土地前瞻|成都土拍首现 “定价房” 152套房源单价6800元/㎡
锐理数据2018/11/21 00:31
下半年，成都土地市场相对沉寂，唯有龙泉驿区域所推的部分地块保持着一定的热度。
8月拍卖的40亩十陵地块，经过一番激烈争夺后，最终被中梁地产以8750元/㎡的楼面地价竞得，溢价率21.53%，这也是中梁地产在成都首次拿地。（详情点击：锐理土拍|中梁8750元/㎡拿地十陵 人居底价连斩金堂两宗地）
9月，皇冠湖片区532亩住宅地块登场，最终被华润囊括。此次拍卖虽然悬念不大，但地块本身需配建成本不低于27亿的体育中心，关乎皇冠湖片区甚至龙泉驿未来长远的发展，还是在业内外引起了广泛讨论甚至热议。（详情点击：32亿拿地+27亿配建 华润包揽皇冠湖532亩地）
明天（11月21日），龙泉驿将拍卖柏合镇约76亩纯住宅地块，地块容积率1.0—2.0，紧邻芦溪河，加上不低于80%的成品住宅建设比例，地块具备打造高品质产品的基因。
另外值得重点关注的是，该宗地是《龙泉驿区征地拆迁住房货币化安置群众购买定价房试点方案》及《龙泉驿区拍卖宗地配建定价房并定向销售征地拆迁货币化安置群众工作方案》（以下简称《龙泉驿区定价房方案》）的试点地块。
在开发商拿地风向急转直下的当前，这宗地能否继续刷新热度？“定价房”又是什么样的东东？在正式开拍前，锐理君进行了实地打探，以下这些一手消息不容错过。
宗地扫描
此次拍卖地块位于龙泉驿区柏合镇合纵路以南、合秀街路以北，五环路外侧，占地面积约75.88亩，建筑密度不大于20%，绿化率不低于30%，起拍楼面地价约5300元/㎡，紧邻芦溪河，生态环境优良。
01配建条件
☆建筑高度：不大于87.5米,并满足周边军事设施高度控制要求。
☆本宗地竞得人须配建定价房：建筑面积为10180㎡、共152套，其中：套1建筑面积50㎡、80套；套2建筑面积80㎡、60套；套3建筑面积115㎡、12套（实际交房面积不低于规定建筑面积且不大于规定建筑面积的3%）；配建定价房建设标准应与项目其他商品房清水房住房建设标准一致，须按1:1比例同步在相应区域为配建定价房建设地下标准小型停车位。
☆本宗地配建定价房销售价格为6800元/㎡，人均可购面积为35㎡，超出可购面积部分由定向销售对象按项目同期其它商品房备案均价（清水）与开发商结算。
☆按不低于80%成品住宅方式进行开发建设。
☆代征绿地：地块一侧1.5848亩绿化带，其景观绿化按高标准实施（单价不低于800元/㎡），所有费用由竞得者承担，建成后对外开放。
02宗地现状
目前，该宗地拆迁已完成，未平场，已部分打围，后期由竞得人根据实际需要实施打围，并承担所需费用。锐理君实地打探发现，宗地内种满蔬菜，没有建筑残渣，有少量杂树。
（宗地现场较平整）
03周边配套
教育资源：宗地紧邻重点中学成都龙泉中学、龙泉四小、四川大学附属实验小学东山小学、成都龙泉职业技术学校、成都航空职业技术学院等。
（龙泉中学距离宗地约500米）
医疗资源：地块周边有华西医院东山国际社区医院、成都航天医院等。
商业资源：宗地周边商业配套略显欠缺，仅周边小区有部分底商，品相不高。
交通资源：宗地被五环路、成简快速路、合纵路、双堰路交错环绕，周边有到华阳客运站的公交车，锐理君亲测从地块站点出发，40左右可华阳。暂无地铁站经过，最近的地铁站为2号线龙泉驿站，距离约3公里。
（宗地周边情况）
环境资源：宗地直面芦溪河，可远眺龙泉山，景观视野较好。
（宗地周边情况）
市场扫描
01土地市场
