房观察：成都刚需优先摇号 一群人兴奋一群人彷徨
2018/04/01 09:43
3月的最后一天 ，惯例周末，媒体人惊起，下午三点半前后，不到十，成都人的朋友圈被“刚需优先摇号”信息淹没。
也许，某种“机缘”上，成都刚需购房者应该感谢一名来自IT界的“蓉漂”。上月底，一位从事IT行业的“蓉漂”通过网络政务平台，建言“成都购房摇号政策”做出调整，学习武汉让首套刚需买房人“优先摇号”，留言得到了市长回应，并转交到房管局研究讨论。
很快，3月31日，成都市城乡房产管理局与成都市司法局联合发布了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》（以下简称《补充通知》）。依照《补充通知》，成都市商品住房开盘销售将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人相一致。
新政出台，一群人兴奋，一群人彷徨。
无疑，这能在某种程度上优先考虑“刚需群体”，解决这一批人需要解决居住的基础问题，平衡社会需求；其次，贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，对一些抱着投机目的的购房群体，再次拉出防线；同时，也为成都吸引人才，稳定人才再添砝码。但我们也可以看到，新政的出台也会对一部分特殊情况群体产生影响。
笔者根据《补充通知》，梳理出对购房群体影响的几个点：
1.关于刚需优先摇号资格同时满足的三个条件。
解读：以购房为目的新落户成都的群体，几乎都满足刚需优先摇号的条件。这也是成都人才吸纳的一个有效办法，但可以初步判断的是，成都高新区和天府新区将是未来刚需摇号的集中区域，若在不能增加住宅市场供应的前提下，摇号竞争依然巨大。
2.优先摇号的刚需家庭需同时满足的三个条件中，针对夫妻离异的情况的，要求购房登记时离婚应已满三年。
解读：在时间限度上，以三年为期，影响了一部分离婚人群购房的条件，另，这也杜绝了部分家庭，以离婚方式，获得更多刚需优先摇号资格的情况——夫妻离婚不满三年不被认定“刚需”。
3.登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录。
解读：名下无房产，且在2016年10月1日以来无转让记录的条件限制，杜绝此前有房产，通过转让方式获得刚需优先摇号资格。
4.购房登记平台确认信息后，对同一个刚需家庭在当期的商品住房购房登记中自动生成一个登记号，购房登记平台不支持其购房登记时的其他家庭成员再享受优先摇号排序选房资格。
解读：杜绝一个家庭符合摇号资格的多人产生多个“刚需优先摇号”的机会，以家庭为单位摇号几率降低。
5.支持优先摇号的刚需家庭选购房源的储备，不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余的50%。
解读：刚需摇号的房源得到了一定比例的优先考虑。但从另一方面来看，对于成都一部分前一两年购买小户型过渡的群体，要在现阶段考虑购买改善型房源，购房几率降低。成都本地已有住房群体，想要再次买房，几率降低。
在成都之前，武汉市房管局也公布了《武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程（试行）（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”），针对武汉市刚需人群首次购新房优先选房制定操作规程。
根据该意见稿，刚需人群需满足三个条件，在武汉市无自有住房；符合武汉住房限购政策规定；自本次购房之日起前3年内无住房交易记录。刚需人群可优先选购1套新建商品住房。
但与成都不同的是，武汉可供购房群体优先摇号的房源有更清楚的界定：武汉市预售备案均价低于18000元每平方米的新建商品住房项目中，开发企业应拿出户型建筑面积低于120 平方米的准售房源，采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例纳入优先选房范围。
这就回归到到底“什么是刚需”的话题，武汉规定预售备案价低于18000元每平方米，且建筑面积低于120平米的新建商品住房为刚需，但成都此次的摇号新政中未严格规定价格和面积。
那么刚需优先摇号新政的出台，究竟能否能够真正对标到“刚需群体”，实现“房子是用来住的”初衷？来自购房者的声音可能是最真实的。
附
2017年11月16日，成都市发布了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》，全市商品住房开盘销售正式采用公证摇号排序选房的方式。
为坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步深化房地产市场分类调控，切实支持成都市住房刚需家庭自住购房需求，成都市城乡房产管理局与成都市司法局联合发布了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》（以下简称《补充通知》）。依照《补充通知》，成都市商品住房开盘销售将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人相一致。
符合条件的家庭和个人都可认定为优先摇号的刚需家庭
《补充通知》规定，支持同时符合以下三个条件的居民家庭，列入刚需家庭优先摇号排序选房范围：
首先，居民家庭包括夫妻双方、夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）和其未成年子女，达到法定婚龄未婚、离异、丧偶等单身以个人为居民家庭；夫妻离异的，购房登记时离婚应已满三年；
第二，登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录；
第三，购买的商品住房位于我市住房限购区域的，登记购房人须符合我市住房限购政策；购买的商品住房位于我市住房非限购区域的，登记购房人须为我市户籍居民。
支持优先摇号的刚需家庭选购房源的储备
不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余的50%
在支持优先摇号的刚需家庭选购房源的储备方面，《补充通知》规定，本市行政区域内，新取得预售许可、现售备案的商品住房项目（位于本市中心城区锦江、饮马河、西郊河围合而成的“两江环抱”区域内的除外），按不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余的50%，支持刚需家庭选购。刚需家庭选购后剩余房源纳入普通登记购房人选房范围。
一个刚需家庭在当期的商品住房购房登记中
只能自动生成一个登记号
刚需家庭购房登记时，其登记购房人（以下统称刚需登记购房人）应按商品住房购房登记平台要求进行购房登记，填报家庭成员信息，不得漏报、瞒报、错报；购房登记平台确认信息后，对同一个刚需家庭在当期的商品住房购房登记中自动生成一个登记号。
购房登记时需添加房屋共有人的，房屋共有人须为购房登记时的家庭成员，所购商品住房位于限购区域的，房屋共有人还须符合我市住房限购政策。
刚需登记购房人通过优先摇号排序选购首套商品住房后，购房登记平台不支持其购房登记时的其他家庭成员再享受优先摇号排序选房资格。
刚需登记购房人、家庭成员信息要核验
离婚者 离婚年限也要核验
刚需登记购房人的优先摇号资格如何核验？
《补充通知》规定，首先房地产开发企业初核。房地产开发企业应对刚需登记购房人及其购房登记时的家庭成员的身份、户籍、婚姻状况等证明材料进行核验，将汇总并妥善保存初始登记的《刚需登记购房人名册》提交公证机构予以证据保全。
初核后，房产行政主管部门复核。房地产开发企业将核验通过的《刚需登记购房人名册》，报当地房产行政主管部门复核（商品住房项目位于成都天府新区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区的，报市房屋产权交易中心；位于其他区域的，报当地房产行政主管部门）。
房产行政主管部门对刚需登记购房人及其购房登记时的家庭成员自有产权住房、住房转让、户籍等情况进行核验（夫妻离异的，还应核验其离婚年限）。复核后具备优先摇号选房资格的刚需登记购房人信息方可导入摇号系统。
刚需登记购房人排序号超过当期支持刚需房源总量的
纳入普通登记购房人重新参与摇号排序
刚需登记购房人在棚改货币化安置住户之后，普通登记购房人之前摇号选房，选房范围为当期全部准售房源中棚改货币化安置住户选房后剩余的房源。刚需登记购房人的摇号排序号在当期支持刚需登记购房人房源总量以外的，纳入普通登记购房人重新参与摇号排序。
刚需登记购房人放弃选房所空房源或选房后所退房源，在公证机构监督下，按刚需登记购房人摇号排序结果依序递补选房。
棚改货币化安置住户及刚需登记购房人依序递补仍剩余的房源，纳入普通登记购房人依序递补选房范围。
漏报、瞒报、提供虚假信息者
购房登记平台3年不再受理其本人及家庭成员登记
在监督处理方面，《补充通知》规定，刚需登记购房人对填报信息和提交资料的准确性和真实性负责，提供虚假信息或漏报、瞒报家庭成员信息以获取购房资格、优先摇号选房资格的，鼓励行业协会在相关网站曝光。对于刚需登记购房人有前述情形之一或放弃选购商品住房2次及以上的，购房登记平台3年内不再受理刚需登记购房人及其购房登记时的家庭成员填报信息。
