两个月拿证两次，单价跳涨近900元，这个楼盘要不要买？
2018/11/21 11:28
政策解读 | 市场预判 | 买房观点 | 楼盘点评
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19号，成都一共发出了四张预售证，其中三个项目的单价突破2万元，单价达26600元/平方米，因此，购房者们戏称昨天是有钱人买房的日子。
细抿这4张预售证，来自双流的格林城项目吸引了我们的关注。
在今年的9月25日该项目曾取得过一次预售证，相较本批次，虽然产品区间略有差异（上批次产品面积为74—114平方米，本批次产品面积为98—127平方米），但同一块地紧邻的两栋楼，间隔不到两个月，单价却跳涨了近900元/平方米，这在调控后的成都楼市确实非常罕见。
以下，是我为大家带来的该项目的踩盘报告，希望能给大家带来一些参考。
地段及周边配套
从地理位置上来看，格林城项目隶属于双流怡心湖板块。
关于怡心湖板块，我们已经说过很多次了，从项目所处的地理位置来看，对比板块内其它同质项目，我认为有两个明显的优势。
1、主干道影响较小
格林城项目位于双流长顺大道与顺兴路交汇处，相较于中铁骑士府邸和九龙仓时代上城项目，项目最突出的优势是，受城市主干道影响较小。
△项目地理位置示意图
尤其是本批次预售的5号楼，这是该项目最后一栋楼，位于整个项目的内侧，东西朝向，东侧为小区中庭，西侧与双流区人民医院协和分院仅有一道围墙之隔，具体位置如下图。
△项目总平图及5号楼位置示意图
2、配套优势突出
我们曾对怡心湖板块的配套情况进行过详细的梳理，配置并不高，且处于仅能满足基本需求的阶段。
重点来看看格林城项目周边的配套情况，对比板块内其它项目，在目前有限的配套内，格林城项目可以说是近享整个怡心湖板块配套的精华。
表现最突出的就是教育、医疗和商业配套。
项目一街之隔就有双流区协和实验小学、双流区人民医院协和分院、双流区协和幼儿园以及华汇天地规划的约40万平方米的商业体。
△一墙之隔的协和实验小学（7号楼实体样板间拍摄的实景图）
以上都是怡心湖板块的重要配套，格林城项目都可以近距离的享受到，这其中除华汇天地的商业体外，其它均已呈现。
以上两点是我认为在地段和配套方面，对比板块内其它同质项目，格林城表现较为突出的部分。
项目规划
在此前九龙仓时代上城项目的踩盘报告中，我就曾对格林城项目进行过简单的分析，综合项目各项指标，我认为该项目表现并不算突出，但也不是最差的那个，今天我们就来具体看下。
项目占地约93亩，规划容积率3.5，地块整体较为方正，呈长方形。
整个项目由11栋23—28层的高层组成，形成了3个组团，这种规划的优势在于能够限度的保证整个小区的公共空间。
项目分四期开发，前两期均已交房入住，我进到了实地现场为大家拍摄了一些图片供参考。
以上是项目的中庭景观图，3个组团围合出了3个中庭，目测中间的中庭园林面积更大，但由于整个项目所处的地块呈长方形，东西向窄，东西向楼间距仅有约60—70米左右。
园林景观配置方面，观赏性的居多，互动性的较少。
以上是入户大堂和架空层部分。
首层做了架空，供业主休憩和健身使用，每个单元配置了挑高的入户大堂。
入户大堂均采用了精装修，吊顶装饰、地面拼花，墙面铺贴或装饰等，整体呈现的品质还是相对不错的。
物业费用为2.1元/㎡/月，但据我从网上了解到的信息，该项目物业曾出现过维权的情况，建议购房者仔细了解。
据置业顾问介绍，此次预售的5号楼预计将在明年6月份左右交付，我在实地看到，目前楼栋部分已经基本完工，现场正在进行公区部分的施工，以下是5号楼的实景图。
格林城项目的开发主体是双流富豪实业，已经在双流开发了多个项目，包括空港十六区、富豪公馆和三里花城等。
总体来说，无论是开发实力、口碑以及品质各方面，与怡心湖板块内的其它大咖都不能比较，但是毕竟是实景呈现，且明年便可交房，仅从这点来看，项目还是具有充分优势的。
产品表现
此次预售的5号楼产品面积从98—127平方米不等，共三个户型，98平方米和107平方米产品为三房双卫设计，127平方米产品为四房双卫设计，东西朝向，2梯6户设计，净高2.85米，清水交付。
以下是三个户型图，结合我参观实体样板间的感受来看，我认为小户型表现更佳。
98平方米三房双卫
107平方米三房双卫
127平方米四房双卫
这里有一点需要注意。
三个户型均有较大的赠送空间，98平方米产品实得面积约为110平方米，107平方米产品实得面积约126平方米，127平方米产品实得面积约为147平方米，赠送面积在12—20平方米左右，而该楼栋的公摊面积在18%左右，也就是说产品的实得率是相对较高的，这点也是项目的优势之一。
不利因素和不确定因素
据我目前了解到的信息，周边没有太大的不利因素，可能需要引起购房者重视的是后期的居住品质。
这个问题很好解决，大家可以找已经入住的业主做一个调查，心里就有数了。
价格及购买建议
就在我发稿前，紧邻格林城项目的九龙仓时代上城项目也取得了预售证，与上批次一致的产品，但价格基本相同，这难免让购房者对于格林城项目此次的跳涨有了更多问号。
根据格林城此次预售的价格，5号楼的价格集中在13980—15000元/平方米左右，从均价来看，相较6号楼（上次预售楼栋）的确有约900元/平方米左右的涨幅，但由于有较大赠送，我粗略计算，5号楼实得均价在12600元/平方米，从实得单价来看，与同板块同质产品基本相当。
但对比6号楼来看，处于整个项目的中庭位置，双中庭景观，且为南北朝向（非正南正北），74—114平方米产品也有约9—18平方米的赠送空间，综合对比来看，这批次产品的性价比就变弱了。
所以，如果不是急于自住的购房者，我建议，仔细对比，慎重考虑。
PS:以下为该项目本次预售信息，来源为成都房协官方网站。
本次将推出168套房源，其中17套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，91套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。
网上登记时间为2018年11月20日—11月22日（共3天）（9:00—18：00）
缴纳资料时间为2018年11月21日—11月23日（共3天）（9:00—18：00）
选房时间为2018年12月02日—04日（共3天）（具体以开发商公示为准）
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