锐理数据监控显示，该宗地所属的龙泉驿东山板块，自2010年供应住宅用地之后曾断供7年。今年5月17日，东山板块内终于供应了一宗57亩纯住宅地块，由卓越集团以7950元/㎡竞得，距离本次出让宗地仅1公里，详情点击《新政后首拍|新城连斩两宗地 简阳楼面地价破五》，目前该地块已取得《建设工程规划许可证》。
（2009-2018年龙泉驿东山板块土地成交情况）
02住宅市场
数据显示，龙泉驿东山板块近两年无住宅供应，目前房价达11137元/㎡，区域内住宅房源紧缺。距离宗地约2公里的东山国际新城项目，目前洋房二手房均价约13000元/㎡。
（2016年1月-2018年10月东山板块住宅供销情况）
另外，宗地5公里范围内，有寰宇君汇城（批次清水价格6800-7600元/㎡）、龙腾东麓城（批次清水价格8900-9000元/㎡）等新房在售。
定价房试点
《龙泉驿区定价房方案》明确表示，定价房是指在商品房用地出让后，由土地竞得人在出让宗地内按照总建筑面积的一定比例配建普通商品房，定向定价销售给符合条件的征地拆迁住房货币化安置群众。
定价房不同于限价房及经济适用房等保障类住房，定价房是为了解决区域征地拆迁住户货币化安置群众买房难而提出的新概念。
此次柏合镇地块正式试点，配建定价房全部采取定向、定价方式销售，定向销售对象（即购房人员）须为柏合镇行政区域范围内2018年7月1日以后新实施项目的征地拆迁货币化安置群众，且符合区域限购住房政策规定具有购房资格条件。
锐理君认为，此方案既切实维护征地拆迁群众合法权益，保障其住有所居，也加快推进龙泉驿区拆迁住房多元化的安置工作，同时也是政府对土地配建条件的进一步探索与尝试。此次拍卖情况，或能影响后续定价房方案在龙泉驿区以及全成都的持续展开。
整体来看，成都住宅地块的配建条件经历了3个阶段：
阶段，配建限制出售物业。
先前，成都土地拍卖的条件中仅规定限制出售物业，包含租赁类住房、人才公寓类住房、定向出让产业类住房。但未明确规定具体售价，部分地块仅标明销售价格是低于该区域同期、同品质商品住房的平均成交价格，必要时可低于成本价销售。
第二阶段，配建定向销售产业人员住房。
如10月11日，郫都区团结镇地块，规定竞得人开发建设的普通商品住房须定向销售给影视硅谷基地入驻企业和机构工作人员，且销售价格原则上控制在5500元/㎡至6000元/㎡。
10月23日出让的双流区公兴街道藕塘村8组，协和街道（原华阳街道）一心村13、14组地块，规定竞得人须建设产业园区配套住房700套，须定向销售给成都中电熊猫显示科技有限公司高级人才，并按5000元/㎡的价格定向销售。
第三阶段，配建定价房，拆迁住房多元化安置。
明日出让的龙泉驿柏合镇地块，配建条件中明确要求152套定价房，销售价格为6800元/㎡，人均可购面积为35㎡，超出可购面积部分由定向销售对象按项目同期其它商品房备案均价（清水）与开发商结算。
锐理点评
综合来看，明日出让的龙泉驿地块既有机会也有难点。
机会：此宗地为纯住宅用地、体量适中、容积率低，可打造成偏改善的精品项目。锐理君实地探访发现，宗地周边的项目大多属于“老破小”、安置房较多，原住居民有一定的换房需求基础。
同时，项目周边小学、中学、大学汇聚，具备一定的“学区”属性，后期快速去化有一定保障。对于目前手上无粮的房企来说，值得一试。
难点：宗地距离市区较远，暂无地铁规划，交通与商业配套还欠缺，后期在选择购房者时难免会遇到阻力；在上半年的“顺风”行情下，卓越集团以7950元/㎡的楼面地价竞得相邻地块，已经拉升了区域的期望值，在当前的市场环境下，这笔账怎么算还值得斟酌，而且须配建的152套定价房也会在一定程度上增加开发企业的成本，后期的售价与溢价需要平衡。
编辑 |qiu
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