日前，国家税务总局下发《关于土地 税清算有关问题的通知》，表面看来土地 税的清算问题仅仅是2006年政策的一个简单顺延，其实政府是在以土地 税作为一个调控的切入口。
它并不是对房地产市场进行开膛破肚的大手术，而是在房市内部放入了内窥镜，试图用 小的创口观察清楚市场的弊病，保证在楼市不大出血的情况下换来房地产市场的平稳过渡和完善。点击阅读全文>>>
