关于摇号买房 资深案场经理告诉我们的那些事
地产全说2017/12/04 11:50
上周，成都已经公布半月有余，具体执行细则迟迟未能出台的摇号政策终于尘埃落定了。
成都市公证协会明确了摇号过程必须全程录像、禁止联网等具体流程。
随着这一政策的开始执行，当前在限售下乱象渐显的楼市，将逐渐恢复到理性，“捂盘惜售”“茶水费”等怪象可能逐渐退出历史舞台。
小全全这几天也专门和几位资深案场经理有过深度沟通，对于摇号选房后的市场和可能出现的案场对策，他们给出了来自市场一线的判断。
实施摇号选房政策前，市场有什么特征？
所谓摇号选房，是指在市场供小于求的情况下，为保证市场公平，政府通过公证机构介入的方式摇号，保证购房者能公平购房。
追根溯源，本次摇号政策的出台原因深远。
为遏制房价过快增长，维护楼市稳定，政府对楼市实行限价限购调控，市场供不应求。在此情况下，一二手房价“倒挂”出现高额剪刀差，购房者非常容易滋生“买到新房就是赚到”的心理。
未摇号前，由于部分开发商想借茶水费突破限价，部分中介及房产内部人员想“近水楼台”，导致“捂盘惜售”、“价外加价”、“茶水渠道费”等现象出现，楼市乱象丛生。
因此，推出摇号政策的目的是，让购房者在符合购房资格的前提下，能够公平公正地选房。
对比上海南京长沙 成都摇号政策严不严？
据相关政府文件显示，在成都之前买房需要摇号的城市只有上海、南京、长沙三座城市，成都是摇号选房“第四城”。
对比而言，上海、南京、长沙三座城市存在以下共性：
1、都存在限价政策。
2、从2016年末开始三城住宅市场普遍供不应求，一二手房出现较长时期的倒挂。
3、供需失衡的市场都出现“捂盘惜售”“茶水费横飞”等乱象。
△南京楼市一二手倒挂现象严重
△成都在南京购房摇号政策上全面升级
可见，相比其他城市，成都无疑是南京政策的2.0版，从范围及深度而言都变得更加严格、完备。
摇号政策落地后卖方可能有哪些对策？
无论从城市的定位还是楼市走势和历史，南京和成都相似点颇多，因此以南京作比较具有参考价值。
先说结论，从南京政策公布的结果来看，摇号政策出台后对楼市的影响明显是利大于弊的。
好处：楼市暗箱操作减少， 回归理性稳定
南京楼市摇号后有以下两个趋势：
1、很大程度上遏制住开发商的“小动作”，茶水费、捂盘等怪现象立竿见影地相应减弱。
2、一二手倒挂情况减弱，市区倒挂价差由原来的平均4000元/㎡迅速下降至2000元/㎡，价差降幅超过50%。
案场可能出现哪些对策？
任何政策的出台难免伴随着一些动荡，即使在政策高压下，受利益的驱使，部分开发商还是想出了一些令人瞠目结舌的奇葩点子，同样值得引起警惕。
//奇葩点子1：摇号不通知，开盘前玩“集体失踪”
6月24日，位于雨花台区板桥新城的南京某项目开盘上演了一出“集体失踪”的悬疑剧。
不仅不通知客户开盘信息，销售代表微信不回、电话不通，人干脆也集体失踪，不知去向。直到开盘提前40，才假惺惺地告诉客户开盘信息。
对比此次成都实行的摇号政策，虽然明确规定开盘前需提前公示信息，然而开发商销代“集体关机”属于打个人行为的“擦边球”，对此其实不好控制，也不好处理。
△南京某项目被曝开盘前玩“集体失踪”
//奇葩点子2：首付提高至八成，对购房者进行筛选
据南京媒体报道，摇号政策出台后，位于南京河西南的某项目立刻提高首付要求，要求客户开盘需首付8成，200万元验资，否则不能选房。
按照该楼盘3.5万元/㎡的均价计算，首付8成计算，82㎡是240万左右，109㎡是310万左右。这种做法实质上是对购房者进行人为筛选，和要求客户全款买房性质相同。
对比成都本次摇号政策，虽然政策中明确要求不能设置全款买房的“门槛”，但对首付比例并没有硬性规定，这或许会被部分别有用心的开发商“钻空子”。
//奇葩点子3：雇佣水军摇号，虚假身份锁定房源
楼盘中雇佣水军参加活动已是开发商心照不宣的事实，自然有人想到雇佣水军排号。
据媒体爆料，南京城东某楼盘摇号报名清册中显示共有907组购房人报名参加，然而不少人竟一人开出两份购房证明“占坑”；更令人疑惑的是，名单中还出现“魏小狗”、“魏小头”、“孙玉头”、“李四头”、“杨雪头”这样的人名。此外这些“魏小狗”们显示均来自同一个村子——高淳村，难道是一个村子组团来买房？
对此，笔者咨询了一位在成都从业10年以上的资深营销经理，他表示雇佣“水军”锁定房源这种操作方式其实并不新鲜，在2010年左右摇公租房资格时就有类似情况。
其原理很简单，就是摇中不签约，然后继续出来卖房号，借此小发横财。
在上周公布的成都摇号选房实施细则当中可以看到，已经明确若楼盘存在代理销售或中介机构，则需由代理方或机构出具全部认购客户中不含该公司员工的书面承诺。
然而，根据以往经验，“水军”并不主要由销售方员工构成，所以这一点可谓防不胜防。
摇号是目前最有效的方式
总的来看，公证摇号政策对楼市的本质并无改变。
从本质上说它只是摇一个购房资格，从效果上看，立竿见影地减少了购房者在选房过程中所受“暗箱操作”的情况，从政策上来说已经是目前能采取的最有效的方法。
在卖方市场下，为了追逐利益，无良开发商及非法中介等始终占据强势地位，买房人从始至终都是弱势群体，只有被动地选择买与不买。伤的最深的，是真正需要买房的刚需客，在与资本的抗争中面临着深深的无奈。
以虚假身份锁定房源为例，实际操作的时候仍存在有诸多问题需要解决。如退房后号码是当场顺延还是延后公布？以什么方式将房号转给下一个？如何避免“魏小狗”们集体选房？这些问题都要摇号“试水”后方可得知。
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