金融城写字楼半年成交超80% 论中国华商金融中心的时间窗口？
锐理数据2017/07/25 16:10
一般而言，写字楼项目的销售周期通常是两到三年，个别硬、软件配置标准高，对买家资金实力有相当要求的项目，销售周期还会有半年到一年，甚至更长时间的延长。
近期，成都写字楼市场却出现了一个特例——中国华商金融中心，从今年年初启动其两栋写字楼中的一栋销售至今，短短半年时间，销售率就已经超过了80%，不仅是写字楼市场的异类，也可以说是成都楼市的异类。
锐理君还了解到，在这高于80%的成交当中，几乎都是纯自用，或者自用+投资的客户，这其中包括了多家世界500强企业、上市企业，若以上市企业市值估算，其入住企业的市值已经超过了千亿。
众所周知，世界500强企业对于办公选址有着严格的标准：他们关注交通的便利、信息获取的便利，关注企业重要人员接触的便利，同时对硬件和软件配置都有不同于一般企业的要求。
而中国华商金融中心能够迅速达成优质自用客户的快速成交，这中间有何玄妙之处？
中国华商金融中心实景图
三个成交细节 还原筛客条件带来的“连锁反应”
先来复盘几个中国华商金融中心成交过程中的几个片段：
片段一
一组3天前首度自然到访的客户完成了合约的签署。就在3天前，刚刚落座的企业代表还在有些担忧地询问销售代表：公司还没有上市，只是在上市路演阶段，能卖给我们吗？
换做普通项目，这并不会成为成交的障碍，而针对该客户，中国华商金融中心在这3天里只做了一件事，对该客户的企业资质、资金能力、成长性，甚至企业文化做了全面的评估。
片段二
某外企欲购进整层楼作为自己成都公司总部，这是一家具有一定规模的日本科技公司，经过了解，该公司员工共计超过400名，也就是说，2000平米的办公空间里需要容纳所有员工，人均面积5平方米。
经过慎重考虑，最终中国华商金融中心拒绝了该公司的购买要求。理由很简单：密度过高的企业会影响整栋写字楼的使用体验。
片段三
在多方比较之后，某上市公司客户放弃了其他已经交付的定金，选择了中国华商金融中心作为自己的办公用房。要知道，比起住宅项目几万，或者高端住宅一、二十万的定金来说，写字楼项目的定金是住宅的几倍，更不用说高品质写字楼了。
这只是中国华商金融中心成交过程中几个简单的小故事。或许有人会质疑其3天从自然到访到成交只不过是“瞎猫碰上了死耗子”。
那么，半年超过80%的成交率又作何解释？以2000平米只整层销售而言，2-3个月内成交在中国华商金融中心是常态。
中国华商金融中心写字楼实体样板层
从写字楼市场整体而言，今年上半年，空置率实现了自2012年第二季度以来的首度跌破30%，租金逐渐企稳。这样的行情得益于成都市政府推出了大量优质企业、人才引进的优惠措施，2017年外资机构对成都市场的关注度进一步提升。
那么，中国华商金融中心又如何在市场中脱颖而出？
锐理君注意到写字楼用家在做选择时一个重要指标的变化：软服务体验。不少写字楼也在通过提升服务，举办活动等增加用户粘性，然而，对中国华商金融中心来说，这却是其在做产品规划时就已经有所考虑的事情。
中国华商金融中心的自我定位是——一个开发者与投资物业者、企业客户共享发展机遇、分享投资红利的平台。这样一来就不难理解为何其对于客户筛选会设立严苛的门槛，在高门槛之下，客户还会趋之若鹜了。
在这个多方共赢的生态链中，中国华商金融中心“做庄”，以物业为载体，将一批资质优、发展巨大，同时又掌握着行业话语权的企业聚集在一起，因为相似的价值追求或者文化认同，实现资源交互，共谋发展。
当然，理念虽好，也还需硬件之撑，毕竟世界500强企业对形象和品牌都有严格的标准和要求，之所以能在极端的时间内做出成交决策，完全是因为这些客户在前期调研时已经对成都在售的高品质写字楼做过大量的了解，而中国华商金融中心正是他们筛选之后的选择之一。
·中国华商金融中心写字楼实体样板层
3天就能敲定成交 仅30席的华商为买家留下多少时间窗口？
自去年以来，不论是买房人还是投资者对不动产趋之若鹜，均缘于物业的持续增值能力，尤其是高端住宅和高品质的写字楼物业。甚至不少业绩亏损的企业最终售楼变现获利的事迹，频频见诸报端。
比如去年联想集团的财季财报就显示，虽然其大力狠抓的手机业务依旧亏损，不过，得益于一次性资产出售——北京办公楼，所得为1.32亿美元，直接结果是公司净利润同比增长64%。
显然，优质办公物业的价值成长性已经为市场所认可，而诸如IFS、仁恒置地等中心城市地段的甲级或者超甲级写字楼均为企业自持，并未将物业增值的红利与企业共同分享。
而中国华商金融中心既占有城南金融城的核心地段，地铁出口赋予其标准地铁上盖物业性质，其开发企业跨国侨企华侨凤凰集团，不仅拥有现代工业、现代农业、金融、海外贸易和房地产投资与开发五大板块，更因为16年海外高端房地产开发经验为其在成都市场的开发和运营模式提供了宝贵的经验，令其在成都市场迅速走红。
中国华商金融中心写字楼大堂效果图
“再不下手就晚了”，这是不少企业在下手中国华商金融中心时的心态。
中国华商金融中心体量并不大，仅有两栋写字楼，可售30层，整层出售，也就是说，一栋楼只有30个席位（另一栋整栋还是分零整层出售，目前待定），这其中还需要排除不少购买多个楼层的客户。中国华商金融中心留给市场的机会并不多。
锐理数据观察员简单算了一笔账，以单栋写字楼6个月成交80%计算，平均一个月的去化量在13.33%，也就是说按照现在的去化速度不到2个月时间即可达到售罄。
即便另一栋写字楼最后能分零整层出售，对想要入驻的企业来说，无疑是一大利好，这样一来，其留给买家的机会就还有近一年的时间。
当然，目前成都招商引资力度强劲，不少外资企业看好成都市场发展，也不排除这一时间会有所提前。最坏的可能是，若开发商选择整栋销售，恐怕大多数翘首期盼的企业就只有抱憾而归了。
