去化需20个月？从一组数据密报看成都公寓市场的难点与机会
锐理数据2018/05/14 09:21
锐理数据分析发现，2017年成都公寓产品（LOFT、SOHO下同）成交环比2016年大涨了113.8%，而2018年仅前4月的供销即与2016年全年基本持平。
从热销区域来看，高新区表现最为抢眼，尤其是以融创等品牌房企所在的新川板块近一年来公寓产品销量突破了30万㎡。但一个不容忽视的现实是：目前整个成都公寓市场的存量还有约454万方，按2017年去化速度，去化约需20个月。如何从竞争中强突围仍是市场需要直面的考题，这也对区域、板块、项目、产品、配套等提出了更严苛的要求。
4张数据图透视
成都公寓市场现状三大特点
1.乘市场东风 供销双涨
2016年限购政策出台后，一部分住宅市场需求外溢到公寓市场，使得当年11月公寓产品销量环比上涨约68%。2017年公寓成交走势攀升愈加明显，同时急速扩大的市场需求传导到供应端，新增公寓产品量加大，并在2017年5月登上了一个小高峰。虽然供需两端走势波动起伏，但持续上扬的趋势显而易见。
2016.5-2018.4大成都公寓产品（LOFT、SOHO）供销月度走势
在成都近五年公寓产品供销走势中，2017年出现了突飞猛进的变化，其中成交面积环比2016年涨了113.8%；2018年仅前4个月供销就与2016年全年基本持平。不难看出，2018年成都公寓产品或仍是供销双高的一年。
2014年至2018年4月大成都公寓产品（LOFT、SOHO）供销情况
2. 存量高企 竞争加剧
虽然销量在近一年多时间里交出了一张漂亮的成绩单，但由于供应水涨船高，且多年来公寓产品供销比持续大于1，导致存量依然高企。锐理数据监控到，截至2018年4月底，成都公寓产品存量约454万方，按去库存效果最突出的2017年的去化速度计算，目前成都公寓去化周期仍需约20个月。之于开发商，这意味着去化压力大，竞争还是很激烈。
2012-2018年大成都公寓产品（LOFT、SOHO）存量走势
3. 住宅供应回暖 挤压公寓市场客群
公寓市场从2016年四季度的回暖到2017年以来的一路走高，很大程度上是受益于调控之下分流于住宅市场的客群大量进入公寓市场。
下图一目了然，受各种因素影响，2017年第四季度成都住宅供应量处于明显的低谷期，而与之相对的则是公寓产品销量的高峰期；公证摇号政策以来，住宅供应量逐渐增加，购房者集中涌入新房市场；相应的，公寓产品销量有所下滑。住宅市场对购房者吸附力更强，在供应给力的情况下，挤压出一部分公寓市场客群。
2017年至2018年4月大成都住宅供应与公寓产品销售走势对比图
难题渐显：公寓产品在当前市场仍然存在机会点，但高企的存量及持续不断的供应意味着竞争加剧；加之商业市场政策严控，在充满未知的楼市行情中，公寓产品何去何从？
破题思路：锐理君对近半年里新推公寓产品的项目进行梳理，在开盘当日认购率比较高的，如融创香璟台、绿地中心、花样年家天下等，这些受到市场欢迎与认可的项目，均具备一定的共性指标：
（1） 占据比较优越的地段 如融创香璟台位于当下最热门板块之一的新川；
（2） 具备便捷的交通条件 如地铁二号线对于绿地中心的价值加码；
（3） 拥有相当的生活配套 在锐理数据长期的研究中，配套成熟度是年轻群体购买公寓产品的重要考量标准；
（4） 位于城市发展方向上 热销的公寓产品中，城南与城东占比较高，这与成都城市发展“东进、南拓”不谋而合；
（5） 品牌加持 毫无疑问，品牌本身就具备一定的附加值，有很强的溢价能力。
强化上述指标可以锤炼出更强劲的产品，更易赢得市场份额。但在楼市调控政策持续深入的大环境下，创新升级，差异化打造才更有面对未知的底气。
譬如，去年政府对商办市场出台了比较严格的政策，包含“商业、办公类建设项目标准层办公用房分隔的，层高不应大于4.2米；商业、办公类建设项目标准层办公用房不分隔的，层高不应大于4.6米”等条款，加大公寓产品打造难度。
作为新政后首批推公寓产品的融创香璟台项目，给市场提供了一个参考样本，其创造性地将摩比斯环概念融入产品打造中。摩比斯环——可以让不相关的两个平面融合成一个单侧平面，从摩比斯环上的一个点出发，就是一个没有终点的无限，在空间上打破二维和三维，使空间全面生长。
融创摩比斯空间应运而生，创新4.2米双挑空，并通过4.2米开间设计与2.7米超大采光面高度等设计使得空间生长，从视觉和感官上增大空间尺度，提升舒适度。以独特的设计理念，过硬的产品质量，融创·摩比斯空间迅速在市场与行业中引起热议，狠狠吸引了一把眼球。
摩比斯空间设计效果图
需要明确一点，真正能经受住市场考验的产品并非局限于设计本身。从香璟台布局与打造来看，早在2016年融创落子新川，已彰显其前瞻性的战略眼光及市场“野心”。回归到成都公寓市场的难题与破局，锐理君认为融创香璟台给出了一份值得参考的答卷——对一道选择题与解答题给出了答案。
一道考验综合素质的选择题
一场精心计算谋划的择址布局
