与龙湖紫宸为邻,花照云庭13400元/平,972套上市!
贰爷房产2018/10/30 02:32
开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
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【本文约2700字，预计阅读时间4】
人居花照云庭位于成都市金牛区花照壁街6号，当初是成都大学金牛校区地块，因为金牛校区整体外迁，并且成都大学新校建设的主要代表是人居置业，所以达成某种协议，这个地块转而成为人居地块，并进行商品住宅开发。
▲（花照云庭区位图）
从区位来看，花照云庭位于2.5环的位置，可谓正宗的“老城区”。
花照云庭的位置属于成都的西北区位。
01这批次开出价格:：清水均价13400元/平
本次公证摇号开盘销售的全部准售房源共972套，上述房源中提供98套用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，525套用于刚需家庭优先摇号、优先选房。棚改货币化安置住户选房范围为当期全部准售房源，刚需家庭选房范围为当期全部准售房源中棚改货币化安置住户选房后剩余房源，支持前述优先摇号、优先选房后，剩余的房源纳入普通购房家庭选房范围。
本次公证摇号开盘销售的全部准售房源共972套，面积约129081.14㎡，其中104.85㎡3室2厅1卫户型124套，113.44㎡3室2厅2卫户型62套，114.75㎡3室2厅2卫户型62套，115.59㎡3室2厅2卫户型124套,119.18㎡3室2厅2卫户型120套，123.35㎡3室2厅2卫户型60套，128.77㎡3室2厅2卫户型60套,128.78㎡3室2厅2卫户型60套,156.9㎡4室2厅2卫户型60套，167.73㎡4室2厅2卫户型120套,174.18㎡4室2厅2卫户型120套。
房源信息
项目名：人居花照云庭
楼盘地址：成都市金牛区花照壁街6号；
物业类型：高层住宅；
套数：总972户；
栋数：6栋；
装修情况：清水；
梯户比：两梯四户；
物业费：3元/平米；
容积率：总容积率3.20；住宅容积率2.96；
绿地率：25.10%；
机动车位：1684辆；
地下停车位总数：1684辆；
住宅停车位：1584辆；
建筑密度：总建筑密度：21.83%；高层主体建筑密度11.01%;
占地面积：约67亩；
开发商：成都兴城人居地产投资集团有限公司；
02周边配套：
地铁：
7号线花照壁站直线距离562米；
7号线茶店子站675米；
（在建）6号线星河站874米；
2号线蜀汉路东直线距离1877米
商业：
距离凯德广场金牛店二期895米；
距离北京华联购物867米；
距离沃尔玛（交大路店）926米；
距离摩尔百盛会展中心店1500米；
……
Ps:西宸天街，即将开始营业，离项目最近，项目斜对面；金牛凯德是这个大片区商业氛围最浓的地方，每到周末和节假日人气极旺。
公园：
距离锦西老年公园632米；
距离金牛公园1148米；
距离茶店子公园1746米；
距离市政公园1788米
学校：
小学学区：
项目地点：成都市金牛区花照壁街6号；
相邻的顶峰水岸汇景及根据2018年成都市中心城区小一入学划片范围对应学校是：是成都市行知小学校。
行知小学划片范围为：花照壁东街、花照壁上横街、花照壁中横街、花照壁下横街、银沙西街、银沙东街、长兰路、 长庆路 、花照壁街、 银河北街、花照璧西顺街、金房苑北路 。
备注：学区以交房后具体划分为准。
中学学区：
成都市2018年小学毕业生初中入学划片范围，成都市行知小学对应的多校划片随机排位入学对应的学校是：成都市第十八中学校、成都市第二十中学校、成都市金牛实验中学校、成都市花照中学校。
目前看来，学校都是比较弱的。
规划学校：项目规划学区具体情况待定。
▲（金牛市民中心实拍）
项目北面是交大智能小区和金海湾等老旧小区，还有500--800米的金牛区市民中心（办理个人证件，个人资料等）；
▲（实拍）
项目的东北面：华宇进入成都的个项目--华宇锦城名都，2007年价格5500元/平，目前二手房成交价约19000元/平。还有和睦人家等老项目。
