11月最受关注土拍明登场 谁将“剁手”华府175亩地块？
地产全说2017/11/14 00:58
双11刚结束，成都土地市场却将迎来买买买的大事件。
10月14日，成都公共资源交易中心将以拍卖方式出让龙泉同安街道两宗地、双流东升街道一宗地、双流协和街道一宗地，合计约375亩。在明日土拍中，双流两地块采用限价+抽签竞得的方式，其中双流协和街道地块面积达175亩，是明日土拍乃至11月土地出让中关注地块。
实际上，进入十月以来成都土地市场似乎稍有降温迹象，但这很大程度与地块自身的条件相关——要么是如青白江等远郊地块，要么是人才公寓地块，并不能真实反映开发商对土地市场的态度。
而此次供应地块均属于成都高价值热度区域龙泉、双流，且没有人才公寓、租赁住房等附加条件。这意味着，明日出让地块的成交情况，将更加真实地反映土地市场的温度。
从这个角度来看，明日土拍的关注意义远大于地块本身。
明日将出让的四宗地基本信息
龙泉阳光城打头阵 双流两高价值地块压轴登场
说华府175地块是本月关注地块一点也不为过。首先从地块本身的指标来看，175亩地块规模，2.5的容积率、双流华府板块的区域位置，都给了开发商足够的关注理由。
最难得的是，该地块并非产业项目用地，是资格的可用于市场化开发的地块，这在当下尤为稀缺。要知道，查阅本月已出让、待出让地块，凡是在热点区域的大面积地块，要么是产业项目用地有明确的产业配套建设要求，要么需要配件并移交租赁住房，留给开发商发挥的空间不大。将于11月28、29、30日出让的温江、锦江、成华等三连拍地块多是如此。
巧的是，该地块在明日作为四号宗地最后一位出场，颇有点压轴大戏的意思。据小全全了解，有设计机构已帮开发商完成多版设计方案，房企投发部门也做了详细的调研报告。
双流华府175亩地块在地图中的大致位置
实际上，明日将出让的三号宗地双流东升59亩地块话题度也不弱。地块位于双流东升区域内，是一宗纯住宅用地，西侧是景茂公寓项目、东侧为定位专业鞋城的南辰汇都商业项目，预计对项目居住品质形成较大影响，北侧为待开发空地，南侧为双楠大道。
双楠大道以南则为成熟的居住片区，包括人居都市阳光、人居紫云庭、远大林语城等项目聚集于此。值得强调的是，今年7月北辰斩获的40亩地块与本次出让地块大约相距一个街区，同样是以6000元/平方米为起拍楼面价，最终以11000元/平方米成交创下华府地价新高。
丰富的商业配套是东升59亩地块的特征，地块两公里范围内聚集了五个大型商业中心，包括优品道广场、双流万达、海滨城、奥特莱斯以及美国城，除了距离最近的美国城尚未开业外，其余项目均已处于运营中。
双流东升59亩地块在地图中的大致位置
相比之下，龙泉两地块显得热度冷清不少，尽管龙泉是今年成都房地产市场的“流量担当”。中房数据显示，10月龙泉新增住宅供应13.4万平方米，成交20.9万平方米，不论在销售数据还是供应量上来看，龙泉都跑在成都各城区的前列。
不过，与今年让龙泉地价破万的大面、十陵板块不同，明日出让两地块位于位置较远的龙泉阳光城板块，距离市中心直线距离近30公里，尽管区域内规划有地铁25号线，也属于远期规划线路，短期内受交通限制较大。
龙泉阳光城板块两宗地在地图中的大概位置
不过从起拍楼面价来看，4500元/平方米的价格也并不低，这或许缘于两地均为纯住宅低容地块性质有关，可打造为有一定品质品相的住宅项目。此外，龙泉毕竟是成都“东进”战略中的核心区域，远期价值潜力后劲还是相当足的。
百亩大盘贴身肉搏 谁将跟中铁建西派国樾做邻居？
作为明日土拍的关键主角，华府175亩地块自然成为小全全今日重点分析的对象。
先从地块基本情况来看
双流协和街道175亩地块位于华府板块，容积率为2.5，住宅兼容10%商业，建筑密度不大于15%，可开发体量为29.2万平方米，起拍楼面地价为7200元/平方米，起拍总价21亿元。
出让文件显示，地块的建设要求条件较为常规，属于大盘项目应有的地块配套：1、东北侧为27亩的服务设施用地，需要建设包括服务中心、社区综合体、综合运动场、农副产品超市等服务设施；2、需要建设四周市政道路；3、建设符合要求的智能快件箱。此外，地块并无更多配套建设要求，可谓地块指标本地优越。