融创为何将城南开局项目落子新川？这几大维度将是评判的标准：
1.土地市场 量价齐升背后是新川价值更新
近两年成都土地市场呈爆发式发展，新川无疑是其中表现最耀眼的板块之一。2017年9月，德商与北京金隅分别以楼面价11200元/㎡、12800元/㎡进驻新川；12月6日新川再度拍出两宗地，成交楼面价已达13900元/㎡。地价与房企入驻情况是评判一个区域价值的重要标尺，新川板块的价值爆发被一致认同。
2017年至今新川板块拍卖地块基本信息一览
2016年，融创便以楼面价6700元/㎡布局新川，率先成功占位。精准的预判与择址策略为融创换来在产品打造上更大的发挥空间及溢价能力，在后来者可能还在纠结于如何平衡成本与利润时，融创已经在更深入地打磨产品细节。
2.政策规划 为新川发展奠定基础生长底气
规划面积10.34平方公里的新川科技园内将着力打造新一代信息技术产业、生物产业、节能环保、高端装备制造产业、生产性服务业等5大创新型产业。新川也是中央活力区 “ 一心双十五片区 ” 格局中的重要组成部分；规划显示，区域承载着高新南 “ 科技研发发展轴” ，且定位为中央活力区 “ 智能经济 ” 聚集地。政策红利与规划支撑成为新川发展的底气。
3.客群吸附力 新川成为需求重点汇集区
一方面，由于新川高精尖产业定位，能导入大量高素质人口；另一方面，自去年成都实施人才新政起，人才落户已超过17万人，高新区是最热门的承接区之一；这里面，年轻群体占有极重比例，总价低限制少的公寓产品成为其重要的置业选择。另外，随着城市外扩，需求也随之外溢，遵从城市发展逻辑，这些需求必然按照城市发展脉络流动，一路向南；从发展程度与产品供应来看，新川将汇流很大一部分需求。
并且，投资属性占比较重的公寓产品，其客群来源与供血能力也是购房者入手的动力。显然，融创会选择布局新川，对客群来源信心十足。
4.资源+配套 兼备舒适度便捷度与价值砝码
基于“产城融合、职住一体”的建设理念，新川科技园还被当做一座“城”来打造，因此，学校（规划与在建22所）、医院、商业（如8座邻里中心）、公园环境（900亩“新川之心”中央公园+11.6万平方米湿地公园）、四纵三横城南立体交通网络+1/6号线双地铁线等配套资源一应俱全。
资源与配套既是舒适度与便捷度的保证，也是物业产品保值与增值的砝码。
高新区以遥遥领先的优势扛鼎成都公寓市场成交，而新川渐渐成长为高新区主力销售区。
2017年至2018年4月成都中心城区各区公寓产品成交情况
近一年高新区主力板块公寓产品销售情况
从落子新川到地块选择，融创香璟台满分get。
一道展现匠心与追求的解答题
一条产品创新突破的进阶之路
紧邻新川科技园，位于新川核心位置，抢占了“地利”的融创香璟台在项目打造与产品研磨中颇费了很多心思，其“用户思维导向”随处可见。
创新 让实用与多变性完美融合
如前文所述，摩比斯空间摒弃传统LOFT简单的双层结构搭建和机械空间分割，4.2米层高、双挑空、3.4-4.2米的开间……在功能分区、动线设计等方面进行颠覆，在实用功能完备的基础上，程度上提升舒适度，留白无限大的想象空间与融创高端精品血统一脉相承。
融创香璟台楼栋效果图
升级 位置+景观+设计层层进化
以其独有的创新型理念和用心打造，融创香璟台·摩比斯空间在公寓市场已然独树一帜，拥有极高辨识度，差异化的特色快速领跑成都公寓产品。去年一面市便快速去化，收获市场认可。当然，融创并不满足于此。据悉，近期令人期待的融创摩比斯空间将强势回归。
这一次新品被定义为“升级之作”。
一是位置更优。 融创香璟台总占地近200亩，其中西苑用地143亩，即将入市的3号地块是的一组团，不临主干道，在享有便捷交通的同时，更尽可能保证环境的舒适性。据介绍，3号地块规划为洋房+高层住宅+公寓+商业布局，其中新一代摩比斯空间分布于地块两侧，中间为洋房，楼间距约160米，视野开阔，并共享洋房园林景观，风光无限，加上临近的新川之心，新品摩比斯空间的舒适度提升几个台阶。这样的公寓产品布局在市场并不多见。
融创香璟台3号地块规划效果图
二是产品优化。 梳理研究市场反响和客户反馈后，在继承摩比斯空间优质基因基础上，融创香璟台以市场声音为导向去优化户型产品设计细节，如将前期户型的飘窗替换为落地窗，空间感UP，采光视野更佳；再如户型产品“化繁为精”，将主力集中在47㎡、58㎡、78㎡三个市场欢迎产品，满足不同置业需求。
沉淀 历经市场与时间锤炼的品牌背书
无论是自用亦或投资，品牌在任何时候都是不容忽视的因素。在“高周转”、“政策严控”、“融资困难”等楼市背景下，有着融创品牌背书，意味着产品品质保障，品牌本来就是实力与价值的组成部分。
得天独厚的区域位置+醇熟的资源配套+四通八达的交通路网+政策与城市发展红利+强大的品牌附加值+创新实力产品=融创香璟台·摩比斯空间，在具备了热销公寓产品的共性之上，融创香璟台的摩比斯空间产品又生长出自己血脉，创新与差异化成为其重要的竞争力。
