锐理土地|理性降临土地市场 12月26日成都7宗土地低溢价拍出
锐理数据2017/12/26 22:22
时间来到12月底，距离2018年只有不到一周的时间，成都土地市场里却丝毫没有年末的倦怠。12月26日，成都公共资源交易中心拍卖7宗共计458亩土地，7宗土地中，除了1宗位于崇州市之外，其他6宗均位于近郊。这场拍卖会吸引了19家房企参与，却并未诞生高价地块。
7宗土地的拍卖详情如下：
1~7号宗地中，1、2、3号宗地使用熔断后摇号的拍卖规则，4、5、6、7号宗地使用配建人才公寓+竞价+熔断后竞无偿移交人才公寓的拍卖规则。
1号郫都区古城镇宗地，由成都瑞和房地产开发有限公司拍下，楼面地价2700元/㎡，总价3.19亿元，溢价率35%。
2号郫都区红光镇宗地，由领地地产拍下，楼面地价7900元/㎡，总价6.46亿元，溢价率49.06%。
3号郫都区犀浦镇宗地，由华邑地产拍下，楼面地价7100元/㎡，总价1.2亿元，溢价率14.52%。
4号双流区华府宗地，由金地集团拍下，楼面地价8500元/㎡，总价11.89亿元，溢价率1.19%，无偿移交60㎡人才公寓100套。
5号宗地双流区宗地，由旭辉集团拍下，楼面地价7600元/㎡，总价7.56亿元，溢价率1.33%，无偿移交60㎡人才公寓200套。
6号双流区东升镇宗地，由金科地产拍下，楼面地价7600元/㎡，总价4.56亿元，溢价率1.33%，无偿移交60㎡人才公寓100套。
7号崇州市宗地，由美的地产拍下，楼面地价2700元/㎡，总价3.33亿元，底价成交。
7宗土地全部成交，未有土地触发熔断，当日成交总额为38亿元。
1号宗地
1号宗地位于郫都区古城镇，总面积88.74亩，容积率2.0。起拍楼面价为2000元/㎡，起拍总价总价2.36亿元。
宗地所处的古城镇距离成都市区的距离较远，相对来说更靠近彭州市，具体的位置在水梨路和沙西路的交汇处，成都铁路卫生学院旁。有趣的是，出让文件中显示，这宗土地在收储之前是成都森宇集团的苗圃基地，深陷债务漩涡的森宇集团和这宗土地是否还有联系就是一个惹人思考的话题了。
虽然地理位置较为偏远，但是2000元/㎡的起拍价在如今地价动辄破万的土地市场上，仍然显示出强大的吸引力，成都瑞和房地产开发有限公司与此前在青白江拿下在成都的首块土地的美的在1号宗地的拍卖中交锋数次之后以2700元/㎡的楼面地价将1号宗地收入囊中。
2号宗地
2号宗地位于郫都区红光镇红光广场旁，总面积61亩，容积率2.0。这宗地的起拍楼面价为5300元/㎡，起拍总价为4.33亿元。
2号宗地位置
红光广场
实地探访中可见，2号宗地并未打围，但是内部已经完成平整，并且靠近主干道，便于拿地企业在拿地之后快速开发。
2号宗地内部
该宗地所处的位置在红光板块中心，宗地南侧是红光大道和快速铁路，周边居住氛围和商业配套较为成熟，与土地隔红光大道相望的龙城国际项目下的大型超市已经开业。
2号宗地周边环境
在2号宗地旁，今年10月17日万科拍下的67亩宗地已经打围，围墙上的广告上的内容显示为“万科玖西堂”，众所周知，玖西堂位于郫都区犀浦板块天河路地铁站旁，而此时在另一个项目的围墙上出现了玖西堂的LOGO，这是在一定程度上说明万科在红光的这宗地将沿用玖西堂的开发思路呢？
万科宗地外围
在配建公建建筑方面，出让文件中规定拿地企业将负责在地块旁修建约5500㎡的农贸市场、社区卫生服务中心、社区用房等社区配套，不过这些公建配套并不占用项目的容积面积，所以对拿地房企来说压力不大。
10月万科拍下红光广场土地的价格是6800元/㎡，成为12月26日这宗土地的价格的重要参考。保利、首钢和久未谋面的领地都参与了2号宗地的竞拍，场面一度非常激烈，最终由领地地产以7900元/㎡的价格拍下。
领地地产上一次在成都公开市场拿地还是2016年3月4日在犀浦拍下69亩地，这宗土地最终被打造成为领地·锦巷蘭台项目。
3号宗地
3号宗地位于郫都区犀浦板块梓潼村红光大道北侧，宗面积12.2755亩，容积率2.0，起拍楼面地价为6200元/㎡，总价约1.05亿元。
3号宗地位置
从实地探访来看，该宗地已经打围，内部已经完成平整，拿地企业可以快速进入开发。然而该宗形状狭长，不适于修建成都流行的中庭合围式住宅小区，对于拿地房企来说这无疑增加了开发难度。
3号宗地内部
宗地周边的商业主要集中在不远处的蓝光花满庭幸福耍街和其他项目的配套商业，总的来说能够满足基本的生活需求，但是社区商业无法达到集中式商业的高品质，这将是该板块未来亟需改善的地方。
宗地距离已经开通的地铁2号线天河路站不远，步行即可到达， 也成为本场土拍中一宗临地铁的土地。
