“紫气东来”定乾坤 三岔湖板块规划与发展前景
吉信行2018/03/13 16:00
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引：为打破城市圈层式发展的格局，成都将中心城区范围调整为11+2的区域结构，同时提出实施东进、南拓、西控、北改、中优“十字方针”，并把“东进”战略作为重中之重。
“东进”将城市布局由原来的“两山夹一城”转变为“一山连两翼”，按照东进战略规划，以龙泉山脉以东从北到南分别名列4座新城：淮口新城、简州新城、简阳新城、空港新城。
淮口新城：龙泉山以东，成南高速以北布局，将成为现代制造业的新中心。
简州新城：位于龙泉湖以东，沱江以西，成渝高速以北。承接龙泉经开区的汽车工业，下一个汽车城。
简阳新城：沿沱江布局发展，在目前简阳城区的基础上，扩大5倍。
空港新城：位于三岔湖以东，三绕以西，成渝高铁以南，以天府国际机场为枢纽、综合运输体系为动脉、产城融合单元为节点、临空基础产业和高新技术产业为支撑、体制机制和政策创新为保障，建设临空基础性产业和临空战略性新兴产业园，规划区域划分为金坛组团、绛溪北组团、绛溪南组团、机场北组团、机场南组团、三岔湖组团六大组团，最终建成面积将超过成都一绕（四环）之内的老成都市区。
目前空港新城已托管给高新区，成为成都高新东区，到2040年，成都天府空港新城将建设成为常住人口约80万的中型城市。
伴随新机场建设，空港经济逐步成熟，同时商业、文化、交通的全面进步，依托于自身的资源优势，三岔湖区域将迎来快速发展，成为人们品质居所的新选择。
【区域规划篇】
三岔湖板块东靠规划建设中的天府国际空港新城，为东进战略中的“核心战场”，“双轴一带、一港一核、六川六片”的区域空间布局，整体区域已启动政府性投资重点建设项目101个，总投资超1700亿元。
确立龙泉山东侧新城发展轴与天府新区拓展轴，围绕龙泉山、三岔湖构建生态景观带；
依托成都天府国际航空港，在其西侧的绛溪河两岸，规划建设“国际消费中心、商业商务中心、奥体中心和政务服务中心，构建新城极核；
利用现状自然山水环境，以绛溪河、海螺河、毛家河等6条主要河流廊道自然划分形成金坛、绛溪北、绛溪南、三岔、机场北、机场南6个城市发展片区。
同时，构建“城市—片区—单元—社区”4级公共设施体系：
政务中心、奥体中心、文化中心、商业商务中心、时尚消费中心和大学城等城市级公共服务设施集中分布在绛溪河两岸，构成城市中心；
邻近轨道站点配置大中型商业、教育、医疗、文化等设施，形成片区中心；
以教育、医疗、文化、商业等配套资源与开发单元构建单元中心；
围绕产业社区配置社区中心、幼儿园、小游园等公共服务设施，打造10生活圈。
【产业规划篇】
按照“全球新枢纽经济领航者”的产业定位，板块所在区域将重点发展外向型经济，包括临空型枢纽经济（国际贸易、枢纽物流、会展服务、航空维修制造）、都市型服务经济（总部经济、体验型消费）、创新型新经济（大数据、智慧城市、云计算、物联网）。
同时，区域整体配划12平方公里启动区。
● 山景阶地社区
规划容纳奥体城核心场馆，连同其南侧的成都体育学院和蓝绸带社区，共同形成体育特色社区。
● 商务中心区
作为启动区核心，将成为“云锦天府”新经济产业区的重要承载地之一。
● 蓝绸带社区
选址在空港新城环湖路东侧，成都体育学院和汇流公园，距离18号轨道线三岔湖站约1公里，总占地面积约1500亩，总建筑面积约120万平方米，可容纳居住人口2.2万人。此外，以绿廊串接汇流公园，在社区中部布局商业街区、小学、幼儿园、文化艺术中心和社区服务综合体，形成多功能集成的邻里中心。
● 三岔场镇
充分依托三岔湖良好的生态资源以及商务中心区、体育特色社区的特色资源，升级为具备文化、休闲、旅游元素的特色小镇。
● 成都体育学院五个社区
【交通规划篇】
随着整体区域的规划发展，交通配套规划建设也做出了全方位跨越式的提升和改变，三岔湖与城市距离不断拉近。
轨道交通：依托18号线（成都南站 →天府新站 →成都三岔湖旅游快速通道 →龙泉山 →机场南站 →成都天府国际机场航站楼。、 13号线实现与成都中心城区、天府新区的联系；
高快速路网：构建“两横两纵”高速路网和“三横两纵”快速路网，此外还有一条龙泉山东侧新城联系轴强化“东进”区域新城之间的联系，实现40内双机场互行；
公共交通：地面公交站点根据用地功能实现差异化布置，充分与城市轨道交通站点结合，实现无缝换乘；
慢行系统：对接天府绿道建设规划，构建“四级绿道+四级驿站”慢行系统。区域内干支路网密度达每平方公里10公里。
【自然资源篇】
三岔湖含27平方公里水域、113个岛屿、160个半岛和近800个湾区，属湖泊型和山地型复合地区，湖岸线长达240公里，相当于11个海南三亚湾，有大成都周边最丰富的湿地资源，和龙泉湖、龙泉山一起构成了 “两湖一山 ”。
湖区以人工湖泊为中心，目前为止已经开发并开放的岛屿或半岛有天鹅山庄、花岛、月亮岛、鸟岛、斩龙岛、女祸石、白虎等10余处。
