环大都市圈房产投资6大法则，警惕"环蓉"投资"灰犀牛"（中）
贰爷房产2017/08/11 17:30
贰爷房产投资，专注成都楼市实战
[ 本文约2100字 · 建议阅读时间 4 ]
贰爷，开发公司操盘手；
北京大学硕士，经济学家厉以宁弟子；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制10万变1000万的房产投资实战经验。
前几天，贰爷提到了为什么“环蓉区域”的房产不能投资，并鲜明的提出《昨天去仁寿抢房的人，就是明天哭爹喊娘的人》。
先来看看最近抢房已经抢到仁寿县清水镇的消息：
再来看看仁寿土拍结果：
8月9日上午，仁寿县国土局以拍卖方式出让一宗113.31亩住宅用地，最终被北辰实业以4.62亿元的总销售价、5511元/平方米楼面地价拿下。
以上土地拍卖楼面价刷新仁寿的历史，那么是不是清水和视高5000--7600元/平米的房子就真的太便宜了。
大错特错！大错特错！大错特错！
这个土拍和清水买房是完全两个概念，没有任何关系。性质完全不同，所以投资者千万不要以为仁寿楼面价5500了，买5000的楼盘就是赚钱，这是极其错误的。
只有专业人士才能看出，仁寿这个地块是1.2超低容积率，类别墅容积率，限高24米只能8层以下，这么高品质，加上所处仁寿位置，相邻的中央国际广场现在普通二手房价格平均7500元，上述地块成本大概在9500元/平方，别墅品质，有问题吗？应该说有一定性价比。
贰爷的看法是：北辰土拍地块高端优质，产品特殊，和一般刚需房无法比，更和清水的乡镇房没有可比性。
环蓉区域买房，必须谨防“灰犀牛”，灰犀牛发威，所到之处泡沫必然破裂。
今天，综合本人20年房产投资经验和房地产市场规律接着来看：所有的历史和事实证明，环大城市区域如果要有健康且繁荣的房地产市场、要打造适合投资的环大城市市场，必须要具备六大要素。
这也是贰爷首次公布，环大都市圈房产投资必备法则，以飨读者。
大要素：承接大城市人口外溢；
人口外溢，环一线城市表现的特别突出，比如北京周边的燕郊、上海周边的花桥、深圳周边的东莞。人口外溢，需要“两只手”的作用：
政府一只有形的手“赶人”，将人口往外迁移。比如目前北京七个区都制定“梳功能、减人口”方案，以东城区为例，要减人口是非常不容易的事情，北京户一直是最值钱的户口，既是国家政治中心，又享有国家的教育资源。东城区的方案是按照常住人口下降3.5%的指标，即疏解常住人口3.2万人，疏解影响人口12.9万人进行了任务分解和部署。而随着通州建立北京城市副中心，也是从政策上极大将人往外疏导，而一河之隔的河北燕郊就承接了北京的人口外溢。北京中心区～通州～燕郊，这样外溢。
市场还有一只无形的手，就是北京房价居高不下并且北京房票要求极为严格，很多北漂一族没有北京购房的资格，没有北京购房的资金。只能一退再退，到北京相邻的北三县（三河、大厂、香河）等地购房。贰爷发现——燕郊房价几乎都是北京通州房价的60%，跟随通州房价上下同步上涨或波动。
那么成都呢，成都本来就是一个地域大的城市，面积1.4万平方公里。2016年由于简阳市改由成都市代管，大成都从19个区（市）县变成20个，面积也新增2200多平方公里。成都地域再次扩大，并同步开发天府新区。成都天府新区直管区新开发区域，目前并不具备大量的居住住宅和生活条件，天府新区人口迁移和进入需要长达10年的一个过程，那么现在完全不具备人口从天府新区继续外溢到离成都市中心70公里的仁寿县。从投资者来看，这样会极大拉长投资周期，影响投资现金流，更会带来巨大的机会成本，因为同步失去了在核心区（比如高新区）更好的投资机会，甚至因为开发商实力、行政管控等原因，部分操之过急的资金，甚至沦为沉没成本。
第二大要素：承接大城市资金外溢；
资金外溢，从两个角度来看：一看产业，二看百姓资金。
北京的主要体现在低端产业外溢。比如北京多年的小商品批发市场：天意批发市场（上学时曾去买各种雕塑款式的打火机，然后批发到各学校的销售代表）、动物园批发市场等等，这些都在往北京周边的燕郊、大厂、香河、固安等区域搬迁。
而成都呢，环蓉交接区域的产业远没有充实，无法达到大规模外溢的条件。成都四周，北部来看，本来发展就慢，低端产业如物流、建材聚集；南部则是从兴隆湖出发约30公里的正在开发和代征土地；西面临山、临河。
从资金来看，主要指房产投资者个人投资带来的回报，贰爷发现——成都较优质板块的优质房源房价7年涨200%。从复利计算方式分析，年增值17%，可是从单利来看，年增值高达29%。这个数值并不小，但是7年前也就是2010年，成都大都是以刚需或二套为主，投资房屋数量较少，获益值不大。虽然成都市区房产投资刚刚兴起，但是因为成都地域辽阔，加上新加入的天府新区和简阳，土地整理和基建都还需要大量时间完成，主城区的发展过程本来就需要一个相对长的时间，资金外溢不具备条件。
第三大要素：通勤系统；
能够与大城市形成构建一体化生活圈，具备立体化交通体系；
一线城市往往和周边相邻区域已经形成立体交通系统，可以实现通勤。这就是为什么燕郊每天早上有30万人奔赴西方，前往北京上班的根本原因，因为已经有成熟的立体交通系统：公交车（一战、站站停、到地铁、到各区域）流水运转；地铁在建2020年通车；私家车直接上通燕高速30公里到达国贸；共享汽车、顺风车形成庞大客源，量大、价格低、低成本....
从成都与仁寿的情况来看：公交车没有；大巴车一一班，有的路线走高速且经停华阳，时间很长且不舒服。至于中介某些员工吹嘘的开通地铁，那就空了再吹。
同理，其他环蓉区域，通勤也基本属于类似的情况。没有公交、没有地铁，只有大巴车。没有一体化的生活圈。
凡是涉及到环蓉区域楼盘，各位投资者务必谨防“灰犀牛”，风险巨大。
【此文章为贰爷房产投资原创，特此声明！】
★下期预告★
环蓉区域最后一期，贰爷继续用实战精彩论述。
第四大要素：大开发商进入；
第五大要素：一体化的教育学区系统；
第六大要素：强大的本地购买力；
下次见！
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