此外，成都市城乡房产管理局与成都市司法局还将分别指导成都住宅与房地产业协会、成都市公证协会完善商品住房购房登记、公证摇号及选房规则。
新取得预售许可、现售备案商品住房项目
拟于4月8日起按新规接受网上购房登记
《补充通知》自印发之日（2018年3月31日）起实施，因购房登记平台系统调试，对3月31日以后新取得预售许可、现售备案的商品住房项目，拟于4月8日起按新规接受网上购房登记。2018年3月31日前，已经取得预售许可、现售备案的商品住房项目，按原规定执行。
十四问详细解读新政
为坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步深化房地产市场分类调控，切实支持成都住房刚需家庭自住购房需求，成都市城乡房产管理局与成都市司法局发布《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》（以下简称《补充通知》），针对刚需家庭购买商品住房，将进行优先摇号。
那么，如何理解刚需？支持刚需的房源怎么保障？有人放弃选房资格后又要如何递补？……相信看了关于新政十四个问题的解答，就能轻松解决你的疑惑。
1.参加优先摇号排序选房的刚需家庭要满足什么条件？
答：首先，居民家庭包括夫妻双方、夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）和其未成年子女，达到法定婚龄未婚、离异、丧偶等单身以个人为居民家庭；夫妻离异的，购房登记时离婚应已满三年；
第二，登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录；
第三，购买的商品住房位于我市住房限购区域的，登记购房人须符合我市住房限购政策；购买的商品住房位于我市住房非限购区域的，登记购房人须为我市户籍居民。
三个条件同时满足，才符合政策规定的刚需家庭。
2.“转让”和“自有产权住房”是指什么？
答：“转让”按照《城市房地产转让管理规定》，是指买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的行为；“自有产权住房”是指登记在购房人名下已经取得权属证书的住房（农房除外），或已经购买（包括订购、拟定合同、网签备案）尚未完成权属登记的商品住房、二手住房、经济适用住房等。
3.刚需家庭按照什么顺序参与摇号？
答：《补充通知》规定，成都摇号购房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序，先后摇号排序、依序选房。并按规定保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人相一致。
4.如果一家三口名下都没有自有产权住房，且自2016年10月1日以来无住房转让记录，那么是全家只能有一个刚需家庭购房登记资格，还是全家每个成员都享有一个刚需购房登记资格？
答：只有一个。
刚需家庭购房登记时，其登记购房人应按商品住房购房登记平台要求进行购房登记，填报家庭成员信息，不得漏报、瞒报、错报；购房登记平台确认信息后，对同一个刚需家庭在当期的商品住房购房登记中自动生成一个登记号。
以家庭为单位生成一个购房登记号，目的是防止个别登记购房人通过瞒报、漏报家庭成员，或同时以普通登记购房人身份重复报名获得多个报名资格，影响公证摇号的公平、公正。同时，刚需登记购房人通过优先摇号排序选购首套商品住房后，购房登记平台不支持其购房登记时的家庭成员再享受优先摇号排序选房资格。
5.支持刚需家庭优先摇号的房源如何保障？
答：《补充通知》规定，自通知实施之日起，本市行政区域内，新取得预售许可、现售备案的商品住房项目（位于本市中心城区锦江、饮马河、西郊河围合而成的“两江环抱”区域内的除外），按不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余的50%，支持刚需家庭选购。刚需家庭选购后剩余房源纳入普通登记购房人选房范围。
举个例子，比如参与摇号的A楼盘共有1000套房源可售，其中有100套支持棚改货币化安置住户，那么剩余的900套，至少不低于450套房源要用来支持刚需家庭选购，剩余的房源才纳入普通登记购房人选房范围。
6.如果某刚需家庭登记购房人王某在A楼盘优先摇号没摇中，那他是不是就失去了A楼盘的购房机会？
答：王某可纳入A楼盘普通登记购房人中重新参与摇号。
刚需家庭登记购房人的摇号排序号在当期支持刚需登记购房人房源总量以外的，纳入普通登记购房人重新参与摇号排序。也就是说，假设王某在A小区参与摇号，若他的排序号超过了A小区的450套支持刚需的房源，那么他还可以继续纳入普通登记购房人，参与剩余450套房源的摇号排序。
