突围or绞杀？一组关于商业“深水年”的数据密报！
锐理数据2017/07/28 16:49
从去年9月开始，成都住宅市场连续遭遇购买资格等限购限售等政策影响，住宅限购持续加码。同时随着第三季度越来越多的银行收紧银根、限制资本向房地产住宅的流入，使得越来越多的投资者被迫离场，转向商业地产寻求机会。但是，随着“421”新政的一纸令下严禁商改住，调控这把火开始烧到了商业，商业地产步入“深水之年”。
那么，在群体突围和竞品绞杀并存的激烈竞争之中，商业市场的走向究竟如何？什么样的项目更具竞争优势？我们从数据中或许能够探知一二。
住宅限购商业能否成为新的投资风口？
随着和成都的住宅调控不断升级，住宅的去化速度、政策风险和投资前景并不明朗——锐理数据统计显示截至2017年6月底住宅存量2073万平方米，按照近一年大成都住宅月均去化量来看，至少还需7.5个月进行消化。
▲数据来源：锐理数据平台 备案口径统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊
另一组数据则显示，成都从2016年10月商业成交量逐步上涨，尤其是春节之后增势迅猛，到2017年4月达到，单月成交套数达5060套，上半年的商业市场整体呈现出供销基本均衡的状态。
▲数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊
全经联成都商学院院长、鹏友会创始人蒋鹏曾表示：“在住宅物业的投资渠道被关闭之后，商业自然就成了投资客的。”
商业"深水年" 哪里才是投资的“黄金区”？
虽然从账面数据上看，商业投资的风口似乎已经到来，但值得我们注意的是：截至6月30日，大成都范围内商业存量还有1451.7万平方米，商业存量去化周期达到93个月。
2017年上半年，包括保利、万科、鲁能、华润等品牌企业都在积极推商，旗下的各类商业都在以不同的主题营销形式陆续呈现。
锐理数据统计显示，今年全年成都商业推盘量和库存将达到历年，商业投资进入“深水区”。
▲数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊
显然，商业既是各路投资的“优质出口”，也都面临着群体“突围”和竞品“绞杀”的激烈竞争，项目间的正面较量之惨烈，在2017年也达到了一个峰值。
未来值得投资的区域在哪里，值得投资的产品是什么，自然成为开发商和投资者的两道必答题。
锐理数据半年报数据显示，今年上半年成交的商业从物业类型来看，市场整体以底商+社区商业销售为主，其销量可达商用物业的90%以上；而对比区域来看主城区及天府新区、高新区为商业的热点区域。
▲注：商业按类型统计的范围为主城区+近郊（含天府新区）
业内资深人士认为，人群高度集中、消费能力强的新兴热点区域，以及商业比重较小的社区类商铺，更具备保值增值的产品属性。
投资资金流向 “南拓”区域为何成为落点？
事实上，成都楼市传统的“南富”城市地理属性、新区投资建设的迅速推进、大源及华府、新川等城南板块的进一步成熟，让这些在楼市寻找出口的资金始终首先瞄准城南区域。
由大源商圈、站南商圈及金融城商圈围合形成的城南商业“金三角”之所以能在销量、存量、价格以及客群关注度这几个方面都形成比较优势，这与区域本身的属性分不开。
根据城南板块总体规划，以南延线为核心轴辐射的区域正是南部枢纽经济发展区的核心发展区。其中，在“南拓”的新城市格局下，作为城南发展的板块的金融城商圈可谓是南拓战略的桥头堡，未来必将催生特色商圈的发展。
▲成都商业供应和成交热度图
根据上表商业热度图就可以看出，今年以来商业物业供应端和成交端中，城南明显表现出热点状态，供需两旺。
存量不足6个月 街铺破题城南
