新经济、高技术产业支撑经济增长，成都办公楼市场应势而变
仲量联行2019/07/25 08:40
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2019年，中国经济继续转型调整，成都经济稳中有进，经济增速超预期。应时而变，产业与楼宇高度融合，楼宇经济步入3.0时期，成为驱动经济发展的全新产业。应势而变，办公楼市场趋势快速演进，城市化进程提速，成都“东进”、“南拓”战略带动办公楼市场版图不断外拓，天府新区与东部新城激活全新机遇点；需求结构随经济结构调整而变，新经济、高技术产业成为支撑办公需求的首要驱动力。应市而变，商业地产市场变化显著，未来，市场主体应聚焦企业与人的真实需求，探索全场景办公体系带来的价值。
仲量联行成都董事总经理谢凌表示：“2019年上半年，成都经济增速超预期，新经济、高技术产业支撑经济持续健康发展，同时带动办公楼市场调整转型。办公需求呈现新亮点——新经济培育新动能，金融市场发展稳定，市场主体不断涌现，中小微企业主导办公需求。开发商及业主须应市而变，捕捉市场前沿动态，聚焦企业真实需求，打造全场景办公体系。”
应时而变——2019年上半年成都办公楼市场解读
上半年成都优质办公楼新增供应总计35.2万平方米，接近2018全年供应水平；其中甲级办公楼23.6万平方米。新入市的甲级办公楼项目包括位于金融城的中海国际中心 D座，天府新区的中交国际中心、中海财富中心等。伴随高品质办公楼落成，新区天府新区已逐步迈入集中供应时期，成为继CBD、高新南区后成都办公楼市场“第三极”。此外，“东进”战略稳步推进，成都统筹布局66个产业功能区，未来东部新城将成为产业办公及新区开发的重点机遇板块，带动成都产业办公市场版图向南向东拓展。
虽然中国经济增速于上半年呈现放缓迹象，但成都经济实现8.2%的高速增长，较季度增速提升0.2个百分点。经济发展持续释放活力，产业发展稳中有进，GDP增速高于平均水平以及主要一二线城市。但中国宏观经济走势潜在影响办公楼需求释放，成都作为1.5线龙头城市，市场对经济的敏感度较高。上半年成都办公楼市场净吸纳量达到27.5万平方米，较去年同期下降约四成，但值仍领先中国主要一二线城市。办公楼需求按季走低，第二季度整体需求表现低于预期。中国经济已从高增长转入高质量的发展阶段，成都亦不例外。新经济、高科技等战略新兴产业的积极引入有效加速城市化进程，促进成都办公楼市场版图进一步向外延伸。新兴产业引入也是带动成都办公楼市场需求结构变化的根本原因。聚焦办公需求的产业属性，第二季度成都甲级办公楼新增需求中占比超过10%的产业包括科技新媒体通讯业（TMT）23.9%、金融业17.0%、服务业15.8%、房地产与建筑业15.5%。值得关注的是，联合办公等第三方办公运营商的需求由季度18.9%大幅下跌至6.5%。
应势而变——办公需求驱动力随宏观经济结构调整趋势而变化
仲量联行发布的《楼宇经济3.0》报告指出，在楼宇经济3.0时期，楼宇与产业高度融合，楼宇经济已成为一种驱动经济发展的全新产业。因此，当经济发展步入结构性调整时期，楼宇经济的发展驱动力亦应经济而变。从宏观经济到办公楼需求，可从三大趋势解读楼宇经济如何“应变”。
趋势一：发展新经济，培育新动能。
应变一：新经济活力带动TMT行业跃升至成都办公楼需求首位。
成都积极构建“5+5+1”现代开发型产业体系，其中的“1”聚焦“发展新经济，培育新动能”，围绕智能经济、数字经济打造高技术含量、高附加值的产业体系。上半年，高技术制造业增加值增长10.9%，高技术服务业实现营业收入809.3亿元，增长13.6%。季度，成都新经济企业达4.2万家，同比增长27.0%；前五月，成都百家新经济重点监测企业实现营业收入增长29.5%。新经济在本轮经济结构调整中展现强大活力，带动TMT行业自2017年开始一直高居成都办公楼需求前五，而今年上半年TMT行业更是跃居首位。互联网和相关服务、专业技术服务业营业收入分别增长39.8%、21.1%。以互联网软件、网游手游、在线教育平台开发为代表的TMT企业表现活跃，产业活力带动相关企业需求快速释放，部分企业因业务发展势头迅猛而升级搬迁至优质办公楼。上半年，典型成交案例包括58同城扩租航天科技大厦、维塔士选址平安金融中心等。