项目的西北面是龙湖紫宸项目及天街，这可能是很多人看中花照云庭的重要原因，因为龙湖紫宸是2016年接着龙湖九里晴川之后龙湖的又一大作，价格逐步抬高，一度拉到27000元/平的高价。
项目东南面是金房的楼盘，趋于老化。
项目经济指标：
▲（实拍）
项目指标
容积率：总容积率3.20；住宅容积率2.96
绿地率：25.10%
机动车位：1684辆；
地下停车位总数：1684辆；
住宅停车位：1584辆；
建筑密度：总建筑密度：21.83%；高层主体建度11.01%;
规划建设净用地面积（参与容积率和建筑密度计算）：许可指标值44605.66㎡；
住宅面积：131909.58㎡；
04【工程进度】：
▲（实拍）
工程名称：花照云庭
建设单位：成都人居置业有限公司
设计单位：四川省商业建筑设计院有限公司（甲级）结构类型：框剪结构
勘察单位：西南勘察设计研究院
建筑面积：213041.08m
监理单位：四川省名扬建设工程管理有限公司
开工日期：2017年12月
安检单位：成都市金牛区安监站
竣工日期：2020年6月
施工单位：中国华西企业股份有限公司
▲（施工进度实拍）
施工进度：大部分楼栋已经施工到15F；
05朝向及户型分析：
▲（楼栋分布图）
【户型分析】：
A1户型：174平米，分布在1#、2#楼；前后看小区内中庭和外中庭两处景观；霸气的客厅设计，开间长达7.5米客厅外接1.8米净尺寸的大阳台；主卧做到南北透通；不足在于主要功能区朝北；
A2户型：128平米，分布在1#、2#楼，优势是正南朝向，看小区中庭景观；客厅和主卧及一间卧室南向，照顾到采光；竖厅设计，缺乏亮点；不足在于128平米做三房，且不通透，属于过时户型设计理念；
B1户型：167平米，分布在4#、5#.；对小区中庭景观；朝东北向；较好的户型设计，横厅，主卧通透且带独立卫生间、独立的衣帽间，生活体验感很强；整个户型贯通性较好；
B2户型：119平米，分布在4#、5#楼，朝向为：西南向；客厅和主卧及一间卧室西南向；竖厅设计，缺乏亮点，不足在于：119平米做三房，且不通透，属于过时户型设计理念；
以上为C1户型，156平米，分布在6#楼，对小区中庭景观；朝东北向；较好的户型设计，横厅，整个户型贯通性较好；不足在于位置较差。
楼间距合理，楼王1号楼与周边最近的5#和2#楼相距分别22米、25米；北向与红线距离55米。3号楼两个单元31楼，层高3米，2T6是特别落后的设计；其他楼栋是32楼，层高3.1米，2T4，一楼大堂可前后双向进入单元门；
【不利因素】：
板块逐步老化，后续提升空间不大；
板块几乎没有储备土地，指望通过土拍“面包贵过面粉”来拉动房价，没有任何可能性；
学区资源无优势；
楼盘设计、施工单位选择与城南的天府汇城非常类似，不可盲目视为豪宅，只是中等楼盘，具体可参照天府汇城的小区内部呈现实景图（上图）
07周边二手房成交情况：
龙湖紫宸2017年新房高达22000-27000元/平之间；
华宇锦城名都，2007年价格5500元/平，目前二手房成交价约19000元/平；
综合来看，项目体量67亩，并不能打造出高端的豪宅。传承了人居中档楼盘的定位，属于初级改善为主，与龙湖紫宸还是有一定的差距。
贰爷置业提示：
板块处于老城区，周边交通便捷，购物、生活等配套都比较成熟，对于喜欢这一片区的人群，特别是改善需求是不错的选择；
定位中端楼盘，是以初级改善为主，不能把这个楼盘的品质和一街之隔的“紫宸”划上等号；
目前学区资源比较弱，是个明显不足，追求好学区，或者自身有“五朵金花”之类学校的追求，该楼盘并不适合；
四房通透户型156平米、167平米、174平米朝向不佳；而三房并非未来5年的主力需求；
1#和2#虽然做到了前后双庭园的视觉景观，但是客厅和主卧超北，冬季采光，享受阳光将成为难题；
户型选择应当以四房为主，以适应该板块的改善需求。
3号楼，2T6,共31楼，品质差，不建议选择；
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