天投东鑫苑 | 楼面价960，距兴隆湖800米，鹿溪河旁
贰爷房产2019/07/17 14:10
前言
兴隆湖板块暂无商品住宅销售，大家熟悉的几个项目：中铁诺德壹号，天投北鑫苑、中建华府锦城、中交悦湖、中铁卓越城等项目属于企业配套项目，并未作为商品房对外销售，即便是部分楼盘风言风语的所谓渠道销售，那也是内部买买或者中介凑热闹，兴隆湖板块目前无商品房可买，众多的购房者对兴隆湖住宅望眼欲穿，多么渴望拥有一套天府新区核心板块兴隆湖的住宅。
01
兴隆湖无房可售的现状
▲已是现房的中交悦湖
▲中铁诺德壹号
▲天投北鑫苑
再来看看位于兴隆湖东边的天府新区重大招商引资项目--中铁卓越城。
▲中铁卓越城售楼部
▲中铁卓越城售楼部
与今天我们所谈的天投东鑫苑1号地块相邻的是中铁卓越城，中铁卓越城的售楼部门口发出了“逐客令”，售楼部玻璃门上贴满了“接待中心未开放”字样的纸条。并且售楼部门口的显示牌贴出了声明：中铁卓越城项目为天府新区重大招商引资项目，未委托任何第三方进行认筹、预定、代购等行为。
中铁卓越城及中铁卓越中心分别是中国中铁西南总部及相关配套住宅项目，为2014年中国中铁和天府新区签订的战略合作项目之一，也是天府新区招商引资和人才引进项目。
中铁卓越城作为中铁卓越中心的配套住宅项目，项目占地235亩，规划建筑面积56.3万平米，一共分三期建设。其一期项目共有房源697套，已于2017年1月20日取得预售，同年4月底全部销售完毕，备案均价为7500元/平米。
该项目二期正在建设，目前尚未办理价格备案等相关手续。
02
距兴隆湖800米的天投东鑫苑项目
天府新区兴隆街道189亩土地被成都天投地产开发有限公司以150万元/亩的起拍价获得。
该地块当年的土拍情况和主要建设指标如下：
成交日期：2015-12-01
起始价：28373万元
成交价：28373万元
起拍价：150万元/亩
起拍楼面地价：960元/㎡
成交楼面价：960元/㎡
土地总面积：126101 平方米，即189亩；
规划建筑面积：295600 平方米；
综合容积率：2.344
容积率细分：地块1≥1，≤2.5、地块5、7≥1，≤2、地块6≥1，≤3
建筑密度：地块1≤30%；地块5、7≤45；地块6≤25
03
项目区位
▲天投东鑫苑区位图
▲鹿溪河、东鑫苑5#
从独角兽岛过桥，右边便是天投东鑫苑的5#地块，该地块相邻鹿溪河，鹿溪河的打造已经完成，环境十分优雅，与鹿溪河相邻居住是相当惬意的，不足在于相邻河边依然有底商。
天投东鑫苑的住宅分为三个组团及1号地块，5号地块和6号地块，其相邻的是中铁卓越城和天投限价房，如下图：
▲天投东鑫苑地块分布图
东鑫苑位于兴隆湖东岸，独角兽岛。目前1号、5号、6号地块上的多栋建筑主体结构已近封顶，用地面积约147亩，7号地块为商业，暂未动工。
04
东鑫苑各地块施工进度
▲天投东鑫苑地块分布图
1#地块：
▲天投东鑫苑1#地块实拍
1号地块为：6栋高层+3栋商业
6栋高层，其中有3栋为2个单元，其余则为一个单元。
高层住宅楼层：27F、28F、37F。
户型面积：
南北通透，165㎡，4房2厅2卫，横厅设计。
纯南向，122㎡，3房2厅2卫，竖厅设计。
南北或东西向，138㎡，3房2厅2卫，竖厅设计。
纯南向或纯东向，117㎡，3房2厅2卫，竖厅设计。
纯南向或纯东向，98㎡，3房2厅1卫，竖厅设计。
▲上图左边为天投东鑫苑6号地块，右边为5号地块
5#地块：
▲天投东鑫苑5#地块实拍
▲5#地块现状
5号地块为：10栋高层+3栋商业
10栋高层，其中2号楼和5号楼各有2个单元，3号楼则是3个单元。
高层住宅楼层：25F、26F、28F、30F。
户型面积：
190㎡，南北通透，4房2厅2卫，横厅设计，位于5号地块的2号楼，共26F.
