办公楼租金逐步趋稳 零售租赁成交活跃
房天下2017/07/17 09:52
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2017年7月14日，成都–甲级办公楼整体空置率五年来首次跌破30%，部分业主提高租金及售价期望。仲量联行成都董事总经理谢凌表示：“下半年办公楼市场仍有大量新项目入市，新老业主面临的挑战不尽相同，提升项目软服务或成为新的关注点。优质零售方面，上半年零售租赁市场成交活跃，优质零售项目表现不俗，预计下半年市场将继续保持良好势头，持续吸引优质零售品牌入驻。高端住宅方面，楼市调控持续加码，但自住改善型需求依然强劲，市场总成交量保持活跃。”
仲量联行成都分公司董事总经理谢凌 致辞
甲级办公楼
2017年上半年，保险、高科技、联合办公、大健康等企业衍生大面积租赁需求。人民保险及理财意识的增强及政策红利加快险资公司2016年的扩张步伐，国宝人寿、中银三星人寿分别在来福士广场、银泰中心2号楼租赁约3,700平方米及约2,800平方米。信息技术、数字新媒体等产业快速发展衍生出更多该类型企业对甲级办公楼的需求。受产业聚集度及政策优惠推动，该类型企业青睐高新区。例如，上半年市场的甲级办公楼租赁成交来自某科技公司租赁银泰中心2号楼约2万平方米。另一方面，服务式/联合办公室运营商等“二房东”扩张迅猛，MFG继其成都首站——成都国际金融中心塔3接近满租后，又于2017年上半年签下四川航空大厦约1.6万平方米；梦想加在成都国际金融中心租赁约5,000平方米。此外，成都的政策、人才、配套设施等优势，加之相对较低的租赁成本使得外资机构对成都的关注度进一步提升，外资在蓉新设立、扩张办公楼的需求逐步回暖，下半年市场有望见证更多外资企业大面积成交。
仲量联行成都商业地产部高级经理侯力仁-解析甲级办公楼市场
整体入驻率自2012年来首次突破70%，租金逐步趋稳。自2016年，成都甲级办公楼市场供应有所趋缓。在新增供应暂时缺乏及旺盛的租赁需求带动下，截至2017年第二季度末，成都甲级办公楼整体入驻率达71%，该数值是自2012年第二季度以来首次突破70%。良好的租赁情况增强业主信心，部分业主收紧租金优惠力度，整体租金跌幅逐步收窄，部分项目租金甚至有所回升。截至2017年第二季度末，成都甲级办公楼市场净有效租金达91元/平方米/月，较2016年末下跌1.0%，较2017年季度末微跌0.2%。
内资买方对成都优质办公楼保持较高兴趣，大宗投资市场逐步从买方市场转变为卖方市场。自2016年，成都优质办公楼大宗投资市场成交活跃。2017年，市场继续录得多宗大宗成交，高新区内两栋优质办公楼分别被两个川内企业收购，其中一栋为自用，另一栋则用于投资。目前，市场仍有多个内资买家寻求收购机会，自用及投资需求均有。然而，此前大宗市场活跃的成交使得市场优质可售物业减少，且卖家对价格的预期也同步增长。
年内将迎来大量新增供应，“新”“老”业主面临考验不尽相同。2017年，甲级办公楼市场预计尚有37万平方米新增供应入市。新项目入市后短期内或将面临大面积空置的情况，业主前期或适当调低租金以吸引优质租户入驻，有利于后期入驻率的提升及租金的调整。“而对于现有项目而言，除了用具竞争力的租金吸引租户外，如何保留现有租户也是对业主较大的考验。我们发现租户对办公楼的考核已经从硬件条件转变为软服务的体验，例如物业管理等。市场上已经有不少业主通过提升服务水平、举办各类活动提高租户的粘性。未来，提升项目软服务或成为业主新的关注点。”仲量联行成都商业地产部总监黄璐表示。
零售地产
核心商圈保持优势，南部新区和东大街及沿线表现抢眼。随着核心商圈吸引力重塑，以IFS和成都远洋太古里为代表的地标型零售项目保持领先优势，持续吸引国际知名品牌入驻，其中不乏首次亮相成都的国际品牌及高端设计师品牌。如：法国奢侈品牌MOYNAT、国内男装设计师品牌Arc atelier入驻IFS；婚纱设计师品牌兰玉以及美国时装品牌Theory入驻成都远洋太古里等。
仲量联行成都零售地产部总监褚丹- 解析零售市场
与此同时，南部新区和东大街及沿线区域表现抢眼，分别迎来银泰中心in99和卓锦曼购中心的入市。对于南部新区而言，随着办公人群的增多，消费力逐渐增大，但高品质项目相对缺乏，银泰中心的入市正好迎合市场需求，为全市带来更多优质品牌入驻，例如：in KIDS with LINE FRIENDS儿童乐园、钟书阁、in Sports等。而东大街及沿线聚集大量居住人群，社区型消费潜力较大，但商业配套相对缺乏，因此卓锦曼购中心引入沃尔玛超市、反斗乐园、CGV电影院等品牌赢得了良好的市场反映。下半年上述两个商圈还将迎来多个优质零售项目入市，包括：悠方、建发鹭洲里、创意山等。预计随着高端品牌的逐步亮相，南部新区和东大街及沿线商圈将继续保持良好势头，持续吸引优质品牌入驻，进一步提升区域商业氛围，丰富消费选择。