该规定为刚需家庭优先摇号提供了双重支持，在刚需家庭优先摇号未能摇中的，还有在普通登记购房人中再次参与摇号的机会。
7.选房过程中，如果棚改货币化安置住户或者刚需家庭登记购房人放弃选房的房源怎么处理？
答：《补充通知》规定，刚需登记购房人放弃选房所空房源或选房后所退房源，在公证机构监督下，按刚需登记购房人摇号排序结果依序递补选房。棚改货币化安置住户及刚需登记购房人依序递补仍剩余的房源，纳入普通登记购房人依序递补选房范围。
8.如果棚改货币化安置住户或者刚需家庭登记购房人放弃选房，是否意味着支持刚需家庭选房的房源数量就增多了？
答：数量并未增加。
《补充通知》中关于依序递补选房的规定，主要是指棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人，按照购房登记前确定并公示的房源分配数量及各自摇号排序结果依序递补选房。
举个例子，参与摇号的A楼盘共有1000套房源可售，商品住房项目《购房登记规则》确定了100套用于支持棚改货币化安置住户，450套用于支持刚需家庭优先选房。当棚改货币化安置住户只有80人时，用于支持棚改货币化安置住户选房后，可能剩余20套，那么刚需家庭登记购房人可以在剩余的920套住房中优先选，但所有刚需家庭可选房源数量仍为450套。
9.刚需家庭购房登记如果要添加自己朋友为共同购房人行不行？
答：朋友作为非家庭成员，不能添加成为共同购房人。
刚需家庭登记购房人在购房登记系统报名时需要添加共同购房人的，有两个要求：一是添加的共同购房人须为网上登记报名时已申报的家庭成员；二是所购住房位于本市限购区域的，共同购房人须符合我市住房限购政策，如共同购房人不符合我市住房限购政策，则不能作为共同购房人参加摇号选房。
10. 参加优先摇号的刚需登记购房人资格如何审查？
答：《补充通知》规定，刚需家庭登记购房人资格应通过房地产开发企业初核和房产行政主管部门复核。
其中（一）房地产开发企业初核，将核验家庭成员的身份、户籍、婚姻状况等证明材料；（二）房产行政主管部门复核，将对购房登记时的家庭成员自有产权住房、住房转让、户籍、婚姻状况等情况进行复核（夫妻离异的，还要核验其离婚年限）。复核后具备优先摇号选房资格的刚需登记购房人信息方可导入摇号系统。
11.如果用虚假信息获得刚需优先摇号资格有何后果？
答：《补充通知》规定，刚需家庭登记购房人对填报信息和提交资料的准确性和真实性负责，提供虚假信息或漏报、瞒报家庭成员信息以获取购房资格、优先摇号选房资格的，鼓励行业协会在相关网站曝光；对于刚需登记购房人有前述情形之一或放弃选购商品住房2次及以上的，购房登记平台3年内不再受理刚需登记购房人及其购房登记时的家庭成员填报信息。
12.刚需登记购房人放弃选购商品住房有何后果？
答：《补充通知》规定，刚需登记购房人放弃选购商品住房2次及以上的，购房登记平台3年内不受理刚需家庭登记购房人及其家庭成员填报信息。
《补充通知》为强调支持刚需家庭优先摇号，防止通过瞒报、虚报信息获取优先摇号资格，对刚需家庭出现上述情况的限制时间设定为3年，主要是考虑到刚需家庭在摇号和选房方面较普通登记购房人具有很大优势，为保障其他登记购房人权利，刚需家庭的摇号排序号在当期支持刚需家庭选购房源范围内的，若出现2次未能与房地产开发企业签订购房合同的任何情形，包括但不限于在公布的时间段未到场选房、与开发企业未能达成选房合意、放弃选房资格、选房后退房等，刚需家庭登记购房人及其购房登记时的家庭成员都不能再享受刚需家庭优先摇号排序选房。
普通登记购房人放弃选房的仍按原规定执行，即登记购房人提供虚假信息或者连续2次不参与按序选房的，行业协会在相关网站曝光，购房登记平台1年内不受理其填报信息。
13.新规什么时候开始实施？
答：《补充通知》自2018年3月31日印发之日起实施，因购房登记平台系统调试，对3月31日以后新取得预售许可、现售备案的商品住房项目，拟于4月8日起按新规接受网上购房登记。2018年3月31日前，已经取得预售许可、现售备案的商品住房项目，按原规定执行。
14.成都市下一步还将采取哪些举措支持刚需家庭住房需求？
答：下一步，成都市将进一步推动商品住房上市，增加商品住房供应量，支持居民自住购房需求；同时，构建租购并举的住房制度，大力培育和发展住房租赁市场，已建立成都市住房租赁交易服务平台，设立住房租赁服务大厅，汇集了包括国有公司房屋在内的丰富的出租房源，欢迎刚需家庭和其他居民前往选租，满足阶段性居住需求。
（来源：房观察）
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