231㎡/234㎡，南北通透，4房2厅3卫，横厅设计，位于5号地块的3号楼和5号楼,共25F。
190㎡，南北通透，4房2厅2卫，横厅设计，位于5号地块的6号楼,共30F。
201㎡，南北通透，4房2厅2卫，横厅设计，位于5号地块的7号楼HE 8号楼,共30F。
223㎡，东西通透，4房2厅3卫，横厅设计，位于5号地块的1号楼、9号楼、10号楼,共28F。
6#地块：
▲6#地块内部情况
▲天投东鑫苑6#地块实拍
6号地块为：6栋高层+2栋商业
6栋高层，其中6号楼和2号楼各有2个单元，其余都是一个单元。
高层住宅楼层：25F、26F、28F、30F。
户型面积：
179㎡，南北通透，4房2厅2卫，竖厅设计，位于6号地块的2号楼1单元和1号楼，共22F.
206㎡，南北通透，3房2厅3卫，横厅设计，位于6号地块的2号楼2单元和1号楼,共22F。
190㎡，南北通透，4房2厅2卫，竖厅设计，位于6号地块的2号楼1单元和6号楼1单元,共23F。
218㎡，南北通透，4房2厅3卫，竖厅设计，位于6号地块的3号楼，共23F。
149㎡，东西通透，3房2厅3卫，横厅设计，位于6号地块的4号楼、5号楼，共23F。
114㎡，纯东向，3房2厅1卫，竖厅设计，位于6号地块的4号楼、5号楼，共23F。
130㎡，南北通透，3房2厅2卫，横厅设计，位于6号地块的6号楼，共21F。
108㎡，纯南向，3房2厅2卫，竖厅设计，位于6号地块的6号楼2单元，共21F。
7#地块：
▲天投东鑫苑7#地块实拍
7号地块为商业规划，没有住宅规划。
东鑫苑项目的1号、5号、6号地块用地面积约147亩，其中住宅约20.28万㎡，共1299套房源，商业约2.65万㎡，车位约2556个。
1号地块相邻天投限价房，如下图：
▲天投限价房
05
项目周边情况---兴隆湖、独角兽岛、鹿溪河是亮点。
▲独角兽岛启动区工程
独角兽岛启动区工程概况：独角兽岛项目位于兴隆湖东侧，鹿溪智谷核心区，规划用地面积约1006亩，净用地面积约478亩，总建筑面积约145万平方米。包括约3900平米的一层地下室和约7300平米地上三层建筑，建筑总高度约20米。
▲独角兽岛启动区效果图
根据目标定位，“独角兽岛”项目将突出公园城市特质，按照全周期培育、全要素保障、高品质生活的产业生态圈建设思路，以智慧复合型绿色生态园区规划为基础，以新经济应用场景构建为目标，以独角兽企业引进培育为根本，高标准建设集“新经济、新梦想、新城市、新建筑、新生活”为一体的独角兽企业孵化培育平台，努力打造独角兽企业话语引领者、场景培育地、要素聚集地和生态创新区。
根据设计方案，独角兽岛在绿色能源、地下交通组织、智慧城市、复合功能构造等领域均体现出国际规划设计水准，其设计概念前卫、创新、多变、灵活，可以适应多种不同需求。
独角兽启动区主要建设内容为产业办公、会议展览、媒体发布、服务配套。
▲独角兽岛启动区实拍
从上图可以看到，目前，独角兽岛启动区项目已经完成主楼钢结构施工的4/5，下月将启动主楼幕墙施工，项目总体建设进度已完成40%。
新区将对标独角兽岛发展定位，尽快制定出台独角兽岛产业政策体系、投融资机制和运营管理办法，加快构建与独角兽企业发展高度契合的多元应用场景，努力将天府新区打造成为标识度、带动力的新经济成长高地。
▲鹿溪河实景
▲兴隆湖
06
天投东鑫苑学校配套
▲天府新区第八幼儿园等4个项目EPC工程
▲幼儿园实拍
▲天府新区三根松学校EPC工程
▲天府新区三根松学校效果图
学校建设已经如火如荼的开展其中三根松学校工程，很可能是未来的天府八小，其规划面积为39,900平方米，采用钢结构，目前施工全面展开，三根松学校匹配住宅交房时间毫无问题，入住即可就学无忧。
如上图，鹿溪河已经打造完成，视觉效果非常好，鹿溪河将为隔河相望隔的天投东鑫苑，带来极大的舒适性。
07
小结
该地块楼面价为960元/平米，考虑到资金成本，经过近4年的时间，加上资金成本，加上各项费用，其销售价格也依然超低的，和目前市场上动辄楼面价上万的商品，超低的地价必然带来低的销售价格，如果该楼盘对外公开销售，其价格一定会成为大热点。
根据成本核算，天投东鑫苑成本很低，不确定的是该楼盘是否通过公证摇号对对外销售，确定的是一旦对外销售，其销售价格惊艳，必是网红盘。
从户型来看，户型做到了百花齐放、兼容并包，各种户型都在该楼盘得以呈现，既满足了刚需的产品，比如三房户型面积为98平米，而的户型达到234平米，做到了足够大的私密空间，南北通透、大采光面。
附:户型图