宗地周边聚集了万科理想城、万科玖西堂、朗基少帅府、大陆美地西庭、丰隆实业项目等项目，未来将成为一个庞大的城西北生活区，目前所处区域的二手房价格已经突破万元。
华邑地产最终将这块袖珍地块以7100元/㎡的楼面地价拍下，在10月中旬，华邑在这宗土地旁边曾以7800元/㎡拍下另一宗土地，通过这次土拍，两宗面积小、形状狭长土地的窘境得到了改善。
4号宗地
4号宗地应为本次土拍中最值得关注的一宗，位于双流区华府板块牧华路以北、华府大道以西，总面积84亩，容积率2.5，起拍楼面价为8400元/㎡，起拍总价为11.75亿元。
4号宗地位置
从实地探访的情况来看，4号宗地内部无可见的建筑附着物，但是仍有大片林地和农田，需要拿地企业自行进行清运。
宗地周边，道路已经通车，但是缺乏商业配套，便利生活需要等待周围项目开发。从出让文件中可知，该宗地拿地企业须在项目旁配建一座占地10亩的幼儿园。
该宗土地采用“熔断”后竞拍人才公寓套数的拍卖规则，基础配建移交面积为60㎡的D类人才公寓100套。
与这宗土地隔万顺路相望的是2016年12月29日中国铁建拍下的近300亩住宅用地，时隔一年，中铁建·西派国樾项目已经进入紧锣密鼓的施工中，颇具气势的项目营销中心已经修建完成。而在今年3月中海拍下的另一宗152亩土地和中房绿城拿下的175亩宗地也距离不远。
已建成的西派国樾销售中心
保利叶语、德商华府天骄、德商御府天骄、万锦城等项目也在宗地周边，随着这些项目交房入住，将逐步为区域注入人气。
金地集团拍下这宗土地的楼面地价为8500元/㎡，这个价格让许多人没有想到，华府最近的几场土拍的火爆场面或许还让人记忆犹新，这个板块在这场突如其来的“寒流”之中能够维持其“明星板块”的身份吗？
5号宗地
5号宗地位于双流区老城区外宜城大道和银河路的交汇处，总面积74亩，容积率2.0，起拍楼面价7500元/㎡，起拍总价7.46亿元。
5号宗地位置
从现场探访的情况看，5号宗地内部已经完成平整，具备施工条件。周边道路畅通，3条公交线路是宗地周边仅有的公共交通。另外，成都大件路在宗地西侧不远处。
5号宗地内部
宗地周边几乎没有可见的商业配套设施，与宗地隔路相望的是双流区棠湖中学高中部，目前该校区已经有学生入住就读。
5号宗地旁的棠湖中学高中部
宗地出让文件中提到，这宗土地在拍卖中采用熔断后竞拍人才公寓套数的规则，基础配建移交人才公寓200套，全部为60㎡的D类人才公寓，另外还需配建800㎡的社区用房。
宗地周边过去几乎没有土地出让，自然也没有其他的项目数据可供参考。
以7600元/㎡拿下5号宗地的旭辉集团对于成都市场来说还是一个“新人”，此前旭辉凭借和华宇集团的全面合作进入成都，多次筹划在成都拿地却未获成功，双流这宗地是旭辉首次在成都的土拍市场上拿地，值得关注。
6号宗地
6号宗地位于双流区东升镇凤翔湖畔，总面积44.99亩，容积率2.0,起拍楼面价7500元/㎡，起拍总价约4.5亿元。
6号宗地位置
现场看，6号宗地已经打围，内部平整完毕，具备施工条件。周边道路畅通，有多条公交线路经过。
6号宗地内部
宗地周边的居住氛围浓重，商业配套多为周边项目配套商业，如北大资源·公园1898的配套商业街。
出让文件显示，这宗土地也适用“熔断”后竞拍人才公寓的拍卖规则，同时需配建移交基础的60㎡的D类人才公寓100套。
凤翔湖公园和天府创业公园即在宗地旁，湖光粼粼，游客如织，环境优越。
天府创业公园
凤翔湖公园
土地周边主要的已呈现项目有交大归谷南岸和北大资源公园1898项目。在今年的土拍中，东升板块在7月和10月分别拍出两宗土地，其中7月拍出的一宗土地楼面地价为9390元/㎡。
金科地产在进军成都青白江之后，又把目光投向了双流，7600元/㎡的楼面地价拍下这宗东升镇的湖景地对于金科来说颇为划算。今年以来，金科在的土地市场上一路高歌、四处开花，据不完全统计，截至12月中旬，金科今年新增的项目就已经达到了56个，十分惊人。
7号宗地
7号宗地位于崇州市石羊社区，总面积92.66亩，容积率2.0，起拍楼面价2700元/㎡，总价3.33亿元。
虽然未能拿下1号宗地，但是“失之东隅，收之桑榆”，美的拿下了崇州的7号宗地。
美的地产在11月凭借青白江土拍如愿进入成都市场之后，又在崇州落下一子，或许这家房企已经将布局城市周边作为在成都的战略重点。
写在最后
在12月26日的土拍中，不乏此前竞争激烈的明星板块，7宗土地却均低溢价拍出，未能再次触发“熔断”。在寒风呼啸的年末，久违的理性终于降临了成都土地市场，曾经疯狂的房企们也开始思考市场的走向了。
那么，住宅市场什么时候能真正回归理性呢？这个问题才是一切的根源。
END编辑 | 图之
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