龙湖豪掷60亿，专门自持开“天街”？
锐理数据2017/07/20 07:14
7月18日成都土地拍卖现场上，随着主持人“一锤定音”，被誉为成都土地拍卖条件要求部分自持和招商条件最苛刻的成华区铁塔厂地块，经过69轮的竞价，最终被成都龙湖地产以9200元/㎡楼盘地价，100%的自持比例，溢价84%收入囊中。（拍卖现场回顾点击：今日土拍|竞拍商业自持100%楼市真的没有小房企什么事了！）
以这块土地的种种严苛拍卖要求来看，综合实力稍差的企业根本做不下来。
拿下被称为成都最难开发地块的龙湖并没有就此打住，而在接下来的武侯区簇锦街道铁佛村6、7组地块中，龙湖再次经过39轮的竞拍，最终以50%商业自持比例、9800元/平方米的楼面地价拿下。
如此拿地豪气进军商业自持版图的背后折射是龙湖的“疯狂”还是对未来的看好？
一个商业提速的龙湖现象
正出现在大众的视野里
在前不久龙湖公布的半年报中，2017年上半年龙湖地产累计实现合同销售金额人民币926.3亿元，同比增长140%。2017年龙湖的销售目标是1100亿元，上半年已达成其全年销售目标的84%。
根据龙湖商业的开业计划，在2016年已开业21座商场的基础上，2017年龙湖将新开5座商场，2018年新开3座，2019年新开7座。至2020年，龙湖开业商场总量将超过40座；租金方面，2016年租金20亿元，2020年这一指标将达到50亿元。而作为千亿龙湖的重要板块，商业地产一直扮演着利润稳压器的角色，近期更提出三年开业商场数量、整体租金翻番的目标。
回顾龙湖的商业发展进程，今年龙湖商业已进入第十四个年头，2003年家商场“重庆北城天街”开业。2010年初，龙湖商业出渝落子成都，是年末北京、杭州等各地项目开业。彼时的龙湖已有“在2015年底开业18个大型商场”的计划，但住宅开发仍为主业。
直到2013年，吴亚军首次对商业地产提出中长期战略目标：用10-15年左右的时间，使得持有物业的租金收入达到100亿元，利润贡献比例从目前不到5%，提升至30%。同时还宣布“增持商业”是公司的核心战略之一，每年销售收入的10%将被用作商业投资。
至此，商业地产终于被提到战略性地位，2013年被认为是龙湖的“商业扩张元年”。
值得注意的是，2013年还是龙湖经历转型阵痛的一年。在这之前，龙湖以开发低密度的别墅类产品为主，项目集中在长三角地区。2011年政策开始收紧，限购政策对高端住宅的销售构成重大影响，龙湖的销售业绩开始下滑甚至到2014年都未完成既定目标。
2013年龙湖的转型向高周转开发要效益。这直接导致了商业的地位被抬高。2012年龙湖的销售型物业毛利和成交金额均出现回落，相对的是租金收入同比增长20%。
龙湖商业在前十年仅开业10家商场，在后三年开业8家。
对于商业规模扩张，龙湖不但在强调“快速”之余，还要求“高品质”。也许我们能从龙湖内部流出的一份文件中可以窥见龙湖拿地的准则：
“快速”，浅显易懂，“高品质”则具体有以下几个参考维度》》》
高能级城市：龙湖内部对高能级城市的定位，是重点一线和二线城市，而在布局上，商场要比住宅还要小心。一组数据便能说明问题，龙湖地产已布局城市29座，商业布局城市仅是其中的16座，已开业的商场分布在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安6座城市。
人口聚集地区：龙湖商业择址城市中的核心人口密集区，近城区及新城均可，人口密度视为重要考量标准。
交通节点：龙湖倾向于在核心交通节点和地铁上盖的节点开发天街产品。
为了做好上面三点，龙湖商业还打造了特有的城市地图研究体系，进行网格化精准投资布局。而在这个基础上，龙湖商业在项目获取方面也愈发显现出独立的理解和判断：
一个典型的现象便是——由过去与地产业整体投资，到现在开始主动独立获取商业用地。
