踩盘全都忽视了这点！贰爷踩盘香璟台和紫境府（中）
贰爷房产2017/08/28 10:21
贰爷房产投资，专注成都楼市实战
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贰爷，开发公司操盘手；
北京大学硕士，经济学家厉以宁弟子；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
对于贰爷踩盘，真是苦不堪言，饥肠辘辘，或者是下雨天，脏兮兮的鞋，汗流浃背………为什么饥肠辘辘，为什么下雨天？因为看盘选择时间在售楼部人员比较闲暇的时间，午饭之后，下雨天客户少啊，这样销售才可能和你促膝长谈投资前景，深度交流产品品质，才能和售楼部小妹妹交心啊。
为什么要汗流浃背呢？没有人会这样的，为什么贰爷会这样？绕工地三圈啊。
为什么要脏兮兮的鞋呢？要深入周边在建基础设施啊。
为什么要登高望远？带上望远镜远眺周边五公里的场景啊。
（请叫我段子手）
2进入工地考察
进入工地看什么？建筑施工？当然不是。到了工地，都有“五牌一图”，五牌：即《工程概况牌》、《管理人员名单及监督电话牌》、《消防保卫（防火责任）牌》、《安全生产牌》、《文明施工和环境保护牌》。一图：《施工现场平面图》。我们重点看一图一牌，即工程概况牌和施工现场平面图。贰爷有多年施工管理经验并取得二级建造师资格，要从技术角度简析一下。
工程概况牌
先看融创香璟台（1期）。2016年8月9日，楼面价6700元/平方米、溢价100.60%被融创拿下。
从这个工程概况牌，施工单位是山西三建，当然融创一般在各区域都是有相对固定的总包方进行招标，中标结果来看，也就山西三建和浙江城投等几家都是融创的紧密合作伙伴。有个信息大家可以算一下，工程造价是2.5亿，建筑面积19.5万方，那么土建施工单价是1290元/平方。对比远土地拍卖时容积率是3.57，用地面积37517平米，当初规划建筑面积是13.3万方，公示牌实际建筑面积是19.5万方，面积存在一定的差异，可能是配套建筑和地下建筑物，没有单独列明。
地面容积率怎么计算：（总建筑面积-地下建筑面积）/建筑用地面积=容积率。容积率最直接反应了一个小区居住的舒适度。
建筑密度，是建筑学里面非常重要却常常被忽略的一个参数：在建设用地范围内，建筑物的基底面积与建设用地面积的比例，换句话说就是指建筑物的覆盖率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。这决定了一个小区的间距和绿地率。
贰爷告诉你，绿地率和绿化率不是一个概念。绿地率是一个规划指标，描述的是建设用地里面绿化占地的比率，是以占地的绿化面积为基础的。而绿化率是以各个区域包括楼顶绿化、夹层内部的绿化、化粪池上面的绿化覆盖等都要计入绿化率。作为专业人士，我们主要关注绿地率，这直接决定了小区绿化的品质。
竣工日期是2018年5月30日，这只是土建竣工日期，加上后续竣工验收后的手续取得竣工备案书等时间，所以售楼部所说交房时间在2019年年底，这是有保障的。
隔壁的北大资源紫境府。当时楼面价8650元/平方米、溢价率127.63%被北大资源收入囊中。来看工地。
从公示牌来看，总建筑面积是10.7万平方，用地面积是2.5万平方，地下建筑面积3.25万平方（不计容），还有峡谷底部1200平方，那么正确很简单推算出容积率应该是73300/25000，这部分我算出来的容积率是2.9。（这和售楼部告知的2.8左右是吻合的。）
施工现场平面图
施工平面图，上面有很多你需要的信息，可以拍一张回去好好分析一下。
施工平面图，包括小区的大门位置，实际建筑高度，各组团周边的道路都可以一目了然。当日很多施工平面图都有详细的楼间距和数据，有些项目为了保密，抹去了图上的数字，比如楼间距，消防扑救路线等。技术太深的东西，我们不做太细致分析。
如果小一点楼盘，到了工地要顺带看看施工是否按部就班的进行，只需要一个动作就可以一目了然，那就是看看塔吊是否在转摆，塔吊的钢索是否在转动。
到了工地，要实际看看在建的建筑物与图纸标注的位置，这样，你就可以迅速分辨清东南西北，准确分清楚各楼栋所在位置。
比如：到了这个位置就能找到，这是香璟台实际施工进度，而其右边已建好的建筑物，应当就是1-2#洋房。
总结一下，看了这些，对于一个项目基本上有了大体的把握，建设情况，小区概况，小区品质，交房时间，房屋情况，周边道路等等都会有了一个实际把握，再到售楼部，你就可以以一个专业的身份，与售楼部销售人员进行交流，将整个小区的优点和不足，清清楚楚的与销售人员展开沟通。
3售楼部考察
证件公示
到了售楼部，如果是小开发商，要看看证件，因为这是统一要求，所以每个售楼部都会有，只是摆放的位置可能会有不同：
土地证上可以看到土地的面积，而《建筑工程规划许可证》上面会清楚写明建筑面积，这样就可以清清楚楚计算出容积率了。这一点对于小开发商的而言，一定要算一算。
接下来就是物管协议：
这上面重点看看物管公司。物管会大大影响后续房产保值增值。
不利因素公示：
贰爷告诉你，还要细致看《不利因素》，这是特别重要的，购房者几乎不会看，都忽视了这点！如果你买一楼可能会在你的房间下面有供水水泵，它会24不定时发出机械声音，所以一定要仔细看看不利因素的表述。
这个是很多人都不明白的。必须要把这两块牌子上面的信息，对照自己购房的目标，逐一看得明明白白。
一定要细看一个关键资料：不利因素公布。任何一个售楼部按要求都会有一个“不利因素告知牌”，上面会告知“红线外的不利因素”，也就是小区周边环境的不利因素。还有一个是“红线内不利因素公告”，这个就要详细阅读逐一分析，如图，我们来分析几个重要的不利因素：
汽车出入口：那么我们知道汽车出入口首先会有汽车灯光照射，入口一般往下，会带来刹车的噪音，出口往上，一般汽车会加速，那么就会在汽车出口听到很大的汽车引擎加油的噪音，这是低楼层需要衡量的。
水泵房：水泵房主要目的是收纳各种水泵设备，增压机、抽水、排水等机器设备。一般大小从一间房大小到一套房子大小不等。一般楼盘会把水泵房设在负一楼，那么水泵房里面的机器是会不定时运转的。那么问题来了，离水泵房近的房屋，比如一楼的房子就会受到水泵运作噪音的严重影响，这个影响是24不间断的，所以买房要从不利因素公示上确定所购房屋会不会受到水泵房噪音的影响，一定要远离水泵噪音。
物管房：人流量大、早会晚会。
小区内部电力设施（包括地上变电站、变压器）：一是外观有影响、另外最重要是随时会发出嗡嗡嗡的声音，影响相邻房屋的生活。
地下室牌风井、地下室尾气井：虽然影响小，但这会有气味的影响和风力的影响。
还有地上燃气调压站，消防设施，地下室排风口和采光孔等等。
上篇链接：
《踩盘新川基建配套，3年后房价迎“暴击”（上）》
【内幕消息】：融创香璟台，应该是28号拿预售证，开发公司安排是如果拿到预售证当天收取诚意金，且晚上网上选房，网上选房惊心动魄，可能秒光，29日签约收全款。如果拿到预售证较晚，可能推迟一点。
【此文章为贰爷房产投资原创，特此声明！】
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