高新区南阳御龙府,神盘神价10200元/平!
贰爷房产2018/08/23 10:11
开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
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高新区南阳御龙府一期5#楼和7#楼获取预售证，预售证号101579，共计368套房源，清水房交付，面积区间为111-159㎡，预售房源均价10200元/㎡。
房源状况及分配情况：本次公证摇号开盘销售的全部准售房源共368套。提供 37 套用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，199 套用于刚需家庭优先摇号、优先选房；普通132户。面积约43713 ㎡，其中111.1㎡ 2 室2 厅2 卫户型40 套；111.11 ㎡ 2 室2 厅2 卫户型14 套；112.45 ㎡ 2 室2厅2 卫户型14 套；113.06 ㎡ 2 室2 厅2 卫户型40 套；115.2 ㎡ 2 室2 厅2 卫户型2 套；115.89 ㎡ 2 室2 厅2 卫户型16 套；116.69 ㎡ 2 室2 厅2 卫户型44 套；116.71㎡ 2 室2 厅2 卫户型4 套；117.4 ㎡ 2 室2 厅2 卫户型88 套；117.41 ㎡ 2 室2 厅2卫户型32 套；128.21 ㎡ 3 室2 厅2 卫户型2 套；128.99 ㎡ 3 室2 厅2 卫户型16套；130.28 ㎡ 3 室2 厅2 卫户型44 套；143.57 ㎡ 3 室2 厅3 卫户型2 套；143.88㎡ 2 室2 厅4 卫户型2 套；148.08 ㎡ 3 室2 厅3 卫户型2 套；149.85 ㎡ 2 室2 厅4卫户型4 套；159.78 ㎡ 4 室2 厅3 卫户型2 套；
物业类别：住宅产权：70年占地面积39946㎡建筑面积：240000㎡容积率：住宅容积率4；商业公寓容积率6绿化率：31.84%停车位：1500楼栋总数：9总户数：1276户物业费：2.5元楼层：28-32层
总平图及户型分析：
116平米户型（上图）：横厅配备1.8米大阳台，彰显客厅大气，可以是三房，首次置业，但是120万左右的总价，依然非常有面子。
上图117平米三房：传统竖厅设计，没有更多亮点。
130平米户型是亮点。面积得以充分利用，做出四房，并有半间卧室的赠送。客厅横厅，采光面大，配备1.8米大阳台，让采光面得以延伸，可以在阳台享受阳光，和对室内空间的延伸。也尽可能做到了动静分区，卧室部分做到通透。
户型选择：虽然户型较多，但是可以清楚看到御龙府在户型设计是花了很大功夫，详细研究了当时比较超前的龙湖九里晴川的户型，并且进行了改进，形成了自己的户型特点。
横厅+1.8米大阳台，南北通透，是御龙府优质户型的特征。
几乎都有半个房间的赠送面积，要注意：不要看着套二，就以为117平米买了套二，实际上是套三。开发商完全可以写明套三，但是实际上开发商从稳妥角度，只说明是套二。
从熙华府的选房来看，熙华府此次房源一共366套；棚改房源37套报名人数6套，中签率100%；刚需198套，报名1554人，中签率16%；普通131套，报名2415人，中签率4%，全部中签率是9%。由于同属高新区，此批次供应数量类似，但是因为连续两个楼盘报名，且不能重叠，所以御龙府的中签率可望达到15%。但是御龙府价格非常低，均价10500元/平，户型设计能满足刚需，改善等多种需求，所以追求者不少。
区位来看，御龙府位于新川板块北部边缘，其周边有几个在建楼盘：北大资源颐和翡翠、朗基和今缘、天府公馆等。距离新川板块核心区约3公里。从地铁来看，往东1.3公里是地铁6号线，距离相对较远，地铁概念不大；离中德英伦联邦500米；距离商业规划的华润时光里800米。后期与周边小区能够形成互动，形成比较新型的居住片区。同时商业气氛也会逐步形成，在1公里范围之内。
2017年3月26日首次开盘，当时价是8988元的特价房，一楼和顶楼，这个价格真是“良心价”。三房户型平均9800元/平，大户型四房价格11000元/平米。时隔一年半之后开盘价在10200元/平，价格完全平稳，可以称为“良心开发商”，同时也看出限价的严厉。
整体综合分析：
南阳御龙府处于新川板块北部边缘，周边还存在较多的土地供应，特别是在南阳御龙府的南面，后续存在较大的开发量。“地王”效应可望拉升这个版块的价格。因为限售等因素，南阳御龙府投资周期会超过5年，5年后应该是这个区位发展的黄金期，投资角度是不错的选择，周边发展空间潜力较大；
外桐梓林板块，目前已经比较成熟，但是几无新地供应，长期发展比较有限，人居盛和林语这次房源的噪音是比较大的，这种噪音正常要低3000一平米，噪音不利因素可以作为投资的对比。
对比人居盛和林语和南阳御龙府，御龙府的价格优质明显，这个价格可以说就是土地楼面价买清水房，限价之后，这种机会不会再有。
与周边二手房剪刀差：
贰爷一再强调：剪刀差要有客观理解，就是要对比同质产品！那我们可以看看周边的中德英伦联邦这个楼盘。从图片中看到，中德英伦联邦B区7月参考均价为：25114元/平米，而这批次南阳御龙府开出的均价为10200元/平米的清水价格。是不是把中德英伦联邦的价格就可以直接看为御龙府剪刀差15000呢？显然不合理，也没有那么大的剪刀差。中德英伦联邦联邦品质较高，且赠送面积比较大，二手房如果有装修，那么成本相对就比较高。具体位置，虽然相隔只有500--600米，但是区位还是有一定差异，所以理性看待剪刀差，不能简单数学加减，南阳御龙府的剪刀差在8000左右是比较合理的，至于如何精准？在内心要有一杆公平的秤。
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