比如，2016年11月，龙湖地产竞得北京市房山区良乡大学城板块商业金融服务业用地。消息是，龙湖良乡天街2018年开业；今年3月30日，龙湖将南京当日拍卖的两宗商办用地收入囊中，根据规划，两宗地未来均将打造天街系商业产品。
对此龙湖集团商业地产部总经理李楠也并不讳言。她表示，过去传统的发展路径，都是龙湖天街挨着住宅。但可以看到，如今龙湖对核心一二线城市的商业项目，其实在独立判断和获取项目，如果确实是非常明显的商业发展节点，龙湖商业也会独立投资，不完全捆绑辅助拿地。
“ 她还专门指出销售型物业可以推动公司规模的持续稳定增长；持有优质物业（商业物业）则可以分享城市经济带来的以及土地红利，实现持续稳定的发展，使每一个进入的城市都能成为稳固的根据地。”所以我们再来看18日龙湖拿下的两块商办自持地，并不偶然。
龙湖的“天街”系
正逐步改变龙湖的营收结构
现阶段的龙湖租赁业务被寄予厚望。
如今龙湖做商业快速扩张也是有数据支持的，早在今年3月24日，龙湖地产公布2016年财务报告。报告指出，2016年全年，龙湖地产集团总营业额达到548亿元，同比增长15.6%，其中物业投资业务租金收入19.1亿元，同比增长35.2%。报告期内，龙湖地产归属于股东的溢利为91.5亿元，归属于股东的核心净利润率为14.2%。
目前龙湖地产商业产品主要分为三大产品系列：都市体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。
2016年底龙湖所运营的商业建筑面积1,938,418平方米（含车位总建筑面积为2,516,918平方米）整体出租率达到95.1%。不含税租金收入人民币19.1亿元，较上年增长35.2%。其中，天街、星悦荟、家悦荟租金占比分别为86.8%、11.4%和1.8%，租金收入的增长率分别为37.2%、26.7%和5.3%。
数据图表来源：铱星云商网
具体到成都市场，龙湖地产目前在成都实现租金营收的有四个商业地产项目，分别为龙湖北城天街、龙湖三千集以及龙湖金楠天街和龙湖时代天街。
根据报告数据显示，成都区域四个项目2016年全年总租金收入达到2.6亿元。其中，成都北城天街租金收入总额，达到1.09亿元，较2015年增长16.5%，项目出租率达到93.2%；其次为2015年开业的金楠天街，项目租金收入总额0.91亿元，同比增长403%，项目出租率达到99.9%；成都时代天街1期项目租金收入0.29亿元，增长率约36.1%，出租率99.3%；成都三千集项目租金收入约0.3亿元，同比增长2.4%，商场出租率达到98.8%。
图据龙湖地产年报
在已有四座商业项目的情况下，龙湖于2016年进一步扩大了其在成都商业地产市场的份额，龙湖成都第五座天街项目西宸天街正式落户成都城西花照片区，该项目总建筑面积90万平米，其中商业面积15万平米。据锐理君了解，该项目招商工作目前主力店以及部分次主力店已基本确定，2018年12月项目将正式开业。
对于2017年的发展计划，龙湖地产在公告中表示，龙湖将稳稳站上千亿新台阶，并力争上游。同时天街将是重头戏，年内还将有5个天街陆续开业，租金收入亦保持增速，利润增长和盈利能力稳定可期。
不仅仅是天街，值得关注的是伴随着长租公寓及联合办公业务的崛起，在龙湖整体的居住-办公-购物的大生态体系中也酝酿出更多的商业可能。
“未来，不仅仅我们所能看到的长租公寓或写字楼，包括医疗、健康、体育、娱乐很多业态都可以跟商业嫁接，或者联合在一起，共享资源、共享空间，形成更加良好的生态圈。”龙湖集团商业地产部总经理李楠对媒体称。
而这，也许将是千亿龙湖提速前行的底气所在。
编辑 | orange
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