山东菏泽取消限售，如何理性看待“调控政策”的退出？
2018/12/24 10:51
政策解读 | 市场预判 | 买房观点 | 楼盘点评
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12月18日，山东菏泽公开发文取消限售，成为本轮调控以来国内取消“限售令”的城市。
与此同时，各大媒体又相继报道了广州纠偏“限商令”、珠海暗松两区社保年限，以及深圳四大行下调首套房贷利率等新闻。相信一直关心房地产的读者，对此大致都有所了解。
但是，部分媒体的过度解读和一些业内人士的推波助澜，把这些新闻凑在一起，营造出一种“风向逆转”的紧张氛围，给购房者带来了一定的恐慌情绪。不少购房者私信我，希望我能说说看法。
今天，我就专门撰文一篇，希望大家更理性的看待“调控政策”的退出。
01
“调控政策退出”也是“调控”的一部分
任何一个政策有出台的一天，就必然会有退出的一天。就好像有出生，就必然有死亡一样，这是正常的，不以人的主观意志为转移的。
我们往往会以为“打压房地产”才是“调控”，其实这个理解是不正确的。
宏观调控就是一只看不见的手，它会根据市场的情况起“指挥棒”的作用，打压——退出——扶持，都是它的手段。市场疯狂的时候，它会打压；市场平稳的时候，它会退出；市场萧条的时候，它会扶持。这就是周期。
我们不妨回顾一下2002-2008年这一轮；以及2009-2015年这第二轮；历史是不是有着惊人的相似：当疯狂的市场主导时——调控介入（打压）——理性的市场主导——调控退出（中性）——萧条的市场主导——调控介入（扶持），然后再循环一次。
所以，“调控政策退出”本身就是房地产周期中的一个环节，是正常的，合理的，它标志着房地产周期进入了一个新的阶段。
02
“政策退出”大势所趋，因城施策成主流
前天山东菏泽打响取消限售枪的新闻出台之后，其实我一点都不感到奇怪。
我在10月25日《现在买房，算不算抄底？》以及11月28日《成都200个低楼面价楼盘，还剩多少？》这两篇文章中，我已经提前预判了“政策底”的到来，建议自住需求的购房者抓紧时间，金九银十抄底买房，年底之前尽快上车。
而山东菏泽“取消限售”的枪，也正式宣告了本轮房地产调控的“政策底”结束，未来“调控政策”逐步退出，将是大势所趋。原因有两点：
、山东菏泽“取消限售”未被叫停。
我之所以等了72才跟进这件事，也就是要等这个事情坐实。如果山东菏泽“取消限售”被分叫停，那么说明上峰认为“调控退出”的时机还不成熟，而一旦没有叫停，则说明上峰已经默许了这一事实。
当然，我从头到尾也不相信这是一次“偶然的”、“赌博式”的事件，这里就不展开说了。
第二、稳定房价“因城施策”或成主流。
我在8月7日《刚刚，住建部给出答案：坚决遏制房价上涨＝稳房价》一文中写过，住建部对于房地产调控的要求非常具体，要求三个稳：稳房价、稳地价、稳预期。
但如果房价稳不住要下跌，地价稳不住要流拍，预期稳不住要看空，那怎么办？
那就只有依靠“因城施策”和“一城一策”来做调节和修正。
所以我们看山东菏泽房管局的“情况说明”以及山东省住建厅的“媒体采访”中，都“不约而同”的提到了“一城一策、因城施策”。
显然，我们的政府部门在制定调控要求和各类文件时，已经非常具有前瞻性。
当我们要遏制房价上涨时，我们用“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”，以中央的权威来浇灭疯狂房价的虚火；而当调控见效，我们要防止房价大跌时，我们用“一城一策，因城施策”，以地方的灵活和机变来逐步释放政策空间，将房地产稳定在一个合理健康的状态。
因此，我判断，只要地方政府在房地产调控上已经见效，并且有可能朝着“萧条”的环节发展时，住建部就会酌情同意地方“一城一策，因城施策”，实现稳房价、稳地价、稳预期的目标。
03
政策没有发生“逆转”，房价大涨不可能
山东菏泽的新闻一出来，很多媒体和行业人士出现了集体高潮。
可以理解，房地产被打压了2年多的时间，好不容易出现一次所谓的“松动”，难免有点“守得云开见月明”的心态。
