摇不中光华壹号,这个楼盘要盯紧!
贰爷房产2019/01/24 03:35
开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验；
【本文约2000字，预计阅读时间3】
今天，“神盘”光华壹号的摇号结果已出来，见下图：
这批次参与摇号的总人数8367人，整个中签率仅为5.75%，普通得中签率2.27%，该楼盘诱人的是剪刀差，不足在于高容积率、高密度和学区。
01
错过了光华壹号，还有它值得期待
今天要说的这个楼盘和光华壹号所处同一区域，2016年12月28日，绿地集团以33亿竞得青羊区外光华板块商住用地，总出让面积为294.912亩，成交楼面价6500元/平方米，溢价率为10.17%。在新盘稀缺的万家湾板块，此地块一出，大众给予了极大的关注。地块容积率为2.6，位置优越是打造改善住宅的不二之选。虽然如同风行装修维权一样，该楼盘也不例外，但是该楼盘数次开盘都十分火爆！它就是绿地新里城。
2017年12月29日开出房源749套，房源均价1.6万/平米，参与摇号人数9020人，中签率为8.3%；
2018年3月30日，“515”之前开出房源608套，房源均价1.6万/平米，参与摇号人数33923人，中签率仅为1.79%；
2018年6月27日，开出房源301套，房源均价1.68万/平米，参与摇号人数3892人，中签率为7.73%；
该楼盘中签率都是个位数，一次中签率为1.79%，这比光华壹号中签率还低。
绿地新里城，位于青羊新城，西3.5环的位置，紧邻光华大道。项目门口就是地铁4号线蔡桥站距离仅100米，交通方便，周边商业氛围比较好，入住率高，二手房市场比较活跃。
楼盘信息
物业类别：洋房、住宅、商业；
产权年限：70年；
待开楼栋：13#楼（3个单元）；
待开房源：54套洋房；
装修标准：精装修；
面积：153平米；
物业费：3.00元/㎡·月；
总项目占地：295亩；
容积率：2.60；
绿化率：30%；
楼栋总数：16栋；
洋房楼层状况：9F；
梯户比：一梯两户；
交房时间：2020年9月；
物业公司：成都嘉诚新悦物业管理有限公司
开发商：绿地集团成都青羊房地产开发有限公司
02
配套完善，一应俱全
交通：
地铁4号线蔡桥站C口就在项目门口，真正意义上的地铁房；
学区永远是不过时的加分项
目前成都所谓的“概念”越来越火。因为有了学区的资源，可以看到在“五朵金花”周边的老破小房产，无论从户型、品质、采光、使用效率等都是很差的，和新的楼盘品质相去甚远。但是因为它们有学区，有上学的优势，所以房价优势明显。甚至一套房产，学区的价值已经超过50%的份额。也就是说，同样一个区域老房产价格可能在15000元/平，但是如果它有更的学区，比如五朵金花，它的价格可以达到3万，学区的价值甚至超过了整体房价50%的占比。绿地新里城教育方面，项目距离对口学校草堂小学子美分校仅700米，1.6公里开外是知名的树德中学光华校区。
▲草堂小学子美分校
绿地新里城周边政务办公人员就近居住较多，也看出对草堂小学子美分校的重视，草小子美分校跟草堂小学本部是同一法人、统一管理、统一排课，班级编号都是本部顺延，学校管理享受本部同样待遇，任课教师都是本部统一调配，都是有一定资历的老师才到子美分校上课，可见子美分校的教育质量大体可以和草堂小学平起平坐。
商业配套：
西环广场、东原时光道距离项目1.6公里，步行可至的距离，青羊万达广场、鹏瑞利广场都已开业，商业气氛成熟，充分满足日常生活娱乐所需。
绿地新里城自带商业，后续对于满足楼盘本身业主的日常需求来说完全没有问题。
03
房源分布及户型分析
▲房源分布
▲单元分布
总占地高达295亩的绿地新里城地块，总建筑体量高达51万方，只剩下最后的13号楼的54套房源。该楼栋处于楼盘的西北角，共三个单元。
▲建面约153平米
户型分析：该户型中规中矩，带有浓郁的传统户型特色。因为朝向好，所以保证了客厅、主卧及一个次卧都坐北朝南。
客厅是传统的竖厅设计，开间4.5米，如果将主卧的衣帽间并入客厅，客厅的开间可达6.3米，尽显阔气,但是装修房，这样的改造只有试试提前与开发商沟通。
该户型的一个优势是厨房窗户和客厅阳台能够实现真正对流，而主卧和次卧也能实现穿堂风。
不利因素：飞机噪音。整个青羊新城片区，依然会有轻度飞机的噪音，但是不影响生活，处于可接受范围。
04
购买建议
这仅有的54套房源，预计开出价格1.7万/平米（带装修）。来看看周边房价现在的情况，根据链家的二手房成交数据，周边的几个楼盘大致的成交价格如下：
凯德风尚建筑年代为2012年，高层带装修成交价20441元/平；
中铁西城建筑年代为2013年，小高层带装修成交价22000元/平；
万科金色领域建筑年代为2012-2013年，带装修价格19600元/平；
保利香槟光华建筑年代为2014年，带装修价格19109元/平；
光华壹号有剪刀差，适合低预算客群，而绿地新里城非常适合中高预算的自住和投资，依然存在大剪刀差，品质与周边现存楼盘相比，更胜一筹。它是目前主城区少有的300亩大盘，定位高端，自带大体量商业、幼儿园，紧邻地铁，还有好的学区支撑。绿地新里城是此区域目前极佳的新房，一梯两户，一共9F，属于真正洋房产品，如果此批次开盘价格和之前价格相近，值得盯住它！
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