锦江区袖珍盘优山禧悦测评：优点、短板都比较突出，如何选？
成都买房那些事儿2018/12/03 17:37
11月的最后一天，成都房协官网一口气放出了6个楼盘的新预售证，其中有3个新盘都位于主城六区范围内，颇为难得。其中，比较吸引购房者关注的应该是位于锦江区塔子山公园旁的优山禧悦项目。
优山禧园效果图
其实，优山禧悦是一个综合案名，实际上这个案名包含了2个独立的楼盘，分别为优山禧园、优山悦园，两者虽然直线距离仅有不到500米，但在位置上还是有差异的。
预售证详情
本次预售证上面写的是“优山禧园”，所以大家不要跟“优山悦园”搞混了。
优山禧园
开盘楼栋：1、2号楼
开盘套数：216套
面积段：141-158㎡
预售价格：16700-17500元/㎡
精装标准：3348元/㎡
报名时间：12月1日-12月3日
核验时间：12月2日-12月4日
摇号时间：12月13日
选房时间：12月15日-12月17日
占地面积：约20亩；
建筑面积：71598.2平米；
容积率：2.5
绿化率：30%
建筑类别：22-28层电梯高层
梯户比：2梯4户
地址：锦江区岷山路123号（塔子山公园旁）
区位地段
优山禧园项目位于大凉山路和安宁河路交汇处，项目的西侧一街之隔是恒大望江华府项目，南面为秀水河，东北侧是四川省第四人民医院；优山悦园项目则位于岷江路和岷山路交汇处，紧邻岷江路，两个楼盘的直线距离只有不到500米，具体位置如下图。
图据：吴思竹
虽然距离不远，但这毕竟是两个项目，两张不同的预售许可证，只能择其一的情况下，购房者就更应该将两个项目的关系理清楚，不要被锁房票之后才大呼后悔。
从地理位置上来看，两个项目均位于塔子山板块，虽然位置有差异，但因为距离非常近，所以在地段价值和配套享有上，没有差异。
塔子山板块位于东二环和东2.5环之间，作为新富人区“攀成钢”和成华区重点打造的“东客站”板块的衔接之处，该区域无论是地段还是配套，都是比较值得期待的，待开发土地也比较充足，成长空间比较大。
此外，该区域的自然景观资源也是值得一说的。板块内有沙河和塔子山公园两大自然景观资源，且都与项目有着较为紧密的关系。优山禧项目的西北侧就是沙河，而优山悦项目与塔子山公园只有一墙之隔，沿岷江路一直经过锦东庭园项目，就可以塔子山公园和沙河边。
周边配套
交通配套：
因为地铁2号线横穿而过，“地铁房”成为该区域所有楼盘的共享标签，通过“塔子山站”可以非常便捷的往来城中心和其他区域。
地铁2号线塔子山站
如果有私家车，自驾可以通过相距不远的东二环和2.5环快速转换，进出城都非常方便。
如果是公交，项目周边有47、104、230等线路，站点也仅相隔数百米，搭乘非常方便。
商业配套：
因为开发较晚，塔子山板块内目前已呈现的商业配套较少，且零散，一街之隔的cosmo天廊项目规划有9万平方米的集中式商业，目前已经修成，但暂时还未有商家入住。
cosmo天廊
不过，隔壁的攀成钢以及稍远一点的万象城等区域拥有非常成熟的商业配套，尤其是紧邻的攀成钢，规划有超过百万方的商业，且大都来自大牌房企，如果建成，未来在商业方面的短板将变成突出优势。此外，东客站也规划有体量不小的商业，完全可以共享。
教育配套：
尽管锦江区的教育资源在全成都范围内都是首屈一指的，但是比较尴尬的是，塔子山板块内缺乏名校的支持，因此一些希望上车名校的家长可能要失望了。但是，如果你的要求不那么高，满足基本孩子读书的需求还是没问题的。
沙河堡小学
项目周边有三所已建成幼儿园和一所建设中的幼儿园，还有两所小学，与两个项目关系较紧密的是沙河堡小学和成都市第二幼儿园。
项目解析
两个项目总占地51亩，两个地块都比较小，因此小区环境和配置可能比不上其他的品牌大盘，这一点需要购房者心中有数。
其中优山禧园所在的地块占地约20亩，规划容积率2.5，商业占地小于等于10%，住宅有2个楼栋，楼高为28层；优山悦园所在的地块占地约31亩，规划容积率2.5，商业占地小于等于10%，住宅有3个楼栋，楼高为22-28层。
2个项目的梯户比都是2梯4户，层高均为3.15米，在刚需、首改里面算是比较不错的配置了。所有房源均为精装交付，预计2020年交房。
项目总平图
优山禧园项目共规划了2栋高层，均为28层，优山悦园项目共规划了3栋高层，楼层为22层和28层，两个项目均是2梯4户设计，层高均为3.15米，精装交付，预计2020年交房。
户型方面，优山禧园仅规划了143和158㎡两种产品，均为四房双卫设计，优山悦园面积区间在119-158㎡，包含119、132㎡的三房双卫产品，以及和优山禧项目一样的143、161㎡四房产品。
本次公证摇号开盘销售的楼栋为1、2号楼，全部准售房源共216套，均价16700-17500元/㎡（包含3348元/㎡精装）。其中141.31㎡4室2厅2卫2阳台户型共108套，158.73㎡4室2厅2卫2阳台户型共108套。上述房源中提供22套用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，117套用于刚需家庭优先摇号、优先选房。
户型图：
119㎡三房双卫户型
132㎡三房双卫户型
143㎡四房双卫户型
158㎡四房双卫户型
不利因素
1、断头路问题。区域内断头路比较多，因此对自驾出行有一定的影响。不过随着城建的加快，未来断头路有望打通，短期内有影响，长期问题不大。
图据：吴思竹
2、小区环境未知。因为项目占地面积小，因此在中庭面积、内部设施等方面的规划可能比不上占地大的楼盘，大家要有一个心理预期。不过周边的沙河、塔子山公园可以在一定程度上弥补这方面的短板。
小结
综合来看，优山禧园因为楼盘比较袖珍，自身是有一定的短板的，教育资源也比较一般，但是作为攀成钢的近邻，从区位地段、交通条件等方面来看，该项目还是比较有优势的，带装修1.7万左右的均价，在锦江区也不算太过离谱。如果你不是过于介意小盘，孩子也不是非名校不读的话，这个盘应该还算一个不错的选择对象。
不过因为禧园的户型偏大，可选择余地小，总价也比较高，一般的刚需购房者难以承受，所以这批次的房源只能是改善的菜了（前一天拿证的悦园户型116㎡，门槛更低，不过已经结束报名）。
（特价房成都综合，部分内容及图片借鉴自大咖“吴思竹”）
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