贰爷：城南网红-中铁骑士府邸｜首付25万｜90平套四｜
贰爷房产2018/08/10 11:41
发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
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中铁骑士府邸位于大怡心湖板块的北部边缘，由中铁八局开发，整个骑士府邸占地116亩，规划总建筑面积为44.8万方，处于北街大源、东临南湖、踞于南湖板块桥头堡位置。
▲现场实拍
区位、板块规划分析
▲售楼部实拍
中铁骑士府邸所在区域:双流，11区购房指标。
位于成都双流协和街道剑南大道2266号，是11区关注度很高的一个刚需属性的楼盘。
【周边配套、实踩】
从地图和现场踩盘来看，周边的已有的配套包括：
地铁: 距离地铁1号线华阳站3.5km；
距离地铁1号线海昌路3.7km；
距离地铁5号线二江寺站400米左右；
医院：距离武警警官学院医院1.1km；
距离四川石油管理局总医院1.4km；
距离邓氏骨科1.8km；
距离成都市天府新区人民医院2.2km；
距离双流县第二人民医院2.2km；
商场：距离摩尔新世纪（丁字街）2km；
距离商业广场二期2.6km；
距离福买得购物中心4.3km；
距离远大·购物广场（建设中）4.6km；
公园：距离南湖湿地公园1.1km；
距离维也纳森林公园3.1km；
学校：双流中学协和实验初中100米位于楼盘北面；
▲学校实拍
周边楼盘：格林城、中海右岸、万锦城、西派国樾、南湖逸家、海伦春天、光明城市等。 【 楼盘现场工程进度】
▲实拍
具体工程施工进度：
1#总楼层为32F，目前封顶阶段；
2#总层高为32F，目前封顶阶段；
8#总层高为32F，目前封顶阶段；
9#总层高为32F，目前封顶阶段；
【工程概况】
▲实拍
工程概况说明：中铁骑士府邸建筑面积为219672.58㎡；结构类型为框架——剪力墙；
建设单位为：成都弘嘉房地产开发有限公司；
施工单位为：中铁八局集团第四工程有限公司；
设计单位为：成都西南交通大学设计研究院有限公司；
【这批次预推楼盘信息】
▲实拍
预推楼栋：1#.2#.8#.9#
房源：960套
总楼高：32层
层高：2.95米
楼间距：50米
容积率：3.64
物管费：2元/平米
价格：待定
交房时间：明年12月15日前
装修标准：清水房
户型分别有：67㎡、73㎡、78㎡、90㎡、90㎡、96㎡
【预推户型精准分析】
▲平面分布概略示意图及朝向
67平：可变三房；朝向极好，客厅+卧室+可变卧室朝中庭南向（上图）
73平户型：朝北，看学校；采光偏差（上图）
78平户型：户型不够方正；3T8，存在对视（上图）
8#和9#，90平米户型：客厅+主卧+1次卧同一朝向；选择好的朝向是选房的重点；存在对视；（上图）
1#和2#户型：位置+朝向均为的户型；可作为。（见上图）
1#和2# 95平米户型：朝向是大缺点（见上图）
主要房间尺寸分析：尺寸差异不大，但是朝向差异极大；8#、9#的90平米户型可变四房，满足低预算多人口居住的好选择。
【楼王】选择：1#楼的3号房或者6号房。从采光角度，可把1号楼的3号房作为选择，东边套，一个卧室东向，采光特别好，早上可以享受缕阳光，其余房间全部朝中庭；如果特别注重间距，则可以考虑把6号房作为，视野可以穿过5#和6#的间隙，视野可9#，属于较开阔视野；
当然9#的3号和4号房，如果中高楼层视野,高于相邻的知识产权局，则视野开阔.楼盘与知识产权局之间没有公路。需要注意的是，这并不完美，虽然侧对剑南大道，依然会有一定“嗡嗡”的杂音；
而8#和9#的1号房和2号房朝向不错，但是面临剑南大道的机动车噪音，这点需要注意。 【不利因素】
▲售楼部实拍
▲现场实拍
▲现场实拍
不利因素分析：中铁骑士府邸北临协和中学；东临剑南大道及地铁5号线；西侧道路处于施工阶段；这些有一定噪音影响；
（关于核动力研究院），很多人以此为顾虑，担心核工业研究院会产生核辐射。多数研究所只是进行理论设计、研究，接触放射性物质的机会不多，虽然核动力院有部分反应堆装置，但不会有过量辐射产生，并且核设施有非常严格的安全保障系统，大可不必顾虑。
地铁：
▲实拍
中铁骑士府邸是真正意义上的地铁房：因为地铁5号线二江寺站口在剑南大道以东，需过天桥，直线距离非常近，如果出小区，过天桥到达地铁5号线二江寺站400米左右。
▲1#楼的南面房源分楼层分析
为什么把1#定义为楼王？
一号楼在3T8的情况下，尽量保障了采光，尽量避免了户与户出现对视的尴尬，出发点设计还是挺合理，增强了对住户的私密保护；
设计采用南北两面采光，部分房源朝北，部分房源的采光面全部南向，所以程度规避了与邻居对视的状况，这是可圈可点的地方；
南向端户为90平米三房，做到了低噪音，很好的采光效果，所以1#朝中庭的端户房源是非常好的选择；
福利：【3T8的缺点专项分析】
▲8#“对视”分析
8#和9#设计布局类似，所以面临一定的“对视问题”，由以上两图可以看出两个卧室和厨房是存在对视的，并且采光会有一定程度的不足，这是要高度重视的。但是主要功能区包括主卧和客厅都是朝外，没有任何“对视”。
【周边二手房剪刀差对比】
与周边二手房剪刀差对比：目前周边二手房可参照对面的光明城市，成交价在2万元左右，但是梯户比3T8要优质很多，可以适当放低参照物价格。
▲数据来自链家
上一次的价格是多少？2016年11月11盛典推30套特惠房10500元/㎡起。短期内如果开盘，13000的清水价格是行不通的。
开盘价如果定在11500--12000的清水价格，那么剪刀差依然在5000左右，是刚需出手买房的好选择，也是选择城南上车布局的不错的。既可以顺应成都南向大发展的大趋势，又可以享受价格剪刀差，何乐而不为？如果你房产多多，预算较高，那么应该盯紧改善型住宅。
贰爷点评：
区位优势明显，处于成都朝南大发展的主要区位，怡心湖板块未来想象空间巨大，发展潜力巨大，地铁五号线通车后会有大量的人口导入。
符合低预算胃口：首付25万就能入住成都大城南，并享有可变套三的房屋，这样的产品，无疑唤起大量刚需人士的欲望；
楼盘品质偏低，满足刚需小户型多房间，三梯八户，选择产品注意避开“对视”。
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