但是，这种过度的解读和自嗨式的高潮，并不理性，也不利于房地产的健康发展。万一高层看大家这么嗨，又改变主意了，那你们不是自掘坟墓吗？
首先，我们要明白，调控政策并没有逆转。
什么叫政策逆转？如果我们从打压房地产，突然变成扶持房地产，利率大幅度打折，首付降到两三成，舆论告诉你“买房就是爱国”，那就叫政策逆转。
但是，很显然，现在仅仅是把过去N多的调控政策，甚至是一些本来就不合理的政策，逐步纠正，或者退出，这种状态，是中性的。
疯狂市场（调控打压）——理性市场（调控退出）——萧条市场（调控扶持）
它的目的是希望维持在一个“理性市场”的状态，而不进入“萧条市场”，更不可能回到“疯狂市场”。
大家也可以根据调控的态度，判断当前的房地产市场状态。当理性市场时，自住购房者就应该买房；而当萧条市场时，自住和投资者就可以入场。这条规律，屡试不爽。
其次，并不会放任，上层依然“总体把控”。
我们从山东省住建厅对菏泽“取消限售”的媒体回复中，我们可以看到这样一句话：“省住建厅不干涉各个地方住建部门的具体政策，但会进行总体把控”。
这句话说明什么呢？
说明省级住建厅，在对各个城市“一城一策，因城施策”的问题上，没有主体权限，因为“一城一策”，不是“一省一策”，因此“不干涉具体政策”。
但是别忘了，后面还有一句“会进行总体把控”。
这句话的意思就是，具体政策我们不管，但结果我们要管。即依然只能稳房价、稳地价、稳预期。如果房价出现大涨或者大跌，住建厅就会对此进行干涉。
第三、我们要知道，房价上涨的根本逻辑。
我希望广大读者理解一个道理：政策并不是的，甚至有时候在市场面前，政策也无能为力。“调控政策退出”是否就一定能刺激“市场”？这本身就值得商榷。
我们可以看到，在政府的限价政策下，很多楼盘或许拿到了一个较高的价格，但它依然卖不动，结果还是只有打折促销，以低于政府指导的价格，来面对市场。这就已经充分说明了，市场才是决定房价高低的真正决定因素。
而房价能上涨的根本逻辑。一是购房者有需求；二是购房者有钱。
但在过去的3-4年时间里，稍微有购房能力的人，大多数都已经买房上车，这不仅耗费了他们大量的积蓄，还让他们背上了较高的债务。除了极少数高收入人群外，大部分的购房者已经无力在未来的数年时间内再次买房置业。
因此，失去了购房者的需求和储蓄，房价大涨的可能性微乎其微。未来，在调控变得温和的情况下，房地产能维持在“理性市场”之下，并稳定数年时间，直到经济发展和人民的收入水平再上一个新的台阶后，新一轮的需求和财富才会被激发出来。
最后，房价只能稳，涨跌宏观上都伤不起。
这一点就是基于中国当前经济的基本面和国情了。
房价不能涨，再涨实体经济就会伤不起。做实体不如炒房，那谁还安心做实体？
房价不能跌，房价跌代表地价跌，土地财政无以为继，公务员工资都发不出来，地方政府就要关门。因此，维持房价的稳定，是当前中国宏观经济的必然选择。
只有在房价稳定的前提下，中国经济还能保持中高速的发展，居民的收入还能保持较高的增长，那么最终通过时间换空间，我们的宏观债务率解决了，靠举债发展经济的模式向创新和科技转变了，那么中国就真正强大了。
最后，做一个总结。
1、调控政策逐步退出，确实是一个标志性的事件，它代表房地产调控进入一个新的阶段。不管退出的是限售也好，其他也好，它都是正常的，合理的，应该理性看待。
2、调控政策逐步退出，并不意味着调控风向逆转，更不意味着房价会大涨。任何炒作“调控松动，房价大涨”的言论都应该警惕。在当前的环境下，无论从宏观经济、政策层面、群众基础来说，房价都不具备大涨的可能。
3、对于普通购房者来说，调控政策的逐步退出，也代表着“政策底”已经结束。而“政策底”往往反映新房的走势，因此核心区域的限价新房，在自住前提下，应该积极购买，尽可能享受“政策底”。而“市场底”会滞后于“政策底”，“市场底”反映二手房的走势，我个人预计会在2019年见底。
4、以上只是我个人的观点，希望对大家有所启发，不一定正确，仅供参考。
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