趋势二：要素供给不断创新，金融市场稳定发展。
应变二：经济不确定性引致市场主体采取避险策略，保险业办公需求有望再上扬。
今年前5个月中国原保险保费收入21,854亿元，同比增长14.4％。四川原保费收入排名位居前五，保险业在成都发展势头良好，带动办公需求平稳释放。城市人口的聚集与国民财富的攀升是推动成都保险行业发展的基本动力，而宏观经济的不确定更催生出大量期望利用保险产品规避风险的个人与企业需求。未来，保险公司将继续成为金融类企业办公需求的重要支撑点，大面积租赁与资本市场大宗成交将是市场焦点。
趋势三：经济活力持续激发，市场主体不断涌现。
应变三：中小微企业主导办公需求，二级租赁市场成交活跃。
2019年季度，成都新增市场主体9.1万户，新增注册资本2,521.7亿元。中小微企业属成本敏感型租户，房地产策略相对审慎，联合办公等第三方运营的办公空间在装修、面积段、运营服务等各个领域更能满足此类租户需求，因此备受市场青睐。上半年，成都第三方办公运营商的扩张步伐已逐步趋于理性，二级租赁市场供应量有所收窄。整体转租率在小微、初创企业的带动下达到七成以上。但成长型企业较低的抗风险能力亦为租赁市场带来不确定性。第二季度，市场录得多宗退租案例，其中58.1%的退租企业的承租面积在300平方米以下，而服务业、新兴金融业首当其冲。退租后，多数租户流向性价比更高、租期更灵活的二级租赁市场。
截至2019年第二季度末，成都优质办公楼平均空置率为23.7%，较2018年末持平，甲级办公楼市场均值略高，报24.0%。优质办公楼平均租金报91.4元/平方米/月，一季度环比微涨0.1%，二季度环比持平；甲级办公楼达到121.7元/平方米/月。在中国主要1.5线及二线城市租金纷纷下滑的情形下，成都办公楼租金走势仍保持稳健。
仲量联行成都商业地产部负责人黄璐表示：“尽管市场需求放缓，但成都作为中国西部的门户城市，其强大的经济势能使其市场抗风险能力更强。其次，与大多非一线城市不同，成都办公楼市场已走出高供应周期。成熟商圈如市中心、金融城等区域年内新增供应量处于低位，预计商圈租金将企稳。”
应市而变——聚焦人与企业真实需求，打造“全场景办公体系”
当经济步入结构调整转型期，各市场主体已难以单单通过价格竞争、产品竞争在激烈的市场竞争中脱颖而出。应需求之变而变，市场竞争已转为对人与企业真实需求的探索。办公需求可以按场景细分为迎宾、办公、会议、会晤、研讨、就餐、休闲、接送等各个子场景，每个子场景不仅仅是空间与配套设施的组合，“运营”的加持将使空间场景被有效激活。以企业需求为出发点，办公场景化能够为企业营造全场景办公体系，满足企业多元、多变的办公需求。
新经济作为未来经济增长的核心支撑，将给办公楼市场带来稳定需求。新经济所涵盖的产业类别纷繁复杂，具有创新性、创造性的成长企业居多，且不同类型的企业对办公场景的诉求具有差异性。办公场景化可实现企业办公需求“菜单化”，明晰各项菜单式子场景。此办公“产品”能够帮助开发企业实现体系化、标准化，更精准地提供定制化空间功能，同时有效降低成本。
《楼宇经济3.0》报告指出，未来办公场景具有科技与数字、绿色与健康、共享与灵活、多元与融合四大特征。市场需求变化加速，未来办公空间的产品迭代周期也将缩短。实现产品更迭的立足点，即打造以人为本的办公产品，以及构建智能高效的招商、运营、服务、管理体系。全场景办公体系不仅聚焦运营端的改变，同样反哺开发与招商环节。未来全场景办公体系的应用将不局限于开发项目，随着办公场景的去中心化，更加多元的办公产品将有望走出办公楼，遍及城市各个角落。而科技的引入将为办公产品注入更多智慧基因，智慧化场景的打造将加速办公产品的迭代。