不过，目前城南商业库存总量依然不小，不免会引起投资者的疑虑。据锐理君统计，包括商铺写字楼以及购物中心等商业物业截至目前城南有超过600万方的存量。虽然从数据上来看，商业去化确实存在较大的难度，但是必须要指出的是，目前城南商业存量大多是商业综合体和写字楼等商办物业。
真正的街区商业，据锐理君调查在整个城南有招商大魔方、和黄新街里、复地金融岛等寥寥几家，总体存量不到30万方。也就是说，在整个城南商业存量里面，商业街占比仅仅只有5%左右，现货则更少。
从细分市场来看，街铺型商铺在城南是相对稀缺的。按现有去化速度，商业街的去化周期不到6个月。以今年6月新街里推出总价200万/套起的商铺为例，产品不足2迅速售罄，成交约2亿。
▲城南街铺非常稀缺
可以这样说，城南的商业存量过剩在于大量的集中式商业和写字楼的积压。”业内人士分析认为，随着城南前期住宅销售火爆以及今年开始城南多个住宅及商办项目的陆续交付，租金的兑现，对于街区型零售商业会有一定拉动作用。
比如在城南的大源片区，华润凤凰城和中海兰庭仅规划了极少的底商，由于这两个楼盘的居住人群非常密集，片区内商铺租金时候达到了双楠片区的3-4倍。
消费力提升，人口红利逐步兑现
据锐理君了解，当前成都商铺投资者最关注的是人群密集、整体商业配套不足的城市新兴热点区域，区域消费力已成为当前商铺投资的首要考量指标。
当前的城南已经逐渐由商务办公区转型为居住生活区，城市功能转型，产业人口与居住人口的比例也随之发生明显变化。
随着城南居住、办公氛围的日渐浓厚，也使得城南的商铺类产品投资回报有了更多的保障。
以城南地铁高新——金融城站点为原点，其周边入住小区已在20个以上，常住人口达30万，核心生活区已经成型。从板块内各家中介反馈的情况来看，目前新街里一街、二街基本租金水平约200-360元/平方米不等，租金年递增率为5%-10%，区间为9%-13.5%。
▲成都城南主力商业物业月租金单价
又以大魔方为核心的城南金融城为例，该区域目前集中了招商、银泰、复地、中海、会展等品牌开发商，区域内现有28栋甲级写字楼，26个居住小区，将实现居住办公等常驻人口逾70万。加之片区内旅游人群数量也非常庞大，去年仅环球中心的旅游人次就超过了2000万人次，板块内人群密度极高。
但目前区域内除了环球中心、棕榈泉、希尔顿酒店等高档商业配套外，并无其他商业载体，巨大的消费群体依然需要社区商业稀释。
▲招商大魔方项目效果图
据了解，招商大魔方的自持商业体量约15万平方米，其目前散售的街铺比重仅有3600余平米，未来小区住宅加公寓将有近3000户业主，以消费活跃的中青年人群为主，而且紧临整个区域大市政商业规划区域，配套5条地铁、P+R等城市交通枢纽，再加上成都未来的演艺中心能够吸附的人流，区域内的商铺潜力被一路看好。
自招商大魔方商业亮相以来，前来咨询的客户就络绎不绝，日均达到30余组。
小铺走俏，商业投资门槛降低
对于初级投资者，既要考虑物业保值增值，更要尽量降低投资风险。锐理数据显示，从2016年至今主城区商业产品不同面积段的供销价情况来看，热销产品集中在50㎡以下、50—70㎡的小面积段产品。由此可见，商业在作为避风港的同时，的特点就是买家门槛在降低。
▲注：统计范围为主城区+近郊（含天府新区）
而近期推出社区街铺的大魔方就将商铺的面积控制在了小面积段，11-75平方米的一楼底商商铺符合当下市场投资者的需求。更重要的是,整个板块内此面积段的在售商铺基本没有，所以大魔方的商铺从本身的价值来说非常稀缺。50万总价起的门槛备受投资者青睐，仅上周末意向客户就超过了推盘量，市场关注度颇高。
▲招商大魔方项目效果图
不过，目前的关注度仅能代表投资者对于区域的认可，而招商大魔方背后的商业运营逻辑，决定了商铺未来增值的力度和速度，我们将给予持续关注。