2015 年 6 月，天府新区有关部门宣布打造三岔湖湿地公园，前期工作已经启动，预计建成后或将成为成都周边的湿地公园。规划显示：这个湿地公园面积约 900 公顷，依托三岔湖自然山水环境，以文化体验、休闲度假、农业示范观光为产业支撑，打造以“川泽桑农”文化主题为核心的中国水文化湿地休闲度假中心。
三岔湖风景秀丽，空气清新，龙泉山脉将成都上空的乌云废气与三岔湖天然地隔离开，使之成为理想的旅游、疗养、度假目的地。
【土地篇】
抢滩发展标的，三岔湖板块或成新高地
按照三岔湖 “一环三线九区 ”的规划，区域未来将包括以自然要素为主，强调山、峡、湾、半岛的原生态景观的北段，以湿地、田园生态旅游为主的南段，和以主题公园、高端居住和度假、养生为主的东段组成的“三线”，及分布在滨湖路边的9大主题景区，分别为马鞍春晓、凤林丹景、金河竹海、十里芳堤、滨湖田园、假日缤纷、金桥花湾、渔歌唱晚、滨湖新天地。建成后的三岔湖将成为山地湖泊型文化生态休闲度假旅游目的地。
目前三岔湖的规划开发分为东西两岸。其中，西岸规划以“高端旅游度假区”为主，目前已供给土地约12000亩，临湖地块已基本出清。待开发土地约3500亩，规划业态以低密舒居为主，目前已有长岛（洲际酒店集团）、世茂、中洲、交投等多家品牌开发商入住。
东岸规划为空港新城产业辐射高端居住区，目前由于规划冻结中，暂停土地供应。原供应地约2000亩，包括即将建成的成都体育学院，其他土地规划以目前未确定。
随着区域规划的逐步落地，新规出台后，三岔湖东岸连接空港新城片区的土地有待逐步释放。临湖优势地块产品的逐步面市及前期已进驻的品牌开发商对于区域的拉动，将抬高整体地块价值。
【地产开发篇】
目前的三岔湖片区在建项目有长岛国际会议度假中心以及2期鲜花小镇的别墅度假屋及世茂云湖，在售项目仅世茂云湖一个，包括独栋、联排、叠拼和商业。其他已拿地的开发商，目前可见规划业态均以低密舒居产品为主。
个案分析：
世茂云湖：
世茂云湖为世茂集团打造的复合旅游地产项目，是目前三岔湖区域在售项目，总占地面积3000亩，沿6公里长的自然湖岸线建造开发，项目涵盖生态旅游、高端居住、休闲养生、商务度假、精品酒店等全体系物业及服务。
三岔湖湖景风光为项目资源特色，利用此优势世茂云湖建立了四大生活体系：
生态运动体系——挽香花海公园、卢比肯越野公园、水上主题公园、滨湖亲子乐园等6大生态运动主题公园。
度假康养体系——湖滨国际度假酒店、康养云会所、有机健康餐厅、世茂熙康健康管理中心。
水岸生活体系——0-18岁一站式配套教育、社区巴士、梦工厂主题商业街。
湖人专属体系——国际越野车俱乐部、国际游艇俱乐部、国际垂钓俱乐部
为湖畔生活向往者提供完善的生活、度假配套。
项目整体分三期开发，覆盖全系别墅产品，包括建面87-105㎡叠拼、145-298㎡联排、180㎡临湖独栋产品、300-1000㎡独栋别墅等。
项目凭借其优质的湖景资源，在2015年9月开盘至2016年5月半年时间内实现4.2亿产值，截止目前一期和二期产品基本售罄。
在自然资源得天独厚的情况下，项目在营销策划方面也进行了积极的探索，先后举办了马尔代夫星空露营节，水上星空音乐会等影响力巨大的活动为项目市场发声助力，此后结合项目特点，先后举办了“JEEP成都·世茂云湖活动”、“成都世茂云湖越野赛”等多项活动，为项目导入精准客户资源，2016年8月世茂云湖还成立了WE-CLUB，以私人定制派对的形式对项目进行圈层推广，导入更多的目标客户。
从大湖生活圈开启营销宣传，联想到“成都人的马尔代夫”实现度假需求的全面引爆，再到星空露营节万人帐篷引发上百万曝光量，世茂云湖围绕湖景资源进行了一场场成功的营销战役。
作为三岔湖在售项目，世茂云湖一期面世半年就达到了4.2亿的销售额，后续产品也持续热销，见证了三岔湖强大的吸引力。
纵观成都发展，从锦城湖到兴隆湖，湖景资源一直是促进板块快速发展的重要因素，更是周边房价的重要推动力。而90多平方公里的三岔湖区域，自然湖景资源所带来的居所价值，更是不可预估。仅以世茂云湖为例，项目2015年首批次面市时，别墅均价9000元/㎡，2017年2期推盘，别墅均价已达到16000元—25000元/㎡。
就东进战略进程而言，当前的主要工作是推动先进制造业和生产性服务业重心东移，规划建设天府国际空港新城和现代化产业基地，开辟经济社会发展“第二主战场”。因而三岔湖及周边区域，目前仍处于基建和规划中阶段。
按照东进战略规划以及2020年即将投入使用的天府国际机场，三岔湖周边大区域未来将迎来近500万人口的入住及大量的人流吞吐。庞大的产业和人群消费需求，使得区域内将出现更多的新型物业模式，同样会为整个区域价值带来提升。
同时，三岔湖作为“两湖一山”国际旅游文化功能核心区，成都东进战略的生态屏障，未来依托湖景资源所开发的低密舒居产品、洋房、改善高层等中端产品，将成为吸附高校、空港高新技术类高知人群的新兴高端居所标的。