品牌成交活跃，零售、餐饮及儿童等业态表现突出。上半年，市场成交保持活跃，零售、美妆、运动品牌积极进驻核心商圈，如：GENTLE MONSTER、JO MALONE、lululemon等
落户成都远洋太古里。与此同时，主题特色及高融合度的休闲餐饮品牌也积极开拓市场份额，楼兰、鹿港小镇、无敌家面、十域、DOKO Bar等相继进驻核心商圈零售项目；部分首次进驻成都的餐饮品牌青睐南部新区优质零售项目，包括：Ruth’s Chris Steak House、中8楼、鱼鲜生、Mango Tree等。此外，由于儿童消费需求升级，儿童亲子业态呈现精细化、融合式发展，如：最IN菲克城、潮童国际等积极拓点且主要进驻社区型零售项目。新兴娱乐业态也拓展迅速，如：反弹蹦床公园、MT 畅玩世界、RIMO卡丁车体验馆等为体验型消费带来丰富选择。值得一提的是，文创类书店同样表现抢眼，如：钟书阁亮相银泰中心in99、新华文轩进驻九方购物中心和银泰城。
零售项目积极寻求调整升级，未来调整或将成为常态。尽管上半年部分百货闭店，如：北京华联双桥子店、远东百货北城天街店等，但百货闭店后也在积极尝试转型之路，如：锦华万达广场的万达百货转型68街区、仁和春天百货棕北店转型为美克美家家居店、美美力诚川信店转型为季库奥特莱斯等。除了百货，购物中心也在积极进行业态调整，例如：九方购物中心引进新华文轩书城、凯德天府引入多个生活家居类品牌以吸引目标客群。仲量联行成都零售地产部总监褚丹表示：频繁的业态及品牌调整或将成为常态，特别是现阶段消费提档升级对购物中心提出了更高要求。为满足不同客群的消费需求，项目应合理布局多样化、多层次的品牌组合。”
高端住宅
改善型需求强劲，市场成交活跃。楼市调控持续加码，但自住改善型需求依然强劲，市场总成交量保持活跃。由于一手土地价格攀升，消费者对未来房价持上涨预期；加之近期部分大型银行贷款利率微幅上调，群众普遍认为未来购房利息成本增大，促使部分购房需求提前释放。受此影响，上半年成都高端住宅市场新房备案成交量6,424套，较去年同期上涨15.3%，库存去化明显。其中，东大街片区因拥有较多的可供出售房源而成为上半年成交最为活跃的区域，共成交2,414套，占上半年总成交量的近四成。从市场成交活跃度看，由于成都经济快速发展，人民富裕程度提高，购买力逐渐增强，高端改善性住宅已经成为市场关注的热点。尽管如此，成都主城区尚缺乏国际性豪宅项目，国际人才居住比例相对较低，随着成都吸引力增强，未来或将迎来真正意义的国际性住宅项目。
仲量联行成都综合物业销售部总监何芳-解析高端住宅市场
新房供应同比下降，二手住宅用地成交活跃。由于城市发展趋于成熟，近年来主城区可供应的土地资源相对有限，加上拆迁成本较高，导致市内新增土地供应量减少。受此影响，2017年上半年全市高端住宅新增供应量4,013套，较去年同期下降22.8%。就区域而言，约有六成的新增供应来自茶店子片区和双楠片区，这主要得益于龙湖紫宸原著和阳光城檀府的开盘。
土地市场方面，开发商持续看好成都市场，在主城区一手地供应量有限的情况下，为补充土地储备，积极寻求二手土地资源。因此，上半年成都市场共完成10宗二手住宅项目并购案例，其中包括新城控股收购新都区龙桥镇场镇社区4、10组及社区集体处地块、蓝光收购天府新区华阳街道办安公路三段29号、原双流区华阳园林灯具厂地块和双流县九江镇通江社区目标地块和中建三局收购梓州大道A、B地块等。
上半年平均资本值上涨，二手房涨幅超过一手房。尽管政府对楼市进行了限购、限贷等多重调控，但市场热度仍然不减，平均资本值继续上涨。其中，二手房涨幅比例高于一手房，主要原因在于一手房价受政府调控，房价上涨空间受限。而二手房业主受市场情绪影响，大幅调高售价。因此，上半年一手房平均资本值环比上涨25.6%，同比上涨34.3%，至19,434元每平方米；二手住房平均资本值同比上涨28.3%，同比上涨54.0%，至19,602元每平方米。
主城区供地有限，购房需求或将外溢至城市周边区域。从近期的土地成交来看，上半年成都主城区商业及住宅土地成交732亩，近郊区域商业及住宅土地成交1,262亩。不难发现，成都近郊区域将成为开发商的主要关注点，特别是城市轨道交通覆盖的地块，将是未来项目开发的重点，并将有效带动相关地区的发展，令购房需求进一步外溢。仲量联行成都综合物业销售部总监何芳表示“由于主城区土地资源有限，新房供应明显放缓，加之日益攀高的土地成本，市区平均资本值仍有上浮空间，令购房压力持续增大。出于对居住环境和购房压力等因素的考量，购房需求或将外溢至城市周边区域。”
