未来2-3年房地产市场或阶段性调整
西安房天下综合整理2009/10/29 07:53
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随着经济的持续回暖以及宽松货币政策的逐步退出，房地产市场进入阶段性调整的概率加大。
中指研究院昨日发布的报告预测，未来2-3年，中国房地产市场仍可能再次进入阶段性调整，但长期看，房地产市场具有高成长性，未来十年商品房销售额有望保持15％的平均增长水平。
在分析了今年前三季度中国房地产市场的形势基础上，报告认为，四季度，房地产开发投资力度将进一步加大，但短期内部分城市新增供应将仍不足，四季度销售面积可能出现环比下降，到明年一季度前房价仍会稳步上升，个别城市可能会较快增长。
从短期来看，未来一年，随着市场销售的逐渐好转，企业投资信心有所恢复，商品房新开工面积降幅持续缩小，但是，由于前三季度北京、上海、深圳等重点城市新开工面积降幅明显，短期内部分城市新增供应仍将不足。而在刚性需求逐渐释放、部分城市销售价格涨幅较高、去年年底公布的优惠政策即将到期等多种因素的影响下，四季度成交面积将低于三季度，但东部地区可能降幅较大。
对于短期的房价，报告认为，由于市场需求仍然较为旺盛，购房者对住房保值增值的预期及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，在紧缩性货币政策真正出台前，预计房价仍会稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。
从中期来看，报告认为，未来2-3年内，中国房地产市场仍可能再次进入阶段性调整，主要风险在于：宏观经济复苏的持续性以及货币政策可能出现大幅调整；房价涨幅过高，大幅超出居民实际购买力；随着中国房地产市场的不断成熟，将会体现出与发达市场一样的周期波动，政策无法“熨平”这一波动。因此，随着经济的持续回暖以及宽松货币政策的逐步退出，房地产市场进入阶段性调整的概率加大。
报告同时指出，长期来看，人口结构和城市化保证了房地产市场未来的高成长性，未来十年商品房销售额有望保持15％的平均增长水平。（来源：证券时报）
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今年以来，国内房地产市场快速回暖，商品房累计销售面积同比增速自3月份首次转正以来，涨幅持续扩大，9月份达到44.8%；房屋销售价格指数环比涨幅也在3月份由负转正，涨幅持续扩大。与此同时，商品房投资额同比增速自年初以来持续上升，但还大幅低于2008年同期水平，商品房新开工面积也低于2008年同期水平。
基于对2009年前三季度中国房地产市场形势的分析，我们对市场未来走势有以下判断：短期内(1年)开发投资将稳步增长，但部分城市仍将面临供给不足，四季度销售面积可能出现环比下降；中期(2~3年)内，随着经济的持续回暖以及宽松货币政策的逐步退出，房地产市场进入阶段性调整的概率加大，2009年供应类指标的回暖可能会使未来商品房市场再次出现供过于求的局面；但长期内，我们依然相信中国房地产市场具有高成长性。(摘自中指研究院《2009年前三季度房地产市场形势分析以及未来展望》，艾经纬整理)(.第.一.财.经.日.报)
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此前认为"银十月"会变成"铁十月"的人现在可能会大跌眼镜，经过了7~9月份的平淡，楼市在"十一"长假后的周出现了爆发式的反弹，大部分主要城市的楼市呈现出量价齐升的态势。但反常的是，开发商在借着这波行情加速推盘的同时，却在土地市场上放缓了脚步。由于房地产交易环节实行的一系列优惠税费或将于年底截止，住房和城市建设部政策研究中心副主任秦虹也在昨天表示，应抑制纯投资需求，并出台政策保护自住性需求。业内人士认为，在今年的优惠政策结束后，后续的房地产政策走势，将直接关系到明年楼市的走向。面对未来政策的不可预知性，保证充足的现金流成为房地产企业首要考虑的问题。
一线城市量价齐升
中指研究院的数据显示，上周（10月12日~18日，下同），在其监测的30个城市中，楼市成交面积环比上升的城市有28个，占比约为93.3%；其中环比增幅的为重庆，达到252.32%，天津和成都的环比增幅都超过100%，分别为185.12%和102.39%。
记者了解到，北京、上海、广州、深圳等一线城市的楼市成交呈现量价齐升的态势，上周，北京共成交商品住宅2944套，成交面积环比上涨44.47%为34.89万平方米。与此同时，房天下新房数据监控中心数据显示，上周北京房地产市场的交易均价为16400元/平方米，环比上涨了17.39%。
与北京的成交井喷类似，上海商品住宅成交量环比上升15%，达33.92万平方米；商品房成交面积43.92万平方米，较前周增加19%。与此同时，豪宅的热销提升了楼市成交均价。
广州、深圳楼市的成交量也纷纷在上周大幅上扬。上周，广州一手房网签数量达到了2657套，较之前一周上升167.8%。而深圳一手房市场共成交1873套，环比上升43.5%，成交均价为20766元/平方米，环比上升15.1%；二手房共成交2808套，环比上升276.9%。
在归结楼市上周成交量出现大幅增长这一现象时，薛建雄说，由于"十一"长假期间交易中心的工作日较平时减少，有部分长假期间交易的房源在上周陆续登记。因此，在节后出现成交量上扬属于正常现象。
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，2008年挤压的购买力在今年逐步释放，经过7~9月份的调整，到了10月，业主、买家对后市预期开始趋于一致，促使交易加速达成。此外，今年房地产交易环节实行的一系列优惠税费，能否在明年得以持续也存在一定变数，部分买家可能因此加快入市节奏，整个四季度的成交量有望小幅增长。
增加供应促销量
记者了解到，面对年底房产政策走势的不确定性，不少开发商借着这波反弹行情加速推盘。
薛建雄指出，在国庆长假后的首周，部分城市的新增供应量开始出现大幅增加，这也是促使成交量出现上涨的主要原因之一。
以上海为例某系统显示，上周上海有25个商品住宅楼盘推新房源，新增供应量达41.15万平方米，环比增加53.3%；与最近20周的平均水平相比，上周供应量高出34.65%。就商品房而言，佑威·楼市通的数据显示，上周上海市商品房新增供应面积为51.83万平方米，环比前周增加111%。而北京则是有越来越多的项目开始加入打折促销的行列。有媒体报道称，在北京，一些位于的项目也开始加入促销，目前大约有50多个项目开始进行优惠活动。
来自南京市房产部门的消息称，截至10月15日，南京市10月前半月已有19个楼盘领取销售证上市，其中新增住宅3064套，面积34.27万平方米，较9月同期增长近20%。
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