市场观察：大面积改善类产品缘何“逆袭”城北
房天下2017/07/14 16:08
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“改善类产品在城北开始走俏！”这是业内人士对于近期市场的普遍共识。以华润龙湾御府为例，这个以110㎡大户型起步的纯改善楼盘，即便是在普通工作日也能日均顺卖近10套房源，而最令人惊讶的是，卖得最快的不是传统认知上相对面积更小、总价更低的首改类产品，反倒总价更高、面积更大的再改类产品，呈现出更受追捧的去化走势。据了解，华润龙湾御府首批次产品成交均价能高出同区域竞品约1500元/㎡，高层产品总价甚至能与同区域洋房产品持平。
“这样的情况在城北还从未有过，”有资深人士分析称，“而这样的结果可能连华润自己也没预料到。”在成都楼市持续走强之际，城北楼市又发生了怎样的变化？“越大越好卖”的状况，是偶然还是必然，是常态还是特例呢？
市场直击：面积越大越走俏，城北高改风口来临
早在去年就有权威解读不断在强调，市场进入改善元年。华润龙湾御府大户型产品的异军突起，实则是成都楼市全面转型“改善”的缩影。在户型上，110—130㎡的平层，以及建面153㎡加上可变空间约206㎡的跃层，正是当前市场上“大热”的面积段。对于以往“刚需扎堆”的城北而言，类似龙湾御府这类高品质改善产品的出现并热销，既是“出乎意料”，也是“大势所趋”。
“其实城北客户的消费能力很强，改善客户的基础很好。”一位常年走访城北的媒体人士分析道。过去人们对城北的印象停留在“刚需”上，而城北真正有实力的买家并未得到重视，对于高品质改善产品的期待由来已久。可以说，龙湾御府适时抓住了城北改善市场的机会，其高总价产品会受到客户追捧实则在情理之中。
千米河湾、248亩公园环伺，纯粹改善深得人心
作为华润高端产品首入城北，龙湾御府看好了不可复制的自然资源与城市资源：一河湾三公园紧邻地铁五号线。有别于区域其它楼盘在套型、配置上的刚需定位，龙湾御府定位为纯粹改善产品，面积段起步就在110平方米。有道是“百万买房，千万买邻”，华润龙湾御府在定位之初，就已经认定了做“纯粹“改善，通过自身的资源融入与产品力打造，吸引并收获这部分客群的认可。
让龙湾御府不仅有天然的河湾景观，还有248亩公园环伺。为了充分利用这片主城区难得的河湾景观，龙湾御府的6栋高层均采用“十字”、“T字”型楼，并按“风车”形态错位摆放，以确保每一户视野都能无遮挡，户户皆可观景。
在小区内部，龙湾御府引“水”入题，以“龙湾九境、御府五源”的概念打造小区园林，以呼应千米毗河的绝佳生态资源。另外值得一提的是，华润龙湾御府傲视城北的绝佳“梯户比”。两梯四户及两梯三户，2.85的超低容积率带来更大的舒适度，取舍之间项目的高端品质感一目了然。
品牌、物业双重加持，龙湾御府领跑区域高端物业
“我们原本也不考虑买北门，冲着华润的品牌来看的，也是看中了龙湾御府的环境好、户型好、物业好，才买的这里。”有家住华润二十四城的老业主告诉记者。“改善客群对品牌的认可度更高，也更看重入住后的物业服务。”有业内人士分析道，成都全面迎来“改善”时代后，“高总价”背后实则是企业要给客户更多的附加值。
华润在成都的二十年里，每开发的一个项目都是区域精品。作为成都多个区域的首拓者，翡翠城、二十四城、凤凰城等均是区域标杆，同时亦是区域内空间的项目。“龙湾御府的规模不是特别大，居住氛围好，未来邻里关系更‘纯粹’，”购房者说道，由于龙湾御府“远高于”同区域其它项目的价格，实则对“业主”做了更精准的划分，为后期更纯粹的高端居住氛围奠定基础。凭借华润物业多年来在成都市场积累的良好口碑，龙湾御府小区后期的保值、增值能力也更有强。
解密现象级楼盘，龙湾御府热销成必然
总结以上不难发现，华润龙湾御府执意打造的大户型产品能取得成功，实则做足了以下功课：
1、 区域稀缺资源，找准市场机会
2、 纯粹改善项目，抓住客户心理
3、 品牌开发商首期，释放价值红利
4、 品牌物业加持，确保增值潜力
“华润龙湾御府更像是北新板块中的一个‘现象级’楼盘，它或将革新城北楼市，让后来者们更看好城北！”有业内人士评价道，龙湾御府热销的背后，有着市场与定位的必然，而对于整个城北市场而言，无疑会起到“强心剂”的作用。据悉，华润龙湾御府110—132㎡墅质平层、153㎡宽景跃层新品房源即将加推。