不过该地块对拿地企业的资金要求较高，付款比例为5：5，在竞得人签订出让合同之日起15日内支付土地出让总价的50%，12月29日前支付剩余的50，这意味着竞得人需拿地后45天内支付完毕全部土地款。
再看地块的区位及周边环境。
地块四面临路，南侧为牧华路，东侧华府大道，西北两侧为规划道路。目前地块东侧有高压线，在企业拿地后会否有所处理还未可知，另外，地块东北侧还有一座变电站，与地块仅一个路口之隔。但上述硬伤并不足以对地块形成实质性负面影响。因为地块所处的房地产开发环境相当不错。
首要值得提及的，是距离地块不远的怡心湖，这是双流重点打造的区域，在产业引入、房地产开发、资源配置等方面均有较多投入。总投资达700亿的万科梦想城项目便在怡心湖区域内。
其次，地块周边规划的教育资源较为丰富。就在地块西侧便是规划的幼儿园、小学、中学，地块未来很可能因此主打教育牌。
再者，就交通出行而言，牧华路、华府大道两条主路的道路通行不成问题，此外还有地铁5号线二江寺站、南湖立交站在地块约2公里处。
最后，地块周边已形成相当高的房企开发聚集度。
而且以品牌房企为主，已呈现的如保利叶语、德商华府天骄、万锦城、中铁建西派国樾等项目；已拿地还未亮相的如今年3月中海获取的152亩地块，从起拍价6000一路举牌至10880元/平方米斩获，令华府地价一举破万。
实际上，如果将本次出让地块周边项目进行梳理，会发现两个有意思的共同点：大盘+改善。
华府175亩地块周边项目布局情况
临近项目如万锦城有299亩规模、西派国樾有275亩，稍远一点的有中海锦江城规模更是高达560亩，万科翡翠公园也有220亩大小，相比之下，本次出让地块的175亩还稍显“小气”。
产品方面，除了上一阶段已售罄的保利叶语、德商华府天骄等项目偏刚需外，目前地块周边在售项目及待售、待亮相项目均以高端改善为主，项目产品组合体现为高低配形态，产品面积段至少在100平方米，别墅合院更是200平方米以上。
值得强调的是，与本次出让地块仅一街之隔的便是中铁建西派国樾项目，由中铁建在去年年底以8950元/平方米获取。项目今年已亮相，主打城南艺术豪宅，产品为144-350平方米的叠墅以及250、350平方米的合院，定位相当高端。
华府175亩地块附近地块的成交信息
总之，明日土拍势必是一场硬仗，地块周边的中铁建、中海地块曾分别从起拍楼面价（元/平方米）3250、6400一路飙升至8950、10880方成交，明日起拍价便达7200元/平方米的175亩华府地块将落入谁手值得关注。
我们不妨来回顾一下今年3月中海152亩地块竞拍时的情况，包括中铁建、保利、新城控股、龙湖、中海、金辉等九家房企参与抢地，上述有过“前科”的房企明日会否再次现身？
值得肯定的是，品牌房企依然是主力候选，毕竟21亿的起拍总价，架起了一道天然屏障。
1号宗地
地块位置：龙泉驿区同安街道圣景路以北、林溪康城以南
土地性质：纯住宅
面积：80.5877亩
容积率：2.0（53725.13平方米＜计入容积率总建筑面积≤107450.27平方米）
起拍楼面价：4500元/平方米
2号宗地
地块位置：龙泉驿区同安街道锦绣路以东、忠北路以北
土地性质：纯住宅
面积：60亩
容积率：2.0（40000.13平方米＜计入容积率总建筑面积≤80000.27平方米）。
起拍楼面价：4500元/平方米
3号宗地
地块位置：双流区东升街道葛陌社区1组
土地性质：纯住宅
面积：59.4077亩
容积率：2.0（不小于39606平方米且不大于79210平方米）
起拍楼面价：6000元/平方米
4号宗地
地块位置：双流区协和街道（原华阳街道）长顺村3组，清河村9组，公兴街道藕塘村5组
面积：175.3190亩
容积率：2.5（不小于116879平方米且不大于292198平方米，其中可兼容计入容积率的商业面积不大于29219平方米）
起拍楼面价：7200元/平方米
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